河南省濮阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)濮中法民开终第160号 上诉人:李丽姣,女,1986年10月15日出生,汉族。 委托代理人刘涛,男,1979年2月19日出生,汉族。 被上诉人:南翠花,女,1974年2月18日出生,汉族。 委托代理人刘欣然,女,1984年9月16日出生,汉族。 上诉人李丽姣因与被上诉人南翠花房屋租赁合同纠纷一案,不服濮阳市华龙区人民法院(2014)华法民初字第12号判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人李丽姣的委托代理人刘涛、被上诉人南翠花的委托代理人刘欣然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明,2013年8月2日,南翠花、李丽姣签订了转让合同1份,协议约定:李丽姣将位于濮阳市石化路293号的双汇店转让给南翠花,南翠花支付李丽姣转让费13万元;李丽姣之前的所有债务南翠花概不负责。合同签订后,南翠花一次性支付李丽姣转让费13万元。2013年8月26日,南翠花替李丽姣垫付电费1625元。2013年11月30日,所涉房屋房主将房门上锁,自此,南翠花未再使用该房屋。现南翠花要求确认其与李丽姣之间的房屋转让协议无效,李丽姣退还转让费及垫付的电费共计131663.5元,李丽姣仅同意支付电费,双方形成纠纷。 另查明,本案所涉房屋最初由裴存军于2005年10月8日自房主处承租,双方并签订有商铺租赁合同,合同约定租赁期限为1年。合同到期后,双方未再签订新的书面租赁合同,但仍由裴存军续租。2007年,裴存军未经房主同意将该房屋转租给李丽姣哥哥李世杰,之后李世杰向房主称其与裴存军是亲戚,一直由李世杰向房主缴纳房租。2013年5月30日,李世杰向房主最后一次交纳半年房租23000元,交至2013年11月30日。2013年8月2日,李丽姣将该房屋转租给南翠花。针对此次转租,房主孟庆娟称李丽姣并未征求其同意,且明确表示不同意私自转让房屋,亦不同意南翠花继续租赁该房屋。 又查明,关于李丽姣向南翠花转让的物品,南翠花称李丽姣向其转让了6个冰柜,但是都不能正常使用;2个展示柜;2个空调;一些过期的调料及1-2件啤酒;几包面包;房屋内无特别装修,只有白墙;1年的租金。李丽姣称其向南翠花转让的物品包括货物、冰箱、冰柜、展示柜、3台空调、4个月的租金(截止2013年11月30日)以及当时的装修。 原审人民法院认为,李丽姣在事前未征得房屋所有权人(房主)同意的情形下,擅自将所承租房屋转让给南翠花,此转让行为系对他人(房东)财产的无权处分行为,李丽姣亦未举证证明房主对其转租行为予以追认,故李丽姣对外转租行为无效。南翠花、李丽姣签订的合同虽名为转让合同,但因李丽姣不仅将房屋转租给南翠花,还转让给南翠花一些货物、物品,故双方签订的“转让合同”实际包含了房屋租赁合同和买卖合同两部分。关于二合同的效力问题,南翠花、李丽姣之间基于平等、自愿签订的买卖合同不违反法律法规强制性规定,为有效合同。南翠花、李丽姣之间的房屋转租合同因李丽姣无权处分而无效。对于南翠花要求李丽姣返回转让费13万元的诉讼请求,结合案件事实,可认定李丽姣收取南翠花的13万元既包含相关货物、物品及设备等价值,又包含房屋转租费用等隐形价值。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,因无效合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。考虑到在转租行为中,南翠花未尽到谨慎审查及注意义务,亦具有过错,故对其损失亦应承担相应责任。综合南翠花、李丽姣过错及转让物品情况,本院酌定李丽姣返还南翠花60000元。南翠花要求李丽姣偿付其代为垫付的电费,李丽姣同意偿付,本院予以支持;依据南翠花提交的电费缴纳凭据,李丽姣应偿付南翠花电费1625元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、确认南翠花与李丽姣于2013年8月2日签订的“转让合同”中的房屋租赁合同无效。二、李丽姣返还南翠花房屋转租费60000元,于判决生效后10日内履行完毕。三、李丽姣偿付南翠花垫付电费1625元,于判决生效后10日内履行完毕。四、驳回南翠花的其他诉讼请求。案件受理费1467元,由南翠花负担796元,李丽姣负担671元。 上诉人李丽姣上诉称:上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让合同系双方真实意思,没有违反法律、行政法规等强制性规定,是合法有效的,并且该合同也已经履行完毕。 被上诉人南翠花答辩称:一审法院关于双方转让合同无效的判决,符合法律规定和客观事实,请求二审法院能够维持原判。 经二审审理查明,事实和证据与一审判决认定的一致,在此予以确认。 本院认为,上诉人李丽姣在未经房屋所有人同意的情况下,擅自将所承租的房屋转让给被上诉人南翠花,属于对他人财产的无权处分行为,且亦无证据证明房屋所有人对其转租行为予以追认,因此,根据《中华人民共和国合同法》的规定,李丽姣的此次转租行为无效。其上诉称与南翠花之间签订的房屋转让合同是合法有效的上诉理由不能成立,不予采纳。因合同无效而取得的财产,应当返还。南翠花未能认真审查,亦有过错,对自己的损失亦应承担相应责任。原审人民法院综合分析考虑双方过错、转让物品情况等各个因素而酌定判令李丽姣返还南翠花房屋转租费60000元,并无不当。南翠花为李丽姣垫付的电费,应由李丽姣支付。原审判决适用法律正确,审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 一审案件受理费按原审判决执行;二审案件受理费100元,由上诉人李丽姣承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王永红 审 判 员 魏献忠 审 判 员 李凤伟 二〇一四年七月十一日 书 记 员 高 娟
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