|
河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民二终字第1875号 上诉人（原审被告）安阳市城房置业有限公司。 法定代表人胡思哲，职务董事长。 委托代理人胡学明，大沧海律师事务所律师。 委托代理人宋艳慧，大沧海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘慧，女。 上诉人安阳市城房置业有限公司（以下简称城房置业）因与被上诉人刘慧商品房买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2014）文民一初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：原、被告双方于2009年7月24日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告香格里拉城市花园第14幢3单元202号房，房屋总金额为320100元，并已办理贷款。合同约定，出卖人应于2010年2月25日前向买受人交付房屋，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。庭审中，原、被告均认可实际交房为2011年4月30日，且还未办理房产证。 原审法院认为：原被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。被告在原告履行合同义务后，未按照合同约定期限交付房屋，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，原告请求逾期交房违约金，未提交证据证明合同约定的违约金过分低于实际造成的经济损失，应按合同约定计算，即被告应自合同约定交房的第二日即2010年2月26日起至实际交付之日即2011年4月30日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，即13732元（320100元×0.0001×429天），应于支持；原被告未约定逾期办理房产证的违约责任，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告请求逾期办理房产证违约金，应自2011年7月1日起至商品房产权登记证办理之日止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告的其他请求，无事实和法律依据，不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、限被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘慧支付逾期交房违约金13732元；二、限被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘慧支付逾期办理房产证违约金（违约金自2011年7月1日起至商品房产权登记证办理之日止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、驳回原告刘慧的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1738元，由原告刘慧负担1425元，被告安阳市城房置业有限公司负担313元。 宣判后，城房置业不服上诉称：一、因被上诉人未按约定期限支付购房款，所以上诉人不应当承担延迟交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋总价款为320100元，被上诉人应于2009年7月24日付清首付款100100元，余款22万元由被上诉人申请按揭贷款。但合同签订后，被上诉人并未按约定期限向上诉人交购房款，上诉人为维护自身权益，迟延交房符合法律规定，不属违约。另根据被上诉人未按约定期限缴纳配套费及维修基金，依据相关规定，该期间的违约交房责任不应由上诉人承担；二、一审法院对双方关于延期办理房产证的事实认定不清，法律适用错误。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院对适用金融机构计收逾期贷款利息的标准错误，且根据我国《合同法》有关违约金的规定，违约金属补偿性质而非赔偿性质，且上诉人未给被上诉人造成任何损失，因此一审法院认定上诉人承担违约金的数额明显过高。另由于被上诉人所在的14号楼有一部分业主至今未缴纳房屋维修基金，根据相关法律规定及办证机关的办证规定，致使上诉人无法为被上诉人办理房产证。且上诉人至今也积极主动予以协调。一审法院未考虑上诉人迟延办证的客观原因，而直接判决上诉人从交房之日起60日后开始承担违约责任，一审法院适用法律错误。请求二审法院：1、撤销原判并依法改判；2本案全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人刘慧答辩称：一、上诉人陈述迟延交房不属违约不能成立。合同是按期签订，款项是按期交付。其已履行了缴款义务；二、上诉人迟延交房14个月，其认为原审判决违约金数额较低；三、关于房产证办理问题，上诉人陈述的因为其他人的原因不能按期办理房产证，该过错不能由其承担，房产证不能按期办理的责任应由上诉人承担。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。 本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为：关于上诉人主张的“因被上诉人未按约定期限支付购房款，所以上诉人不应当承担延迟交房的违约责任”的理由，因被上诉人已经按照本案合同履行了自己的义务，上诉人未按合同约定期限交房已构成违约，故原审判决上诉人按合同约定支付被上诉人违约金并无不当；关于上诉人主张的“一审法院对双方关于延期办理房产证的事实认定不清，法律适用错误”的理由，因迟延办理房产证的原因系上诉人所致，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，被上诉人可以向上诉人主张违约金，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原审判决上诉人承担迟延办理房产证的违约金于法有据。上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1738元，由上诉人安阳市城房置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 宁小昆 审判员 武丽霞 审判员 常 青 二〇一四年十一月十日 书记员 王永兴 |
