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河南省西峡县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）西民商初字第106号 原告：宋天安，男，汉族，生于1975年12月10日。 委托代理人：马建红，河南龙城律师事务所律师，特别授权。 被告：南阳海昌房地产开发有限责任公司。住所地：南阳市高新路蓝调街区2号楼2-3房。 法定代表人：黄宗跃，董事长。 委托代理人：姚勇，公司员工，特别授权。 委托代理人：温向东，河南衡祥律师事务所律师，一般代理。 原告宋天安诉被告南阳海昌房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法由审判员杜继昌任审判长，与审判员宋冬、程军涛组成合议庭，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的西峡县帝景天城房屋一套。原告按期向被告支付了全部房款，被告未按照合同约定的2013年12月31日交房期限履行交房义务，逾期时间超过30日；且被告房屋未经过相关部门验收合格，至起诉前仍达不到交房条件。故原告依据合同约定诉请解除原被告的商品房买卖合同，并判令被告退还购房款927344元，支付违约金9273.44元，合计936617.44元，并自2014年1月1日起按银行同期贷款利率支付至付清之日的利息。 原告针对其诉请向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明原被告双方签订商品房买卖合同，并约定双方权利义务、合同解除条件、违约责任等内容。 2.2012年9月4日收款300000元收据一张，2012年12月21日收款437388元收据一张，2013年11月2日收款150000元收据一张，2012年12月21日收款39956元收据一份，证明原告按照合同约定向被告支付购房款共计927344元。 3.照片两张，证明被告的房屋未经过验收，未达到交房条件。 被告辩称：1.原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告诉请解除合同没有依据；2.被告已经公告通知买受人办理交房手续，不存在逾期交房超过30日的情形；3.交房时间推延是因为不可抗力因素，被告已经将该情形告知原告；4.被告房屋已经验收合格，且验收符合合同约定和法律规定。 被告针对其辩称提供如下证据： 1.《商品房买卖合同》一份（开发商留存版），证明原告购买的商品房价款是737388元，遇到不可抗力原因交房时间可以顺延。合同十一条约定了买受人在领取交房通知书之日起5日内或自出卖人发出交房通知书之日起15日内办理收房手续，如果买受人未按约定办理收房手续的，视为房屋交付并且风险责任转移给买受人。 2.竣工验收报告，证明帝景天城8号楼已经验收合格并可交付使用。 3.2014年5月14日监理单位的证明两份，宛建建（2012）44号、宛建建（2013）44号、宛建建（2012）76号文件各一份。证明被告的帝景天城工程在施工过程中有不可抗力的情况。 4.2014年2月25日西峡县时光广告有限公司的证明一份，证明2013年11月7日-9日、11月22日-24日被告在电视上公告交房。 5.2014年1月13日和1月15日的《灌河风》报纸各一份，证明被告已经于2014年1月13日和1月15日两次通知帝景天城购房户于2014年1月15日交房。 经审理查明：2012年9月4日，原告宋天安向被告南阳海昌房地产开发有限责任公司交购房定金300000元，约定原告购买被告开发的帝景天城8-1-901房屋一套。2012年11月2日，原告向被告交款150000元，购买帝景天城8号楼C59车位一个。2012年12月21日，原告向被告支付购房款437388元和地温空调初装费39956元。上述合计原告向被告支付购房款737388元，地温空调初装费39956元，停车位款150000元，共计927344元。 2013年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于西峡县城时代广场南路南侧帝景天城8幢1单元9层1号房屋一套；该房屋建筑面积199.78平方米，单价为3691元／平方米，房屋价款共计737388元；约定房款于2012年9月4日支付300000元，2012年12月21日支付437388元，买受人在签订合同当日付清地温空调初装费39956元。合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。合同第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在领取交房通知书之日起5日内或自出卖人发出交房通知书之日起15日内办理收房手续，如买受人未按买卖合同的约定办理收房手续的，自交房通知书规定办理收房手续的时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的风险责任转移给买受人承担”。 2013年11月7日-2013年11月9日、2013年11月22日-2013年11月24日，被告在西峡县电视台两次播出交房公告，内容为：“影响西峡高端居住30年！帝景天城—帝王豪宅，大势已成！一期11月30日喜庆交房，恭迎业主荣耀入住！三期200平奢适大户，样板间绚丽绽放，抢购即送12000元西门子双开冰箱一台！帝景之声：0377-69960000／69760000”。2014年1月13日，被告在西峡县《灌河风》报纸上刊登公告，内容为：“帝景天城二期1月15日盛装交房临街旺铺诚意登记火热进行中”。