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新乡市凤泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）凤民初字第251号 原告石云凤，女，汉族，1953年3月7日出生。 原告段长全，男，汉族，1955年3月13日出生。 委托代理人孙霞。 被告郝同静，女，汉族，1978年12月12日出生。 委托代理人王志宏。 第三人郝同丽，女，汉族，1981年8月21日出生。 第三人郝同超，男，汉族，1986年1月12日出生。 委托代理人（第三人共同）王志宏。 原告石云凤、段长全诉被告郝同静、第三人郝同丽、郝同超确认合同无效纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告石云凤、段长全及其委托代理人孙霞，被告郝同静及其委托代理人王志宏、第三人郝同丽、郝同超的委托代理人王志宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石云凤、段长全诉称：二原告系夫妻关系，1976年农历腊月初八结婚后一直居住在新乡市凤泉区耿黄乡小黄屯村，系该村村民。1993年因新乡市凤泉区区政府修路，将二原告的房屋拆迁安置到信用社北邻第二家，二原告在此宅基地上盖了三层住宅房，建筑面积265.40平方米，1998年7月6日领取了该房屋的产权证书。该房屋是二原告婚后所建，系双方的共同财产，1997年9月26日，第二原告段长全在未经原告石云凤同意的情况下，私自将该房屋非法卖给了被告，之后原告石云凤才得知情况，并一直找相关单位反映和找被告说要该房屋。综上所述，由于段长全不懂法，在未经原告石云凤同意的情况下，私自将农民集体所有的土地使用权及房屋非法转让给了被告，其行为严重侵害了原告石云凤的合法权益，也严重违反了《中华人民共和国土地法》第六十三条及国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第2款的规定，根据相关法律的规定，该房屋买卖协议应属无效民事行为。为了维护原告的合法权益，在与被告协商无果的情况下，诉至法院，请求依法确认段长全与被告所签订的房屋买卖协议为无效合同，本案的诉讼费由被告承担。 被告郝同静、第三人郝同丽、郝同超辩称：协议是双方当事人真实意思的表示，所签合同合法有效，并经土地和房产部门确认，确立了被告、第三人享有所有权。原告石云凤所述对买卖房屋协议不知情，后到相关部门反映不是事实。房屋买卖已逾十五年，而且和原告所住房屋不超过300米，十五年对房屋不管不问，显然不符合事实。显然原告石云凤对协议知情并已追认，原告诉讼已超诉讼时效。原告诉状中所述的法律规定不适用于本案。 根据原、被告的诉辩意见，归纳争议焦点是：原告要求认定原告段长全和被告郝同静签订的房屋卖买协议无效是否有事实根据和法律依据。 原告石云凤、段长全为证明自己的主张，提交的证据材料是：1、户口本1份。2、婚姻登记证明1份。证明二原告系夫妻关系。3、农村宅基地申请书1份。证明本案中的房屋是分给了两个原告，并不只是分给了段长全一人。4、新乡市凤泉区耿黄乡小黄屯社区居民委员会证明1份，证明二原告是夫妻，房屋归二原告共有，并且土地是集体所有。5、房产证1份。证明房屋产权是二原告共有。6、买卖协议书1份，证明买卖协议上面没有石云凤签名，石云凤对此买卖行为不知情。侵害了石云凤对此房屋的所有权。根据法律规定，农村住房不得向城镇居民出售。集体土地的房屋，居住者只有使用权，没有出售，转让等权利。段长全背着石云凤签订买卖协议，石云凤没有追认，侵犯了共有人的使用权。根据合同法规定，此买卖行为无效，被告所持有的房产证是无效的，集体土地不得办理房产证。7、证人尹某某、文某某出庭及证人证言2份。证明诉讼时效不超期。 被告郝同静及第三人郝同丽、郝同超的质证意见是：对户口本、婚姻证明无异议。用地申请中申请人就是段长全，没有石云凤，石云凤等只是共同居住人，并不是共同申请人。