上诉人周三留、周文炎与被上诉人高永富以及原审被告王景坤房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）周三留（曾用名周勤玉），男，1961年6月16日出生，汉族。

上诉人（原审被告）周文炎，男，1990年10月27日出生，汉族。

二上诉人共同委托代理人邹善梅，河南克谨律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）高永富，男，1973年4月17日出生，汉族。

委托代理人魏玉堂，河南豫龙律师事务所律师。

委托代理人郑连中，河南豫龙律师事务所律师。

原审被告王景坤，男，1971年3月6日出生，汉族。

上诉人周三留、周文炎因与被上诉人高永富以及原审被告王景坤房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周三留，上诉人周三留和上诉人周文炎的共同委托代理人邹善梅，被上诉人高永富的委托代理人魏玉堂到庭参加了诉讼。原审被告王景坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2013年3月6日，高永富（乙方）与王景坤（甲方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：“一、租赁场地：管城回族区商城东路28号一层面积110平方米。二、租赁期限：1年，自2013年3月6日至2014年3月6日止。三、租金支付：以上租赁场地租金为8000元/月，乙方向甲方一次性交半年房租48000元；在租赁期间，若遇东侧市场改造，使本门面房成为临街房，则租金应按照新的临街房房价计算；在租赁期间，如遇市场变动，甲方有权根据市场波动调整房租。四、场所场地内设施及使用：乙方需要装修时，必须和甲方协商，征得同意后，方可实施，未经甲方许可，乙方不得对房间内外结构任意改造，否则负责赔偿和修复。十一、乙方应付水电押金3000元。十四、房屋因市场变动随时上调房租，与甲方无关，乙方有权转让房屋使用权。”高永富于签订合同当日向王景坤支付2013年3月6日至2013年9月7日期间租金48000元，并支付租房押金3000元。高永富称在其对租赁房屋进行装修期间，河南兴业投资发展有限公司出面阻止其装修，现涉案房屋已被该公司收回，故诉至原审法院。请求：1、解除高永富与王景坤于2013年3月6日签订的《租赁合同》；2、王景坤将收取高永富的租金48000元和租房押金3000元退还高永富；3、周三留、周文炎将收取高永富的转让费125000元退还高永富；4、王景坤、周三留、周文炎连带赔偿高永富的装修损失10000元；5、诉讼费由王景坤、周三留、周文炎承担。在诉讼过程中，高永富将第四项诉讼请求变更为要求王景坤、周三留、周文炎赔偿高永富装修费7160元。

在诉讼过程中，王景坤提交2011年8月1日与郑州嘉逸物业管理有限公司（以下简称嘉逸物业公司）签订的《租赁合同》复印件及房产证复印件各一份。《租赁合同》约定由王景坤租赁位于商城东路28号院东楼一层门面房，租赁期限两年，自2011年8月1日至2013年7月31日止。房产证载明：房屋所有权人嘉逸物业公司；房屋坐落管城回族区商城东路28号；幢号5号；丘（地）号20025031；建筑面积4494.63平方米。周三留、周文炎提交王景坤与周文炎2012年7月9日签订的《转让协议》复印件一份，该协议约定王景坤将“老样滋补鸡血汤”（商城东路28号东面一楼门面房中间1间面积100平方米）转让给周文炎使用；转让费在签合同之前一次性交给王景坤；另外双方签订租赁合同3年，租期从2012年7月11日起至2015年7月11日止，年租金为80000元，租金为半年交付一次；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务及水、电等各项费用由周文炎负责，并向王景坤交纳2000元水电押金；如周文炎日后经营不善无法继续经营，可以另行转让给第三方，但必须告知王景坤并征得其同意。王景坤称其与嘉逸物业公司签订合同后于2012年7月9日将一楼门面房中间1间（面积100平方米）转让给周文炎，收取周文炎转让费60000元。王景坤还称周三留与高永富协商一致，并经其同意后，又于2013年3月6日将上述房屋转让给高永富，其已与高永富签订《租赁合同》，并收取高永富半年房租。周三留对王景坤以上陈述予以认可，称其与周文炎系父子关系，其与周文炎转让给高永富的涉案房屋包括使用权及房屋内的一切物品设备，二人共收取高永富转让费125000元。

在诉讼过程中，高永富提交河南省郑州市中级人民法院于2012年10月12日下发的《通知》一份，内容为：“各商（住）户：本院在执行河南兴业投资发展有限公司申请执行河南省志诚发展有限公司一案中，依法查封了河南省志诚发展有限公司名下位于郑州市管城区商城东路28号的土地使用权[权证号：郑国用（1999）字第0372号]和位于郑州市管城区商城东路28号的下列房产：1号楼（产权证号9901034950号）；2号楼（产权证号9901034949号）；5号楼（产权证号0001010463）。因执行工作需要，近期将对上述房产进行处置，现通知你们：一、租赁合同到期后，不再续租、转租。二、现租赁合同期限超过2012年12月1号的，2012年12月1号以后的租金按要求向本院指定账户缴纳。如不遵照，承担相应法律责任。”经原审法院查明，位于郑州市管城回族区商城东路28号5号楼房屋原登记的房屋所有权人为河南省志诚发展有限公司。2012年12月28日，上述房屋登记在河南兴业投资发展有限公司名下。高永富称与王景坤签订租赁合同之后，在装修房屋过程中河南兴业投资发展有限公司交来上述通知，并一直要求其搬走，后该公司于2013年3月10日将涉案房屋收回。周三留、周文炎称其从未见过上述通知，亦没有任何人通知其不能转让或续租房屋。王景坤称2013年5月其通过房东嘉逸物业公司得知因官司败诉，现河南兴业投资发展有限公司系涉案房屋的所有权人，河南兴业投资发展有限公司让其通知承租人与该公司协商租房事宜，因房租问题高永富与河南兴业投资发展有限公司未协商一致，河南兴业投资发展有限公司于2013年6月30日将涉案房屋收回。

