| 山阳区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2012）山民初字第742号 |
原告郭喜梅，女，61岁。 委托代理人周新民，男，63岁。 被告张理，女，49岁。 第三人古继洲，男，70岁。 委托代理人王金凤，女，65岁。 原告郭喜梅因与被告张理租赁合同一案，于2012年5月7日向本院提起诉讼，本院于同年5月29日作出受理决定。在诉讼过程中，本院依法通知古继洲作为第三人参加诉讼。当年6月6日本院向原告郭喜梅送达了举证通知书、开庭传票等诉讼文书，当日还向被告张理送达了诉状、举证通知书、开庭传票等，向第三人古继洲送达了参加诉讼通知书、诉状、举证通知书、开庭传票等，本院依法组成合议庭，于2012年11月29日、2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告郭喜梅及其委托代理人周新民，被告张理，第三人古继洲及其委托代理人王金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭喜梅诉称，2005年元月1日，其与被告张理签订租赁合同。由被告张理租用其猪场，租金3000元/年，于每年元月1日交清。如拖欠租金，则解除租赁合同。被告郭喜梅自2005年起一直拖欠租金，原告郭喜梅多次催要被告张理避而不见，至今仍强行占用原告郭喜梅的场地。据此，原告郭喜梅请求：1、判决解除双方之间租赁合同；2、由被告张理返还2003年-2012年的租金2.1万元并承担诉讼费。 被告张理辩称自2005年9月1日签约后，先后交付了2005年、2006年的租金。2007年原告郭喜梅借张理8600元未还，扣当年租金3000元，向张理出售玉米顶账5585元，又返还张理现金15元，自此2007年租金已经结清。2007年6月，原告郭喜梅在恩村二街逯黑处领取繁母猪补贴款1700元，私自据为己有。原告郭喜梅单方撕毁合同，将补偿款323621.50元补偿款独吞囊中，其中包括经营人被告张理的迁移补偿款。被告张理已经缴纳了2008年12月31日前的所有租金12000元，2006年10月28日土地被征收。2008年8月2日原告郭喜梅伙同开发商授意砸毁猪场。双方之间不存在任何合同，不存在拖欠租金。 第三人古继洲述称，1997年12月，其与原告郭喜梅的丈夫口头约定租地建立了猪场，包括猪舍、房子、仓库等。猪舍包括育肥圈12间、种猪圈5间、狼猪圈2间，还有饲料加工间1间、仓库1间、宿舍1间，建造院门一个，小厨房一间。此后其养猪到2001年元月1日，又和原告郭喜梅签订了书面协议，按照书面协议履行。2002年年底自己预交了2003年的全部租金。2002年底几乎停止养猪，2003年3月猪全部处理掉了。2005年原告郭喜梅将猪场一并租给了被告张理。事后自己才听说，所以不应该再向原告郭喜梅支付租金。 根据原、被告的陈述，本院确定案件争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同的当前状况；2、原、被告之间的租赁合同租赁标的物的范围，即是否包括第三人古继洲的猪场；3、被告张理是否存在拖欠租金的违约行为。 围绕上述争议焦点，原告郭喜梅提供的证据：1、租赁契约（2005年9月原告郭喜梅、被告张理签订）1份，拟证明双方之间存在租赁合同。被告张理质证后认可。第三人古继洲质证后认为与己无关；2、合同（2001年元月原告郭喜梅、第三人古继洲签订）1份，拟证明与古继洲之间也存在租赁合同及合同的相关内容。被告张理质证后称该合同与己无关。第三人古继洲质证后认可该合同；3、本院（2010）山民初字第357号民事判决书，拟证明根据该判决书确认的事实，拆迁后仅剩一排圈。第三人古继洲的猪圈就没有拆到，没有征用的部分仍归原告郭喜梅所有。被告张理质证后认为围墙之内全部属于征地范围，判决书属实，拆迁之后仅剩第三人古继洲的一排圈，其余均为垃圾堆。2008年8月征地的时候，土地使用权已经收归集体，原告郭喜梅失去任何支配权，并已经收取了32万余元附属物赔偿款，没有任何理由索要租金。第三人古继洲质证后认为判决书属实，拆迁的时候自己不在场，后来到场时发现原告郭喜梅的所有猪圈已经全部拆掉；4、证人张军（主管拆迁的村干部）的证明，拟证明拆迁以后留下了树木、猪圈一排。被告张理质证后认为此乃系指所有权归古继洲的一排圈舍，拆迁的时候由被告张理正在使用。该排圈舍也受到了损坏，猪跑了出来。村委会张军派人予以了修复。第三人古继洲质证后认为没有见到原告郭喜梅所说留下的猪圈；5、柳小旦、柳小迷、柳志强的证明，拟证明拆迁以后被告张理将原租赁其猪场的全部设备包括产床、水管等全部运走。