因此也符合办证在段长全名下，是段长全所有。对新乡市凤泉区耿黄乡小黄屯社区居民委员会证明所述内容持异议，有权确定房屋所有权的部门应是房屋管理部门，段长全所出示的房产证和被告手中的房产证足以否定该证明。房产证上也表明所有权人为段长全，共有人处是空白，说明了段长全是唯一的房屋所有权人。买卖协议上也有段长全的亲笔签名，因此买卖协议合法有效。即便是共有，依据婚姻法解释，夫妻一方出售共同所有房屋，第三人善意购买，法院不予支持。因此石云凤此时主张，依照该规定不应支持。证人证言不可信，尹某某原话说碰到段长全，段长全说去要房了、要钱了，不符合客观事实，还说三两天就见一次面就说卖房的事，不符合具体事实。文某某在相隔十五年时间里只听段长全说过两三次，这等于超过了诉讼时效，两个证人都是听段长全说的，并没有见到段长全去交涉此事或向有关部门反映，传来证据可信度更差，证言也显示出段长全卖房后反悔，并未显示出原告石云凤主张要求权利，因此证人证言对本案不具证明效力。 被告郝同静为证明自己的主张，当庭提交的证据材料是：1、房产证、土地证、共有权证。证明土地和房屋管理部门确认了买卖合同的有效、合法，并确立了被告和第三人对房屋享有所有权。2、水电费票据。证明被告实际占有并使用该房屋，原告对该房屋就没有进行过管理也没有主张过权利。 原告段长全、石云凤的质证意见是：房产证和共有权证是违法办理。签订合同是被告，房产证上还有第三人。二原告没有到房产部门办理手续，房产部门没有权利对集体土地办理房产手续。土地证是伪证，修改了，郝同静三个字和别的字笔迹都不一致，颜色也不一样，是把段长全的名字修改成了郝同静，还盖了耿黄乡人民政府土地管理所的公章，与填发机关不一致。301号土地证，是段长全的土地证号，左上角有双坛路三个字。原告申请法院对此几处异议申请鉴定，证明土地证是假的，庭后提交鉴定申请。原告没有交土地证，对水电费票据没有异议。 本院依职权调取（1998）第147号卷宗复印卷宗材料一组。 原告段长全、石云凤的质证意见是：对法院调取的147号卷本身没有意见，但是只是被告起诉让办理段长全的房产证的。当时卖房的时候还没有办理房产证，当时双方商量的是原告办好房产证被告就把起诉给撤了。房产证办好后，房管部门就没有给原告，房管部门的工作人员说这个证还需要复印，然后就没见过房产证了。 被告郝同静及第三人郝同丽、郝同超的质证意见是：（1998）第147号卷证实了被告方证据的真实性，当时有买卖合同的存在并支付了相应价款220000元，后来又补偿了5000元，这些事实有证人郜家田的佐证，证实了房屋买卖的真实性、有效性，当时本案原告不配合办理过户手续被告才起诉的，就是为了解决房屋过户，那次诉讼中对方也同意过户。原告说只是为了办理房产证不是客观事实，当时审判人员告知了段长全是否反诉，段长全放弃了反诉，现在起诉已超过了诉讼时效。说房产证在房产部门被扣押，不符合事实，故已超诉讼时效。 经庭审质证，石云凤、段长全提交的证据材料：1、户口本1份，2、婚姻登记证明1份，3、农村宅基地申请书1份，4、新乡市凤泉区耿黄乡小黄屯社区居民委员会证明1份，5、房产证1份。证据之间能够相互印证，本院均予以确认。6、买卖协议书1份，虽没有段长全爱人石云凤在协议上签字，但协议签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，并且该房产已于1998年8月17日过户到郝同静、郝同丽、郝同超名下，该房郝同静、郝同丽、郝同超在协议签订后长期占有并使用，合同约定的内容已经实际履行完毕，本院予以确认。7、证人尹某某、文某某出庭作证及证人证言2份，均系传来证据，证言内容不具体，本院不予确认。被告郝同静提交的证据材料：1、房产证、土地证、共有权证，均系有关部门颁发的有效证件，本院均予以确认。2、水电费票据，原告均无异议，本院予以确认。本院依职权调取（1998）第147号卷宗复印卷宗材料1组，对真实性本院予以确认。 