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叶县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）叶民初字第1153号 原告（反诉被告）张红亮，男，1973年6月13日出生。 委托代理人赵晓兵（特别授权），河南盐都律师事务所律师。 被告（反诉原告）张德民，男，1962年12月16日出生，汉族。 委托代理人朱杰，叶县148法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）张红亮诉被告（反诉原告）张德民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告、反诉被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险告知书及开庭传票，组成合议庭公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）张红亮及委托代理人赵晓兵，被告（反诉原告）张德民及委托代理人朱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张红亮诉称，2011年12月31日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告租用被告所有的位于叶县城关乡曹庄收费站北路东的门面房六间，上下两层，带后院，租赁期间为四年（2012年1月1日至2015年12月31日），协议生效之日起原告一次性付清被告首年房租4.5万元，协议期内的前两年（2012年至2013年）被告不得提高房租，2014年至2015年被告可随行就市与原告协商适当提高或降低房租。同时约定原告可在承租范围内增添相关设施（具体内容详见租赁合同）。合同签订后，原告如约向被告支付了租金，并经被告同意花费25万余元在承租的房屋及后院增添了诸如屋门、地板砖、地坪、大棚、板房、烤漆房等附属物。该租赁合同正常履行2年后，2014年7月，因被告多次提出提高房租，原告不能接受而被迫迁出被告出租的房屋。后原、被告双方就租金及附属物的折旧等事宜经多次协商，均未达成一致意见。对于上述事实，有原、被告签订的房屋租赁合同为证。基于上述事实，原告认为原、被告签订的房屋租赁合同属双方的真实意思表示，且内容合法，形式完备为有效合同。在该合同履行期间，原告经过被告同意花费25万余元对租赁物进行了改善，并增添了大量附属设施，现双方虽已同意解除原租赁合同，但因原告对租赁物的改善行为及增设的附属设施，使原租赁物的价值大增，对该部分费用，被告应于偿还。现请求判令被告返还原告对租赁物进行改善的增设附属物的折价款15万元。 被告张德民辩称，2011年12月31日张德民与张红亮签订房屋租赁合同一份，合同约定：张德民将自己所有位于叶县城关乡曹庄收费站北路东门面房六间、上下两层带后院租赁给张红亮，租期自2012年元月1日至2015年12月31日，首年房租4.5万元，第二年房屋仍按4.5万元不再涨价，附加条件是张红亮将院内地面硬化，费用由张红亮支付；第三、四年房租随行就市可适当提高或降低；租赁期内，被反诉人张红亮必须在每年12月1日前一次性付清下一年的房租。合同签订后，张德民将标的物按约交付给张红亮，张红亮也按约支付了前两年的房租，并硬化了院内地面。2013年11月，答辩人与被答辩人经中人说和，2014年的房屋提高为8万元，当答辩人张德民要房租时，被答辩人张红亮推托不予支付，为此引起纠纷。原租赁协议6：乙方（被答辩人）负责租赁标的物门的安装、墙的粉刷、电线布设及后院的一切设施，费用由乙方（被答辩人）承担，租赁期间所产生的水电等一切费用由乙方承担。此条规定，是被答辩人根据自己的业务需要而增设物品。现被答辩人已超期8个月未交租赁费，造成合同不能履行的责任完全在被答辩人，因此，被答辩人应无条件将增添附属物在保持原房屋状况的情况下拆走，不存在支付对租赁物进行改善和增设附属物折价15万元的问题。 反诉原告张德民反诉称，反诉人张德民与被反诉人张红亮于2011年12月31日签订房屋租赁合同一份，合同约定：反诉人将自己所有位于叶县城关乡曹庄收费站北路东门面房六间、上下两层带后院租赁给张红亮，租期自2012年元月1日至2015年12月31日，首年房租4.5万元，第二年房屋仍按4.5万元不再涨价，附加条件是张红亮将院内地面硬化，费用由张红亮支付；第三、四年房租随行就市可适当提高或降低；租赁期内，被反诉人张红亮必须在每年12月1日前一次性付清下一年的房租。合同签订后，张德民将标的物按约交付给张红亮，张红亮也按约支付了前两年的房租，并硬化了院内地面。2013年11月，反诉人与被反诉人经中人说和，2014年的房屋提高为8万元，双方表示认可。当反诉人张德民要房租时，被反诉人张红亮推托不予支付，并于2014年7月17日以房屋合同纠纷为由提起民事诉讼，请求返还对租赁物进行改善和增设附属物的折价款15万元。综上，被反诉人在既未提出终止合同，又占有租赁物的情况下，不支付房租没有任何道理。据此提出反诉，要求被反诉人张红亮按每年8万元支付2014年元月至8月的房屋租赁费53330元，并依此标准按实际占有房屋天数支付2014年12月31日前的房屋租金。 