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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民二终字第1655号 上诉人（原审被告）河南六合置业有限公司。 法定代表人庞文涛，该公司经理。 委托代理人朱亚娟，河南中州律师事务所律师。 委托代理人晋泽，河南中州律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）朱文生，男，汉族，1967年2月10日出生。 委托代理人王成刚，河南公为律师事务所律师。 委托代理人王马峰，河南公为律师事务所律师。 上诉人河南六合置业有限公司与被上诉人朱文生房屋买卖合同纠纷一案，朱文生于2014年5月27日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告购房款4428元，并承担违约金16237元，共计20665元；2、本案诉讼费用由被告承担。河南省郑州市金水区人民法院于2014年7月15日作出（2014）金民二初字第3605民事判决。宣判后，河南六合置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人河南六合置业有限公司的委托代理人朱亚娟、晋泽，被上诉人朱文生的委托代理人王成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2009年3月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于郑州市金水区索凌路1号2号楼26层104号的房产，建筑面积170.36㎡，商品房单价3209元／㎡，总价款546685元。合同约定的面积差异处理方式为产权登记面积与合同约定面积发生差异误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的，房价款由出卖人返还买受人。交付房屋期限为2009年5月29日前。逾期交房超过交付期限60日后，违约责任为自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 合同签订后原告依约履行了交付546685元购房款。被告于2009年9月4日向原告交付房屋。原告的房屋所有权证显示，其所购房屋的产权登记面积168.98㎡。 原审法院认为，原、被告的合同系双方真实意思表示，不违法法律法规，为有效合同，双方均应如约履行。有违约行为的，应当按照约定支付违约金。原、被告签订合同的房屋建筑面积为170.36㎡，而原告实际取得的房屋建筑面积为168.98㎡，误差为1.38㎡，被告应将房屋误差的房款差价，退还给原告，该差价应为4428元（1.38×3209）。原、被告合同约定的交付房屋期限为2009年5月29日前，而被告实际向原告交付房屋的日期为2009年9月4日。按照合同，逾期交房超过交付期限60日后，违约责任为自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。被告逾期交房97天，应向原告支付违约金15908元（546685×97×3／10000）。 综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告河南六合置业有限公司于本判决书生效后十日内退还原告朱文生购房款4428元，支付逾期交房违约金15908元，共计20336元。二、驳回原告其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费317元，减半收取158.5元，由被告负担。 宣判后，原审被告河南六合置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决在事实认定与法律适用上存在错误。其一、关于房屋约定面积与房产证上面积不一致的问题，根据我国房地产相关法律及司法解释，该面积误差在合理的范围内，及面积误差的绝对值在3%以内。其二、退费涉及到上诉人向相关税务机关办理更换发票或退面积差价款相关手续事宜，暂时无法退款。上诉人已经就被上诉人缴纳的房款，开具了足额发票，缴纳了相应的税收。按照原价退还相关房款，则必然导致上诉人承担相应的税收损失。既然面积误差在合理的范围内，由上诉人单方面承担相应损失，明显是不合理的。而且面积差价款涉及的户数不止被上诉人一家，上诉人办理该退费事宜，要考虑合理的时间。综上，请求：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。 被上诉人朱文生答辩称：面积误差是在3%以内，所交的多余房款应予退还；被上诉人多次向上诉人要房款，上诉人以种种理由不予退还，请求驳回上诉，维持原审判决。 双方当事人在二审中均未提交新的证据。 本院二审经审理查明的事实同原审。 本院认为，双方当事人均应按照诚实信用原则行使权利、履行义务。上诉人河南六合置业有限公司与被上诉人朱文生签订的《商品房买卖合同》约定，产权登记面积小于合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；同时还约定，逾期交房的违约责任为超过交付期限，出卖人按日支付买受人已经付房价款万分之三的违约金。现因上诉人河南六合置业有限公司交付给被上诉人朱文生的房屋产权登记面积少于合同约定的建筑面积，同时上诉人河南六合置业有限公司也未在合同约定的期限内交付房屋；故此原审法院判决上诉人河南六合置业有限公司向被上诉人朱文生退还多交的房款，并支付逾期交房违约金，有合同和事实依据，应予支持。上诉人河南六合置业有限公司上诉称房屋面积误差在合理的范围内，退费涉及到向相关税务机关办理更换发票等相关手续，暂时无法退款等；因不属于双方合同约定的可不予退款理由，也不属于法定的正当理由，故对该项诉称，本院不予认定。综上，上诉人河南六合置业有限公司的上诉理由因依据不足，不能成立，故其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费317元，由上诉人河南六合置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵军胜 审判员 郑新红 审判员 马增军 二〇一四年十一月二十一日 书记员 张凯峰 |
