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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00432号 上诉人（原审被告）焦作市全鑫房地产开发有限公司。住所地焦作市山阳区。 法定代表人邓方，总经理。 委托代理人何红乔，河南敬事信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）闫军，男，1973年7月15日出生，住焦作市解放区。 上诉人焦作市全鑫房地产开发有限公司（以下简称全鑫公司）与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，全鑫公司不服山阳区人民法院于2014年7月28日作出的（2014）山民一初字第00039号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人全鑫公司的委托代理人何红乔，被上诉人闫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，原、被告于2010年12月20日签订了原告闫军出借给被告焦作市全鑫房地产开发有限公司壹百万元款项的有关手续，就还款事项，原被告双方于2012年12月14日签订了还款协议一份，按照协议约定，被告在2012年12月14日之前偿还原告50万元，剩余50万元在2013年5月30日之前一次性偿清，原告自愿于2013年5月31日之前办理解押手续。为此，原被告双方于2012年12月14日签订了《房屋买卖合同》，按照约定，原告应该一次性付清购房款463890元，被告应该在2013年5月31日之前将主体工程验收合格的房屋交付原告使用。合同签订后，被告于2012年12月14日向原告出具了收款收据，该收据上载明“今收到闫军人民币肆拾陆万叁仟捌佰玖拾元（463890），收款事由预交房款”；原告于同日向被告出具了收据，收据上载明“收到被告还款50万元，其中观澜国际1号楼14层A东房款463890元和现金36110元，共计50万元”。后被告分别于2013年4月15日、4月16日通过中国工商银行向原告转款数额均为5万元，于2013年5月29日通过中国光大银行向原告转款数额为40万元，共计50万元。截止到原告起诉之日，本案所涉房屋仍未取得商品房预售许可证。原告并未向被告实际支付购房款463890元，而是用本案所涉房屋（观澜国际观澜国际1号楼14层A东）冲抵购房款。 原审法院认为，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同虽然系双方当事人真实意思表示，但是由于被告未能办理商品房预售许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故对于原告要求确认其与被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持；对于原告要求解除合同的诉讼请求，因有效合同才存在解除，原告已经要求确认合同无效，故不存在解除合同之情形，因此，不予支持。对于被告辩称原告是在清楚房屋状况的前提下与其签订了房屋买卖合同，且本案所涉房屋已经具备居住条件，相应的手续正在办理中，因被告提交证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告闫军与被告焦作市全鑫房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告闫军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告焦作市全鑫房地产开发有限公司负担（暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。 全鑫公司不服一审判决，提起上诉称，一审认定事实错误，闫军为房屋的实际拥有人，上诉人为了抵债签订一份房屋买卖合同，上诉人将被上诉人列为房产实际拥有人，被上诉人委托上诉人代理销售该房产，证明实际拥有人为被上诉人。一审适用法律错误，买卖合同有效，被上诉人清楚未取得商品房预售许可证签订的买卖合同，合同合法有效。请求：撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。 闫军答辩称，一审判决正确，应予以维持。请求驳回上诉的上诉。诉讼费用由对方承担。 根据当事人的上诉请求和答辩理由，归纳本案的争议焦点是：全鑫公司与闫军签订的房屋买卖合同是否有效。 针对争议焦点：全鑫公司认为，本案所涉购房合同仅是一个形式，其实质是以物抵债，一审中上诉人提交的证据2上记载很明确，对方已经收到了该房屋及其他款项，合同只是为了对方将来办证确认物权的凭证。我方提供的还款协议证明了债权债务产生的情况。一审中我方提供的证据3已经明确证明对方对房屋的现状是很清楚的。 闫军认为，当时上诉人承诺我13年5月底办理房产证，后来又承诺我13年12月底给我办理证件，可到现在都没有办理。 经本院审理查明的事实与一审相同。 本院认为，因全鑫公司未取得商品房预售许可证，违反了行政法规的强制性规定，一审确认房屋买卖合同无效，并无不当。故全鑫公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由焦作市全鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 军 审 判 员 席东彦 代审判员 焦红萍 二〇一四年十一月十七日 书 记 员 崔新新 |
