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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湖民一初字第1683号 原告柴保春，男。 委托代理人张玉民。 被告张仙娥，女。 委托代理人姚风、曹奇峰。 原告柴保春与被告张仙娥租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴保春及其委托代理人张玉民，被告张仙娥的委托代理人曹奇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年4月1日，经双方协商，原、被告签订了1份房屋租赁协议，协议约定：甲方将位于开发区外高东吉利租赁部院内厂房承租给乙方使用，月租金4060元，年租金48700元整，租金每一年交一次，合同期限3年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，甲方保证乙方一年内不搬迁，如一年内搬迁，甲方退还乙方1年全款房租。协议签订后，原告按照协议约定及时给被告交了1年房租48700元。但是，原告租了不长时间，三门峡经济技术开发区管委会为落实三门峡市城市管理年活动要求，决定对外国语高中周边及三水厂调蓄预沉池周边卫生、环境进行综合整治，整治范围包括原告租被告的厂房。管委会多次催促原告搬迁，原告无奈于2014年6月6日搬迁完毕，被告不退房租，管委会多次协调无果后，原告起诉至法院，要求被告立即退还原告租金48700元及逾期退还租金的违约金2000元。 被告辩称：原告搬走与被告无关，被告厂房至今为止并未被整治、清理，目前，仍有两家商户租用，原告无法承租的原因是违反双方合同第三条，原告在生产过程中没有做好防尘工作，在运输搬迁过程中粉尘漂到学校和紧邻一家生产猪肉饲料的企业，造成污染导致他人举报所致。三门峡经济开发区管委会对外国语高中周边及三水厂调蓄预沉池周边卫生，该行为属于不可抗力，依据合同第九条约定，本合同可以变更或解除，原告无条件搬出，双方互不承担责任，请依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2014年4月1日，柴保春和张仙娥签订1份房屋租赁协议，双方约定：张仙娥将位于三门峡市经济技术开发区外高东吉利租赁部院内厂房承租给柴保春使用，承租厂房5间，面积450平方米，每平方米月租7元，共计3150元，平房7间，每间每月租金130元，合计月租金910元，两项合计月租金4060元，每年租金共计48700元，租金每年第一个月前5日之前一次性交清每年房租。柴保春在租房期间，必须合法经营，文明生产，保持好环境卫生，做好防尘防污染工作，由此造成的后果由柴保春负责；柴保春办理营业执照，张仙娥应提供便利条件，严禁对结构进行改造，禁止在房内生产、存放易燃、易爆和化学等危险品，如发生意外事故，一切后果由柴保春负责，与张仙娥无任何关系，其中一方提出解除合同，应提前3个月告知对方，如果张仙娥不提前3个月告知柴保春，应承担柴保春搬迁费，如果柴保春不提前3个月告知张仙娥，张仙娥不退还剩余租费外，柴保春另付张仙娥3个月的租金，如遇国家集体拆迁等外力不可抗拒致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，柴保春无条件搬出，双方互不承担责任。该合同上又补充约定张仙娥保证柴保春一年内不搬迁，如一年内搬迁，张仙娥退还柴保春一年全款房租费。合同签订后，柴保春履行了1年的房租义务，在该厂房内从事腻子粉加工产业。因三门峡经济技术开发区管理委员会对外国语高中周围及三水厂调蓄预沉池周边卫生、环境进行综合整治，2014年6月6日，柴保春从该厂房搬离，双方就房租问题协商未果，柴保春起诉来院，要求张仙娥立即退还原告租金48700元及逾期退还租金的违约金2000元。 另查明：1、2014年4月5日，陈春茂向柴保春出具收条1张，载明“今收到柴保春房租款肆万捌仟柒佰元整”，陈春茂系张仙娥雇佣的人员，张仙娥称这笔款项折抵雇佣陈春茂工资。 2、2014年4月28日，三门峡经济技术开发区管理委员会办公室关于印发《开发区城市管理年活动工作方案》三开办文（2014）5号的通知，文件中要求辖区各机关、企事业单位、学校、区直单位，成立联合整治小组，集中力量于5月底前对外国语高中周边厮打乱建房屋、设施、废品收购站、噪声污染等进行彻底清理。 3、2014年7月8日，三门峡经济技术开发区城市建设管理局出具证明1份，载明“为配合开发区城市建设管理年外国语高中集中整治活动，柴保春租用张仙娥厂房于2014年6月6日搬迁完毕，搬走后房租未退，后经开发区管委会集中整治小组多次协调，张仙娥多次推脱至今未退房租”。 4、张仙娥称其厂房为临时建筑，并未取得相关许可手续及产权证明，柴保春认为其厂房为违章建筑。柴保春从事腻子粉加工行业，也并未提交相关营业执照。 本院认为：原告柴保春和被告张仙娥签订的房屋租赁协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，被告张仙娥称其厂房未办理相关许可手续，故其厂房为违法建筑，其在违法建筑基础上签订的租赁合同应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，原、被告双方因无效合同取得的财产，应当予以返还。但合同签订后，原告柴保春已使用2个月零6天，对该部分费用应予扣除。原告柴保春占有租赁物期间2个月零6天的占有使用费，参照双方合同约定的租金，应为4060元×2月＋（4060元÷30天）×6天=8932元，应予扣除。被告张仙娥应返还原告柴保春39768元，原告柴保春已搬离该厂房，故无需再返还该厂房。原告柴保春在签订合同时，未充分了解该厂房的产权问题，其本身亦有过错，故其要求被告张仙娥支付违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，第五十六条、五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告张仙娥返还原告柴保春39768元。限本判决书生效后十日内付清。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1070元，由被告张仙娥负担860元，原告柴保春负担210元（原告已预交，不再退还，由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 贾丽虹 审 判 员 韩金涛 人民陪审员 刘 博 二〇一四年十二月十五日 书 记 员 李奇峰 |