依据上述有效证据及当事人陈述一致的内容，确认本案事实如下：原告段长全、石云凤系夫妻关系，1993年因新乡市凤泉区区府路打通，将二原告的房屋拆迁，后新乡市凤泉区土地管理局在新乡市凤泉区双坛路农村信用社北邻第二家又给原告批宅基一处，二原告在此宅基地上建有三层住宅房，建筑面积265.40平方米。段长全与郝同静的父亲郝长顺经郜家田作中间人经过协商，约定郝同静购买段长全的该三层房屋，1997年9月24日，郝同静将买房款交给郜家田，郜家田出具收到条1份，内容是：“今收到郝长顺购段长全信用联社北侧三层楼一栋款贰拾贰万元”，1997年9月26日，签订《买卖房屋协议》，内容是：“卖方：段长全，买方：郝同静。经双方协商同意，段长全愿将农村信用联社北侧（文秀生北邻）三层楼房一栋（约270平方米，论堆），以壹拾伍万元卖于郝同静名下，房产证由郝同静办理。本协议一式两份，共同遵守，那方反悔，补偿对方5%款。卖方：段长全，买方：郝同静”，石云凤未在该协议签字。1997年9月28日，郜家田将钱转交给段长全，段长全出具收到条1份，内容是：“今收到卖房款220000元，大写金额贰拾贰万元”。1997年11月24日，郝同静又支付购房款5000元，段长全出具收到条1份，内容是：“今收到卖房款人民币伍仟元正。段长全，证明人郜家田，97.11.24”，以上实际交付房款225000元。1998年6月2日，郝同静起诉段长全，诉讼请求是：“要求被告将房产证过户给原告”。1998年6月7日，郝同静申请撤诉，1998年6月7日的询问笔录中显示：郝长顺称“我和被告已诉讼外调解解决，现他正在给我办理手续”，段长全认可双方已诉讼外调解解决是事实。1998年6月29日，段长全在新乡市凤泉区房产管理所对涉诉的房产办理房产证，房产证显示所有权人为段长全，共有人处为空白，领证人签章为段长全，领证日期为1998年7月6日。1998年8月17日，新乡市凤泉区房产管理所将该房过户到郝同静名下，房产证号为新北私字第001861号，所有权人为郝同静，共有人为郝同丽、郝同超。 另查明，郝同静提交的集建（耿）字第301号集体土地建设用地使用证显示：土地使用证为郝同静，在郝同静的名字上加盖有：“新乡市北站区耿黄乡人民政府土地管理所”的公章，用途宅基，日期为1997年8月15日。段长全说是该土地证是被修改了，“郝同静”三个字与别的字笔迹都不一致，颜色也不一样，是把段长全的名字修改成了郝同静。郝同静及第三人称土地证是合法文本。 本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”，段长全与郝同静在1997年9月26日签订《买卖房屋协议》时，虽没有段长全爱人石云凤在协议上签字，但协议签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，并且在1998年6月2日郝同静向法院起诉要求办理房产过户手续时，段长全主动办理了产权手续，并且该房产已于1998年8月17日过户到郝同静名下，郝同丽、郝同超为共有人，该房郝同静、郝同丽、郝同超长期占有并使用，石云凤提出段长全是在未经石云凤同意的情况下，私自将房屋非法转让给了被告，违反上述规定，本院不予支持。本案中《买卖房屋协议》所约定的内容已经实际履行完毕，郝同静、郝同丽、郝同超已经完成了该房的产权过户手续，石云凤、段长全提出郝同静提供的房产证、土地使用证的有关问题，不属于民事处理范围，经本院释明告知，石云凤、段长全放弃向有关部门主张权利，明确表示要求本案继续审理。在该上述证据未被有关部门撤销或者变更的情况下，本院对石云凤、段长全主张的上述问题不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下： 驳回原告石云凤、段长全的诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告石云凤、段长全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 李树全 审 判 员 尚明军 人民陪审员 邹令青 二〇一四年五月二十一日 书 记 员 沈 晨 |
