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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1637号 上诉人（原审原告）：路长行，男，汉族，1960年5月5日出生。 委托代理人：刘宏斌，巩义市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王中强，男，汉族，1952年3月12日出生。 委托代理人：卢志强，巩义市紫荆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张五岭，女，汉族，1952年10月29日出生。 委托代理人：卢志强，巩义市紫荆法律服务所法律工作者。 原审第三人：赵文卿，男，汉族，1967年1月18日出生。 委托代理人：张景元，巩义市新华法律服务所法律工作者。 上诉人路长行因与被上诉人王中强、张五岭、原审第三人赵文卿房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第00696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人路长行及其委托代理人刘宏斌，被上诉人王中强、张五岭的委托代理人卢志强，原审第三人赵文卿及其委托代理人张景元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：王中强、张五岭两人系夫妻关系。2006年3月9日，路长行与王中强签订房屋转让协议一份。主要约定，王中强有一套商品房，座落在陇海路交警队家属楼七单元一楼西，转让给路长行。房屋作价20万元。王中强由于没有办理房产证，须将原始发票收据和钥匙全部交给路长行，路长行于当天付清房款。房屋手续和房款互相交接后，房屋所有权归路长行所有。并同时约定，王中强对房屋的所有抵押手续无效，如有其他纠纷，与路长行没有任何关系。如需办理过户手续，王中强必须协助办理。路长行与王中强以及张五岭均在协议上签字。同时，巩义市公安交通警察大队在协议上签章。于当日，王中强、张五岭向路长行出具收据一份。载明：今收到路长行购房款20万元。另查明，（一）、王中强分别于1993年10月4日、1995年7月15日、1996年1月26日和1997年5月1日四次共向巩义市公安交通警察大队交纳交警队家属楼七单元一楼西户集资款共87000元。（二）、2011年4月19日，巩义市公安局杜甫路派出所出具证明一份，载明：巩义市陇海路交警队家属楼七单元一楼西户住宅现在是路长行在居住。（三）、2013年12日至2014年4月，巩义市陇海路交警队家属楼7单元1楼西户的电费用户名显示为路长行，并缴纳了相应的电费。另再查明，巩义市交警队在1993年向巩义市计划委员会以及巩义市城乡建设局申请在巩义市体育场南侧、永安路南征用孝义镇孝南村耕地建职工家属楼，巩义市计划委员会与巩义市城乡建设局分别下文批复同意巩义市交警队的上述申请（文件分别为巩计字（1993）第137号、巩城建字（93）第78号）。巩义市土地管理局于1993年11月1日向郑州市土地管理局提交关于巩义市公安局交警大队征地的请示，郑州市土地管理局于1993年11月15日向巩义市土地管理局下发了郑土证（1993）29号批复。同意巩义市公安交警大队在巩义市劳动人事局家属楼北侧、体育馆南侧、征用巩义市孝义镇孝南村耕地4013.3㎡合60.2亩，作为该单位新建住宅楼的建设用地。希按《土地管理法》和省、市有关规定，妥善安排群众的生产、生活，按批准面积核拨土地。后1993年11月23日，巩义市人民政府作出了巩政土（征）字（1993）44号批复文件，请巩义市交警大队按照巩土（征纪）字（1993）32号文和有关法规，落实补偿安置。严格以附图定界位置面积用地。工程竣工验收后，到市土地管理局核发国有土地使用证。在巩土（征纪）字（1993）32号文中注明：征地批复后，土地的所有权属国家，使用权属征地单位。通过上述事实，该院确认，巩义市陇海路交警队家属院楼7单元1楼西户住宅建设所用土地所有权属国家，使用权归巩义市公安局交警大队。土地性质为划拨土地。 原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案所涉房产巩义市陇海路交警队家属院7单元1楼西户房产建设用地为划拨用地，路长行与王中强、张五岭签订的房屋转让协议，没有按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，且受让方没有依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故路长行、王中强、张五岭之间针对巩义市陇海路交警队家属楼7单元1楼西户房产签订的房屋转让协议为无效协议；同时路长行要求判令王中强、张五岭继续履行协议并协助办理房产过户手续，依法缴纳房产税以及赔偿经济损失1万元的诉讼请求均理由不当，该院依法对路长行的诉讼请求均予以驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回路长行的诉讼请求。案件受理费150元，由路长行负担。 路长行不服原审判决，向本院上诉称：原审法院适用法律错误。原审已查明我方与王中强之间签订的买卖协议系双方真实意思表示，房屋是王中强合法取得所有，转让时我方交纳购房款交接后一直由我方居住，王中强、张五岭对其事实予以认定，根据法律应认定此转让协议有效。而原审以该块土地为划拨土地为由，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条第一款，判令此协议无效，驳回我方的诉讼请求，实属适用法律错误。该条明确规定的主体是：以划拨方式取得土地使用权的人，而划拨土地使用权人转让房地产是巩义市公安局，巩义市公安局缴纳土地使用权转让金是必须的，但并未规定转让房地产行为无效。也没有规定购房所有人缴纳土地使用权出让金。我方已经取得所有权，转让该房产符合法律规定。再者，原审法院又一判决，（2014）金民二初字第1735号民事判决书认定该房产可以拍卖、变卖，与原审判决相悖，足以证明原审判决错误。原审法院让第三人参加诉讼没有法律依据，因为第三人与原被告之间的买卖协议没有关系，且双方的买卖协议也在第三人无效抵押的协议之前。请求撤销原判，改判支持我的诉讼请求。 王中强、张五岭答辩称：双方签订的买卖协议是有效的，是双方的真实意思表示，法院应予支持。况且该房屋的所有权由王中强取得，王中强与张五岭系夫妻，有权转让该房屋，并不违背法律规定。 第三人赵文卿答辩称：1、涉案房屋在2003年以前是由王中强、张五岭实际居住占有。2、路长行与王中强、张五岭签订的协议违反法律规定，是无效协议，该房屋是有限产权。3、涉案房屋第三人已取得了优先受偿权，该房屋已被法院查封，且裁判文书已经生效，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予以支持。 本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。 本院认为：本案所涉房产建设用地为划拨用地，土地所有权属国家。路长行与王中强、张五岭签订的房屋转让协议，没有报有批准权的人民政府审批，且没有依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，原审法院认定房屋转让协议无效，并无不当，本院予以确认。赵文卿作为本案第三人参与诉讼，系因涉案房屋已被生效判决确认赵文卿享有优先受偿权，本案的处理结果会对其产生利害关系，故赵文卿申请参与本案诉讼有其合理性。综上，路长行的上诉理由，均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由路长行负担。 本判决为终审判决。 审判长 张建军 审判员 刘红军 审判员 赵晓涵 二〇一四年十二月二日 书记员 贾 茹 |
