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河南省郑州市中原区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）中民二初字第1528号 原告：杨荣帼，女，1946年1月23日出生，汉族。 被告：宋永利，男，1960年7月27日出生，汉族。 原告杨荣帼与被告宋永利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理。依法由审判员田应朝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨荣帼、被告宋永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨荣帼诉称：原、被告于2012年7月31日签订租赁协议一份，协议约定月租金为600元，租金交纳周期为年度缴纳，被告应在每个租赁年度前10天向原告缴纳。经多次催促，被告回避见面。根据协议第五条的约定，原告有权单方解除协议并收回房屋。被告的行为已经侵害原告合法权益。请求法院依法解除双方签订的租赁协议并判令被告支付拖欠的租金600元。 被告宋永利辩称：诉状与事实不符，不是被告不交房租，而是原告恶意拒收房租；按照我国现行法律规定，在房屋租赁合同中，买卖不破租赁，为此，原告不得单方解除合同。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告杨荣帼为支持其诉求，提交下列证据：2012年7月31日原、被告签订的租赁协议一份，证明原、被告双方签订了租赁协议，被告应该在2014年7月31日前10天缴纳下一年度的房租，但是被告没有及时缴纳，所以要求解除合同。被告在2014年8月12日要缴房租，原告没有收并打110报警。被告宋永利对租赁协议的真实性无异议，但对原告所叙述的事实有异议，称2014年7月10日左右，原告给被告爱人打电话说今年8月1日让被告搬家，被告让其爱人给原告交房租，原告拒收。2014年8月12日，原告到被告住所处，被告缴纳房租，原告拒收房租并坚持要求收回房子，被告不同意，原告打110报警。 被告宋永利为支持其答辩，提交下列证据：1、房屋租赁协议一份，证明该协议合法有效，协议有效期至2017年7月31日，且在租期内双方应遵守协议条款，不得违约，租金不变；2、原告的收到条四份，证明双方签订协议后，被告一直按时交纳房租和押金，没有违约过；3、河南有线电视缴费清单、郑州市宽带缴费清单各一份，证明被告要正常使用房屋，不可能不交房租；4、照片、录音记录各一份，证明原告拒收房租，违背租赁协议条款，要求收回房屋的事实。原告杨荣帼对上述所有证据的真实性无异议，但认为被告没有交付2014年度的租金是事实，要求解除合同。 经审理查明：2012年7月31日，原、被告签订租赁协议一份。协议约定：原告将其位于伊河路某小区房屋租赁给被告，租期自2012年8月1日至2017年7月31日，月租金600元，一年付清（年缴），原告收被告水电、家什卫生等押金八百元，期满后退还；协议第五条约定被告应提前十天向原告付清下一年租金，否则原告有权收回房屋，租期内租金不变。协议签订后，被告依约缴纳了押金及2012年、2013年的租金。2014年7月初，原告通知被告因家庭变故要求被告搬家。2014年8月12日，原告到被告处，被告向原告交付2014年度租金遭拒，原告坚持要求被告搬走，双方产生争执；原告打110报警。 本院认为：原、被告所签租赁协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。本案被告要求签订的是一个时间长达5年的租赁协议，可见一个稳定的租赁关系对于保障承租人正常生活的重要性；考虑到所租房屋的位置和租金仅为600元／月这一事实，在郑州租房市场价格飙涨的今天，已属十分难得，被告不应存在拖欠或拒缴房租的动机。原告杨荣帼以被告没有依约在2014年7月31日前缴纳租金、违反协议第五条约定为由，要求解除合同。并不是所有的违约行为都能发生解除合同的法律效力，只有致使合同目的不能实现的根本性的违约行为，才能赋予当事人解除合同的权利。虽然按时缴纳租金是承租人的根本义务，但在出现未支付或迟延支付租金的情形时，出租人应给予合理期限，逾期方能行使解除权。原告承认被告在2014年8月12日向其缴纳租金被拒的事实，对于一个长达5年的租赁合同而言，些许时间的延误并不构成根本性的违约；世事多艰，生活不易，如果因此而解除合同，会给被告的正常生活造成很大困难，难谓公平。同时，被告所举证据能够证明原告因家庭变故而于2014年7月初就要求被告搬家，其提前解除合同的意思显而易见。原告作为租赁房屋的所有权人，当然有处分自己财产的权利与自由，但权利必须受法律之约束。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告通过拒不接受租金的方式，试图造成被告违约，以达到解除合同的目的，其行为有违诚信，不受法律保护。原告杨荣帼要求解除租赁协议的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；被告所称原告不得单方解除合同的答辩理由依法成立，本院予以采纳。因被告仍在使用租赁房屋，其应当依约支付租金，虽然被告当庭表示愿意向原告支付全部租金7200元，但原告予以拒绝，而法院的判决不能超出原告的诉请，故对原告要求被告支付租金600元的诉讼请求，本院予以支持，剩余11个月的租金被告可自行向原告缴纳，如原告拒收，被告可以通过提存方式加以解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（三）项、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、驳回原告杨荣帼要求解除原、被告2012年7月31日所签租赁协议的诉讼请求； 二、被告宋永利自本判决生效之日起十日内给付原告杨荣帼租金600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告杨荣帼负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审判员 田应朝 二〇一四年九月二十八日 书记员 李少洋 |