高永富还提交李衡出具的收条，证明其共支付装修费用7160元，认为该费用应由周三留、周文炎、王景坤承担。周三留、周文炎、王景坤对上述收条的真实性及证明目的均有异议。

原审法院认为，高永富与王景坤签订的《租赁合同》于2014年3月6日到期，现该合同履行期限已过，故高永富要求解除与王景坤签订的《租赁合同》已无必要，该项诉讼请求原审法院不予支持。河南省郑州市中级人民法院于2012年10月12日下发《通知》，该通知明确告知各商户：租赁合同到期后，不再续租、转租；租赁合同期限超过2012年12月1日的，2012年12月1日以后的租金按要求向该院指定账户缴纳。在明知上述通知的情况下，王景坤未经房屋所有权人同意，擅自将涉案房屋转租给高永富，并收取高永富2013年3月6日至2013年9月7日期间的租金48000元；周三留、周文炎亦将涉案房屋物品转让给高永富，并收取高永富转让费125000元。但在合同履行过程中，涉案房屋被房屋所有权人河南兴业投资发展有限公司收回，导致高永富的合同目的不能实现，因此王景坤应退还高永富合同未能履行期间租金及押金3000元，周三留、周文炎亦应退还高永富转让费125000元。高永富称河南兴业投资发展有限公司于2013年3月10日将涉案房屋收回，未提交证据证明，且王景坤不予认可，涉案房屋收回的时间应以王景坤认可的2013年6月30日为准。故王景坤应退还高永富2013年6月30日至2013年9月7日期间的租金18667元（8000元÷30天×70天），高永富超出该范围的诉讼请求，原审法院不予支持。高永富要求王景坤、周三留、周文炎赔偿装修费7160元，未向原审法院提交有效证据，王景坤、周三留、周文炎亦不予认可，故该项诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、王景坤于该判决生效后十日内退还高永富租金18667元及押金3000元。二、周三留、周文炎于该判决生效后十日内退还高永富转让费125000元。三、驳回高永富的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4022元，由高永富负担851元，王景坤负担550元，周三留、周文炎负担2621元。

宣判后，周三留、周文炎不服一审判决，向本院提起上诉称： 2013年3月高永富因要开诊所找到周三留、周文炎询问租房事宜，周三留、周文炎告知高永富房屋从王景坤处租赁，并将拟转让情况告知王景坤。后王景坤与高永富协商签订了租赁合同，高永富同意向周三留、周文炎支付转让费，将房屋整体转让。转让费包括房屋使用权及房屋内一切设备设施，周三留、周文炎在转让房屋时向高永富出具收条及列明店内硬件设施等的清单一份。周三留、周文炎自始至终没有接到法院的《通知》，对本案房屋权属不明从不知情。周三留、周文炎转让房屋经过王景坤同意，是三方的真实意思表示。周三留、周文炎收取的125000元转让费包括接受王景坤饭店时的家电、装饰装修费用及之后重新装修的费用，并非凭空收取。房屋被收回与周三留、周文炎无关，周三留、周文炎无需退回转让费。请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回高永富的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由高永富承担。

高永富答辩称：周三留、周文炎的上诉理由不能成立，周文炎与王景坤签订的转让协议和高永富与王景坤签订的租赁合同都不能对抗郑州市中级人民法院2012年10月12日下发的《通知》。在明知通知内容的情况下，王景坤未经房屋所有权人同意，擅自将房屋转租给高永富，并收取了48000元租金；周三留、周文炎将涉案房屋转让给高永富，并收取转让费125000元。在合同履行过程中，涉案房屋被所有权人收回，导致合同目的不能实现，周三留、周文炎应退还转让费，上诉费由其自行承担。

王景坤未到庭发表意见。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为：周三留、周文炎上诉称其将涉案房屋转让给高永富经过了王景坤的同意，周三留、周文炎对涉案房屋权属不明并不知情，涉案房屋被收回与其无关，其不应退还转让费。由于执行工作的需要，河南省郑州市中级人民法院于2012年10月12日即下发了《通知》，明确告知各商户：租赁合同到期后，不再续租、转租；租赁合同期限超过2012年12月1日的，2012年12月1日以后的租金按要求向本院指定账户缴纳。而本案中周三留、周文炎将涉案房屋转让给高永富的时间为2013年3月6日，虽然转让行为得到了王景坤的同意，但未经房屋所有权人追认，亦不能对抗本院下发的执行通知的内容，现涉案房屋已被房屋所有权人收回，合同目的已不能实现，因此，周三留、周文炎应将收取的转让费125000元退还高永富，周三留、周文炎的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。周三留、周文炎上诉称其收取的转让费中包括接受王景坤饭店时的家电、装饰装修费用及之后重新装修的费用，对此周三留、周文炎仅提供了其自行书写的清单一份，未能提供其他证据加以佐证，高永富也不予认可，故由于周三留、周文炎提供的证据不足以证明其主张，对其该项上诉理由本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4022元，由周三留、周文炎负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  曾小潭

                                             审  判  员  马  莉

                                             代理审判员  刘平安

                                             二○一四年九月二十五日

                                             书  记  员  黄会苹