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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）南民二终字第01051号 上诉人（原审原告）朱叶茂，男。 委托代理人张亚青，女，与原告系夫妻关系。 被上诉人（原审被告）马玉坡，男。 委托代理人李磊，男，南召县法律援助中心律师。 被上诉人（原审第三人）南召县云阳镇南召店村西园组。 负责人朱振旺，任该组组长。 上诉人朱叶茂与被上诉人马玉坡、南召县云阳镇南召店村西园组合同纠纷一案，朱叶茂于2012年4月18日诉至南召县人民法院，请求依法判令被告支付赔偿金157000元，承担违约金39250元。原审法院于2013年9月16日作出（2012）南召民初字第404号民事判决。朱叶茂不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人张亚青，被上诉人马玉坡、南召县云阳镇南召店村西园组负责人朱振旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：第三人西园组在云阳交警队事故处理大队斜对面路东有停车场一处，上下两层十八间门面房，院内有其他平房及简易房子。原告朱叶茂自2005年前就以本组村民的身份租赁该停车场。后原告与第三人为租赁费发生纠纷，双方于2011年2月28日在云阳法庭主持下达成调解协议，主要内容：1、朱叶茂拖欠西园组租赁费37592元，2011年5月30日前履行完毕。2、双方协商同意朱叶茂继续租赁西园组停车场，每年租赁费为7000元，租赁期自2011年3月1日起到2013年2月28日止，两年。3、2011年度上半年的租赁费3500元，于2011年3月1日前履行完毕。下半年的租赁费3500元，于2011年7月1日前履行完毕。2012年对应交款日期也是3月1日和7月1日。同日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订房地产租赁合同一份，主要内容：1、双方于2011年2月28日甲方同意将本组所有的停车场及18间门面房及院内平房出租给乙方经营，租期二年，自2011年1月1日起算，年租金7000元；具体缴纳租金的方法按法院民事调解书执行。2、乙方应合理使用房地产，允许转租，不得转让。3、乙方对房产的维修应经甲方事先同意，支出的维修费也应经甲方负责人审核签字认可。合同签订后，双方履行。2011年4月1日，原告向第三人缴纳当年上半年停车场租赁费3500元。有第三人出纳朱万强给原告写有收款收据。但之前拖欠的租赁费未交。2011年10月，西园组张贴公告，内容为：针对本组的实际情况，使本组集体经济不断得到巩固和发展，提高本组居民的生活水平，经组委研究，准备在我组北院停车场进行开发竞标，原则在同等条件下，本组居民优先，真正有诚意，对集体贡献较大的开发商可进行考虑，有意者可向组委成员，或直接向村委会领导提出请求。2011年10月4日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订赔偿协议一份，主要内容为，1、因甲方承包停车场合同未到期，乙方急需拆迁建房，经甲、乙双方商定，乙方赔偿甲方经济损失壹拾贰万元整。2、双方协议签订后，十五日内甲方将院内住户全部清理完毕。3、房屋拆迁后，乙方向甲方支付伍万元人民币，下余部分房子封顶后，全部付清。4、甲方所欠西园组参万余元承包款，由乙方承担解决，甲方与西园组所签协议（合同原件）转给乙方。5、此协议一式两份，双方签字生效，若单方违约赔偿对方经济损失贰拾万元整。签订赔偿协议后，原告按约定期限，将停车场内的租房户和停车户给予适当补偿后让其搬走，将停车场交于被告。2011年10月23日原告向第三人缴纳原欠的租赁款30000元，2011年10月23日，原告向第三人缴纳当年下半年停车场租赁费3500元。2011年10月6日，西园组村民朱老二张贴竞标公告，对西园组停车场对外联合开发，认为未经本集体成员讨论商议，擅自处理集体财产属违法违规暗箱操作行为。提出高于外商开发竞标条件，开发后将集体一层门面房及门面房二层一半产权仍归集体所有。2011年10月中旬，云阳镇土地所接到西园组群众朱三深、景小锋等人举报后，到现场看到停车场内车辆、住户都已搬走，大门上锁。土地所工作人员赵永强告知组里有信访件，在没有批文情况下，停车场不能开发。至此被告一直未开发，也未对原告进行赔偿，形成纠纷。2013年2月26日西园组公告，宣布停车场于2013年3月31日原告承包到期，本组实行组内自行管理。 原审认为：2011年10月4日，原、被告双方签订的“赔偿协议”，明为对原告租赁合同未到期的赔偿，但实际上是为了拆迁。作为对停车场享有所有权的第三人，原、被告双方在没有征得第三人同意或授权情况下，签订此协议，对该停车场进行转让和处分，其行为损害了第三人的合法权益，故此“赔偿协议”为无效协议。