钥匙也未交还。被告张理质证后认为村委会组织人员帮助搬迁属实，但所搬均为张理自己的财产。第三人古继洲质证后认为与己无关；5、拆除通知1份，照片2张（制作时间为2012年冬天），拟证明被告张理找人改造遗留的猪圈时，原告郭喜梅制止时张理不听。因为村委会要求不能改造，否则属于违章建筑。在这以前郭喜梅的猪场仍旧原样。2013年11月21日村委会给郭喜梅下发了该通知。说明郭喜梅还享有土地使用权，猪场还是郭喜梅的。被告张理质证后认为拆除通知与其无关，根据照片可见此乃已经失去养猪功能的垃圾堆。第三人古继洲质证后认为与其无关。 被告张理提交的证据：1、租金收据2份，系2005年、2006年所交租金。2006年腊月，原告郭喜梅的二姑娘出嫁时借了其现金8600元，没有打条，大家关系一直不错。2007年的租金用借款顶了3000元，剩余的原告郭喜梅用玉米顶账。结果还差15元，非要给，自己也就收下。2008年的租金自己也交给了原告郭喜梅，应该是没有打条。原告郭喜梅质证后认可2005年、2006年租金已经缴纳。2007年及以后均未交。2008年猪场拆迁以后，自己和被告张理算账，张理给了其5000元租金。因为两年的租金是6000元，不够。原告郭喜梅提出补齐以后出具收条，先打了借条。是5000元，结果最后法院判决认定这是借款；2、照片7张，拟证明郭喜梅领取补偿款后原来的猪场已经变成垃圾场。原告郭喜梅质证后认可是原案件中由自己提交，2010年在第三人古继洲起诉以后由其代理人王国鹏所拍。拆迁过后现场遗留现状属实。这一排共计约50米，拆掉约20米，还剩下约30米；3、本院（2010）山民初字第1028民事判决书，张理自书借款经过，拟证明此前自己和郭喜梅没有债务，相互之间不欠账。原告郭喜梅质证后不认可自书借款经过，不能证明租金已经结清；4、本院（2010）山民初字第357判决书，拟证明自此判决书出具之日即2011年5月9日后，才出现第三人古继洲的猪场的叫法。在此之前是完整统一的猪场，无法分割界定。还可以说明张理和郭喜梅2005年9月1日签订合同中，整体租与乙方，根本不存在古继洲猪场。原告郭喜梅质证后认为判决已经认定郭喜梅的猪场和古继洲的猪场相互独立，拆迁所遗留的土地使用权、猪场所有权仍然归郭喜梅；5、土地挂牌出让公告，拟证明2006年10月28日前土地已经收归国有。北界至围墙。原告郭喜梅质证后称不知道是否属实，现在亿祥东郡小区围墙以北的，直至北边的河沿，都是原来郭喜梅和村委会合同约定由郭喜梅使用的范围，这些土地所有权仍然归恩村二街；6、照片8张（制作人张理方，拍摄时间2008年8月2日），拟证明原告郭喜梅联合开发商一块砸猪场。原告郭喜梅质证后认为自己不在场，不知道；7、2008年8月12日东方今报1份、照片1张(机械正在施工的照片)、信访事项处理意见书，土地所、信访办说明，其中东方今报、照片可以证明砸猪场的过程。土地所、信访办说明可以证明补偿以后，猪场用地所有权收归集体，使用权归张理，自2006年12月19日收归国有。原告郭喜梅质证后认为与本案无关；8、本院2010年9月15日的庭审笔录，拟证明在该笔录中68页倒数第五行中，郭喜梅承认存在8600元借款，存在玉米抵款。原告郭喜梅质证后称自己没有认可，根本不嬲。张理所用的玉米款项已经结清。自己收取租金均写有条，应当以收据为准。上次诉讼的卷宗和本案不嬲，与本案无关。第三人古继洲对上述被告张理提交的证据无异议。 第三人古继洲提交的证据：1、贾根迷、王风林等出具的证明，拟证明猪舍系第三人古继洲所建，归古继洲所有。因自己无法使用，又不能转租，没有办法只得由原告郭喜梅使用。原告郭喜梅质证后认可上述系第三人古继洲所建，其他不予认可。被告张理质证后称上述内容由自己书写，2006年8月开始征地拆迁，亿祥东郡建围墙。原告郭喜梅猪场面临拆迁补偿，为了证明古继洲的猪圈所有权，才出具了上述证明；2、拆迁补偿计算表，拟证明原告郭喜梅领走30多万元补偿款，自己的猪圈没有拆，也没有补偿款。原告郭喜梅质证后认为与本案无关。被告张理质证后认为第三人古继洲的猪圈未拆，也没有补偿，可以说明张军证明中所说现有存在猪舍指古继洲的一排圈，也就是照片中反映的剩余那一排。 本院依职权对现场勘验绘制了现场图，并制作了现场视频录像、照片。原告郭喜梅、第三人古继洲、被告张理质证后均无异议。 关于证据的分析与认定。