反诉被告张红亮的辩称，1、反诉人和被反诉人协商双方合同自14年7月1日前解除，被反诉人张红亮14年7月1日前已搬出出租房屋，所欠房租只能计算至7月，共6个月房租；2、反诉人称租赁合同附加条件是将院内地面硬化不属实，合同第六条约定承租房屋后可根据需要对房屋增设设施；3、反诉人说双方同意2014年起每年8万元与事实不符，合同履行两年后反诉人多次要求提高房租，被反诉人不能接受一直未达成一致意见，后提出解除租赁合同，于14年7月前搬出房屋；4、反诉人要求支付2014年12月31日前的房屋租金应予以驳回，前六个月的房屋租金按每年4万5计算。 经审理查明，2011年12月31日，张红亮与张德民签订《房屋租赁协议书》一份，双方约定：张德民将位于叶县城关乡曹庄收费站北路东门面房六间，上下两层，带后院出租给张红亮使用，租期四年（2012年1月1日至2015年12月31日）；协议生效之日起张红亮一次性付清首年房租费四万五千元整；协议期内前两年不得提高房租费（按四万五千元执行）；2014年至2015年张德民可随行就市与张红亮协商适当提高或降低房屋租赁费；协议期内，张红亮必须在每年12月1日前，一次性付清次年的房屋租赁费，违约张德民有权终止协议；张红亮在租赁期间只有使用权，不得私自改变房屋结构，不得抵押、抵偿，不得将租赁标的全部出租、转让，不得经营违法业务；张红亮负责租赁标的物门的安装、墙的粉刷、电线布设及后院的一切设施，费用由张红亮承担，租赁期间所产生的水电等一切费用由张红亮承担；协议解除张红亮退租时，不得更改、损坏租赁标的物的原有设施；协议到期，如张红亮需要续租，在同等条件下优先租用；租赁费用调整时签订费用调整补充协议。张红亮于2012年1月1日起租用该房屋及院子，并在房内一楼铺设地板砖162.8㎡，二楼安装室内门9扇，房前铺设水泥地坪294㎡，在房屋后院铺设水泥地坪810㎡，在后院建彩钢瓦大棚一座（350㎡）、烤漆房一间、板房一间。2012年1月1日至2013年12月31日的租赁费，张红亮已经支付。2014年，因是否提高房屋租赁费，双方产生矛盾。双方都同意解除租赁合同。2014年1月1日之后的租赁费，张红亮至今未付，至今张红亮没有把所租赁房屋及院子交付给张德民。 上述事实有原告提交的房屋租赁协议一份、照片16张、房屋退租解约协议一份、原被告皆认可的本院勘验笔录及当事人当庭陈述予以佐证。 本院认为，张红亮与张德民签订《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，双方形成房屋租赁合同关系。因是否提高租赁费，双方产生矛盾，双方都同意解除租赁合同，张红亮也已将院内其他设施移走，故双方的房屋租赁合同已经解除。张红亮在租赁物上的添附物：烤漆房一间、板房一间及室内门9扇可以拆除，应归张红亮所有，由其拆除；1104㎡水泥地坪、162.8㎡地板砖已形成附合，可折价归张德民所有，彩钢瓦大棚一座尚可利用，如拆除原、被告均无法利用，不能发挥物的最大效用，故可折价归张德民所有。参照叶县物价行情，1104㎡水泥地坪建造成本价为33429.12元（1104㎡×30.28元／㎡），按其使用寿命六年，已用三年，应折价为16714.56元（33429.12元×1／2），162.8㎡地板砖建造成本价为12299.54元（162.8㎡×75.55元／㎡），地板砖在房屋的正常使用年限不用折旧，彩钢瓦大棚一座建造成本价为70000元（350㎡×200元／㎡），彩钢瓦大棚使用寿命一般为十年左右，其已使用三年，应折价款酌定为45000元，以上折价款共计74014.1元，应由张德民支付给张红亮。反诉原告张德民请求张红亮支付2014年元月到2014年12月31日的房屋租金，理由成立，但其主张每年按8万元支付，证据不足，故张红亮仍应按每年4.5万元的标准支付2014年元月到2014年12月31日的房屋租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张红亮拆除其在所承租的房屋院子中建的烤漆房一间、板房一间及其在所承租的房屋二楼安装的室内门9扇，并将所承租的房屋及院子返还给被告（反诉原告）张德民； 二、原告（反诉被告）张红亮在所承租的房屋一楼铺设的地板砖（162.8㎡）、在所承租的房屋前后铺设的水泥地坪（1104㎡）及后院彩钢瓦大棚一座（350㎡）归被告（反诉原告）张德民所有，张德民支付张红亮折价款74014.1元； 三、原告（反诉被告）张红亮支付被告（反诉原告）张德民2014年元月到2014年12月31日的房屋租金45000元； 四、驳回原告张红亮的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张德民的其他诉讼请求。 上述一、二、三项于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 案件受理费3300元，由张红亮负担1650元，由张德民负担1650元。反诉案件受理费1133元，由张红亮负担925元，由张德民负担208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 李付晓 审 判 员 闫铁锁 人民陪审员 董利军 二〇一四年十二月三十一日 书 记 员 权 艳 |