因协议无效所造成的损失，根据《合同法》相关规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告签订协议后，腾出了停车场，给本人造成了一定的损失，但原告在与第三人签订租赁协议时，明确约定原告只能租赁或转租，不能转让。但原告为取得利益，将该停车场转让给被告进行开发，违反约定，也侵犯了第三人的物权，存在明显过错，应承担主要民事责任。被告在未与第三人签订房地产开发协议的前提下，与原告签订该赔偿协议，让原告将该停车场转让给本人进行开发，也侵犯了第三人的物权，存在一定的过错，应承担次要的民事责任。原告的损失以双方约定的12万元为参照，原、被告双方以7.5：2.5的比例承担责任，即被告应承担12万元的25％为3万元。经调解无效，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、原告朱叶茂与被告马玉坡2011年10月4日签订的赔偿协议无效。二、被告马玉坡在本判决生效之日起十日内，赔偿原告朱叶茂因签订“赔偿协议”所造成损失30000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如逾期履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4100元，由被告马玉坡负担500元，原告负担3600元。 朱叶茂上诉称：上诉人为履行合同，将停车场内十多年的老租户撵走，又提前解除停车合同，给原告造成的承包损失，远不止这些，不是先有西园组开发停车场的决定，谁会放弃正在正常经营多年的停车场另外对被告辨称：“双方约定的原告所欠西园组2011年前的3万余元的租赁费，有我承担解决，是属于债务的转移，应取得债权人西园组的同意，否则转移无效”。原、被告之间无债权、债务关系，被告与第三人也无债权、债务关系，所以三者之间不存在债权、债务转移问题，此约定是对原告赔偿损失的内容之一，被告代替原告清偿此笔债务，不用征得第三人的同意。总之，原一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉请求：依法撤销（2012）南召民初字第404号原告朱叶茂诉被告马玉坡合同纠纷一案民事判决书，确认原、被告双方所签协议合法有效，依法改判被告履行赔偿协议义务，支付原告赔偿金、违约金共计150000元。 马玉坡答辩称：双方签订协议的主要目的（房屋拆迁）并未得到履行。合同开始履行后，尽管上诉人让租赁户搬迁腾出场地，但因西园组群众不同意，合同约定的房屋根本就没有拆迁，合同的主要目的（房屋拆迁）并未得到履行；上诉人完全可以继续从事租赁经营，对扩大的损失被上诉人不应承担。判决被上诉人承担25％的约定损失合乎情理。上诉人与答辩人签订合同，并不能否定上诉人与西圆组租赁合同的效力，西园组并没有中止或终止双方的租赁合同，上诉人仍可履行租赁合同。上诉人与答辩人签订的合同约定，上诉人与西园组所订协议（合同原件）转给答辩人，因此双方签订赔偿协议后上诉人仍在履行其与西园组的租赁合同。上诉人与西园组的租赁合同并未解除。上诉人作为无处分权人擅自处分他人财产，特别是其与西园组合同中明确约定允许转租，不得转让的情况下，对上诉人占有的房地产进行处分过错明显，赔偿协议违法无效，一审让其承担较大的民事责任公平、合理。总之，一审判决事实清楚，评判公允，程序合法，依法应予驳回上诉，维持原判。 南召县云阳镇南召店村西园组答辩称：一审判决合理，应予维持。 根据诉辩各方的陈述，本院归纳本案的争议焦点为：马玉坡与朱叶茂签订赔偿协议应如何承担赔偿责任。 二审查明的事实与原审查明事实一致。 本院认为，本案所涉停车场的所有权属南召县云阳镇南召店村西园组，该组虽有开发停车场的意向，马玉坡意欲承揽开发，但在没有与南召县云阳镇南召店村西园组达成开发协议，取得开发权的情况下，未征得该组同意或授权即盲目与停车场承包人朱叶茂商订“赔偿协议”显属草率。现朱叶茂已履行了协议约定的义务，拆迁开发无法进行，但对朱叶茂因此造成的经济损失马玉坡理应承担相应的赔偿责任。朱叶茂作为该停车场的承包经营者，在未征得停车场所有权人西园组的同意的情况下，违反与西园组合同的约定转让和处分停车场，其擅自与马玉坡签订拆迁赔偿协议亦属不妥，对因此给自己造成的损失亦应承担一定责任。对朱叶茂造成的经济损失，参照双方“赔偿协议”约定的12万元。根据双方的过错程序，酌定马玉坡、朱叶茂按7：3的比例承担责任为宜。即：马玉坡应承担12万元的70%为84000元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理欠妥，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销南召县人民法院（2012）南召民初字第404号民事判决。 二、马玉坡在本判决生效后十日内赔偿朱叶茂经济损失84000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费上诉人朱叶茂负担2700元，被上诉人马玉坡负担4100元。 本判决为终审判决。 审判长 王玉建 审判员 李光红 审判员 张继强 二〇一四年四月十日 书记员 周长学 |