本院认为，原告郭喜梅提交的租赁契约（2005年9月1日郭喜梅、张理签订）、本院（2010）山民初字第357号民事判决书，第三人古继洲提交的拆迁补偿计算表，被告张理提交的租金收据、本院（2010）山民初字第1028民事判决书、（2010）山民初字第357判决书、本院2010年9月15日的庭审笔录均为书证，经查证属实，可以采信；原告郭喜梅所提交证人张军、柳小旦、柳小迷、柳志强的书面证明，第三人古继洲提交的贾根迷、王风林等书面证明、因证人未到庭接受质询，均不予采信；原告郭喜梅所提交的拆除通知中内容指向不明，不予采信；原告郭喜梅所提交的照片真实性被告张理认可，其真实性可以确定；被告张理提交的照片7张原由原告郭喜梅在其他案件中所提供，其真实性可以确认，且与2008年8月12日东方今报、照片1张(机械正在施工的照片)能够相互印证，可以采信；被告张理提交的剩余照片8张具体经过不明，土地挂牌出让公告、信访事项处理意见书，土地所、信访办说明等又为复印件，与本案的关联性也不能得到确定，不予采信。本院制作的现场图、视频录像、照片等双方均无异议，可以采信。 根据上述双方诉辩意见，依据有效证据，本院确认案件事实如下：原告郭喜梅原系养猪户，在恩村二街东南地建造有猪场。1997年下半年，第三人古继洲依照其与原告郭喜梅夫妇的约定，紧邻郭喜梅猪场北侧空地建造了猪场，包括猪舍、料库等建筑。2001年元月1日，原告郭喜梅（出租人）、第三人古继洲（承租人）签订了书面协议。其中约定原告郭喜梅提供1.2亩地皮供第三人古继洲使用，地亩款每年1000元/亩，每年元月1日前交清。原告郭喜梅保证水、电、路三通。土地上建筑均归第三人古继洲所有。第三人古继洲不喂养后场地上建筑物由第三人古继洲自作处理，原告郭喜梅无权过问。在合同履行过程中，第三人古继洲向原告郭喜梅结清了2003年12月31日前的租金。2003年3月，第三人古继洲终止养猪后猪场撂荒。 2005年元月，原告郭喜梅、被告张理经协商，由张理租赁接管整修整体猪场。当年9月1日，双方签定租赁协议，约定：1、原告郭喜梅将东南地猪场出租与被告张理，租金3000元/年，每年元旦付讫租金，由原告郭喜梅出具收据为凭；2、原告郭喜梅将猪场现有条件整体出租与被告张理使用。使用期内被告张理负责圈舍的改造、维修；3、租期暂定以国家开发占地为至。期间租金额不便，由被告张理独立经营。原告郭喜梅没有任何附加条件限制。在合同履行过程中，被告张理对包括第三人古继洲在内的整体猪场予以改造、维修并投入使用。当第三人古继洲得知后向被告张理交涉，张理以其与原告郭喜梅之间的租赁合同抗辩。被告张理先后向原告郭喜梅交付了2005年度、2006年度的租金6000元。 2006年12月，焦作市亿祥东郡置业有限公司取得了位于焦作市人民路北侧恩村二街的部分土地使用权，涉及原告郭喜梅所使用的上述土地。2008年5月，原告郭喜梅从恩村二街村委会领取了猪场地面附着物补偿款等合计323621.50元。2008年8月2日，拆迁人员对原告郭喜梅的猪场实施了强制拆迁，仅遗留第三人古继洲的猪场，仍由被告张理使用。 本院认为，原告郭喜梅、第三人古继洲之间场地租赁合同属于双方真实意思表示，应属有效。依照协议第三人古继洲所建造的猪舍等所有权归第三人古继洲所有。原告郭喜梅与被告张理之间的猪场租赁合同系双方真实意思表示。在原告郭喜梅与被告张理之间的猪场租赁合同中，原告郭喜梅作为出租人负有向承租人张理交付租赁物的义务。鉴于双方在合同中已经约定为整体租赁、独立经营，原告郭喜梅并未对合同中租赁范围作出明示，即向被告张理区分自己与第三人古继洲的猪场的界限，现其主张出租范围仅限自己的猪场不能成立。原告郭喜梅未经第三人古继洲的同意，擅自将第三人古继洲猪场出租与他人属无权处分，现第三人古继洲至今未予追认，因此涉及该部分的合同无效。综上，原告郭喜梅与被告张理之间租赁合同部分有效。除上述外，原告郭喜梅同意拆迁并已经领取拆迁补偿款。原告郭喜梅的猪场已经于2008年8月2日被拆迁。原告郭喜梅主张尚存部分猪舍等证据不力，不能成立。截至2008年8月2日，原告郭喜梅、被告张理之间租赁合同标的物不复存在，合同终止。现原告郭喜梅要求解除与被告张理之间的合同本院不予支持。被告张理作为承租人负有依约交付租金的义务，双方已经约定交付租金依收据为凭，现其主张已经交付了2007年、2008年度的租金并未提交租金收据，上述主张证据不力，本院不予支持。有鉴于当前合同有效部分的租金价款不能确定，原告郭喜梅并未举证予以证明，其要求按照原租金数额计算本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、判决如下： 驳回原告郭喜梅的诉讼请求。 案件受理费325元，由原告郭喜梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长 张保方 审判员 李秀华 人民陪审员 孙慧芳 二〇一四年九月十八日 书记员 殷咪咪 |