2014年1月15日，被告在西峡县《灌河风》报纸上刊登公告，内容为：“1月15日帝景天城盛装交房1月28日前办理交房手续的前100名业主均可获赠价值5000元大礼，物业费交一年送半年”。2014年4月1日，原告以被告逾期交房为由向本院诉请解除购房合同、退还房款，并按照房款总价1%支付违约金，自2014年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日。 另查明：1.2012年5月30日、2013年5月22日，南阳市住房和城乡建设委员会向南阳市范围内的各施工企业两次发文要求：2012年、2013年6月均为建筑工程中、高考期间的噪声禁止期，各施工单位避免在此期间进行连续作业或连续夜间施工，严禁产生环境噪声污染的建筑工程施工作业；6月6日至8日、6月24日至26日所有工地全天24小时严禁进行产生环境噪声污染的施工作业。2012年8月22日，南阳市住房和城乡建设委员会向南阳市范围内的各施工企业发文要求：为确保农运会顺利举办，2012年9月1日至9月30日为施工作业限制期限，严禁夜间施工和产生噪声的施工。 2.2014年1月6日，被告作为建设单位，会同设计单位北京森磊源建筑规划设计有限公司、监理单位黄河工程咨询监理有限公司、施工单位南阳建工集团对西峡县海昌·帝景天城8号楼及商业区工程进行验收，结论为：西峡县海昌·帝景天城8号楼及商业区工程已按设计图纸及变更施工完毕，已完成所有合同约定项目，其工程质量符合施工质量验收规范及标准，工程质量等级为合格。同意竣工验收，交付使用。 3.西峡县海昌·帝景天城8号楼未经项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对涉及公共安全的内容进行验收。 上述事实有双方代理人当庭陈述及相关证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对合同双方均具有法律约束力。原告依据合同约定按期向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定期限向原告交付经验收合格并符合合同约定的房屋。该《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告。该《商品房买卖合同》并没有约定由谁按照什么标准验收，因此应当按照法律、行政法规的规定，由法定的验收单位按照国家的有关标准和规范验收。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定：“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此规定，商品房开发项目的竣工验收应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，并经项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对涉及公共安全的内容进行验收，经验收合格后，方可交付使用。被告仅组织该工程的设计、建设、监理、施工单位对其所施工的工程进行验收，不符合法律、行政法规的强制性规定，不能证明该商品房已经验收合格，且验收符合法律规定，故被告应当交付的该商品房不符合交付条件。被告辩称该商品房不需要经项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门验收与法律相悖，本院不予采纳。 《商品房买卖合同》约定被告应当以书面方式通知原告办理商品房交付手续。被告辩称已于2014年1月13日和1月15日两次在报纸、电视台公告通知原告于2014年1月15日交房。被告所说的通知方式不符合合同约定，且被告在报纸、电视台上的公告通知具有显著的商业广告色彩。故对被告辩称已通知原告交房，本院不予采纳。 依据双方合同约定，被告应当在2013年12月31日之前交付房屋，但被告一直没有按照约定交付符合法律规定和合同约定的房屋，且逾期时间超过30日。被告辩称，延期通知原告办理交房手续是因为南阳住建委发文要求中高考期间、农运会期间停止施工，属于合同约定的不可抗力情形，被告可以据此延期交房。但是，2012年9月1日至9月30日的农运会施工作业限制期限和2012年的中高考施工限制期限，均在2013年1月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，被告据此抗辩合同的履行期限，本院不予采纳。2013年中高考的6天施工限制期发生在合同履行期间，既然2012年中高考6天施工限制期问题政府相关部门已经发文通知了被告，被告在2013年1月25日签订合同就应当预见该情形，并对交付期限作出适当的调整，现在被告以该期间限制施工抗辩合同的履行期，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告无正当理由未按合同约定期限交付商品房，且预期时间超过30日，符合合同约定的解除条件，原告有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。原告在提起诉讼之前未向被告送达解除通知，原告的起诉状2014年4月12日送达被告时，视为解除通知已送达被告。被告虽对原告的解除合同主张提出异议，但经本院审查，被告的异议不能成立，故本院确认原被告签订的2011-帝景-550号《商品房买卖合同》于2014年4月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期（交房）超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。根据上述约定，被告应于2014年5月12日前返还原告购房款927344元并支付累计已付购房款1%违约金9273.44元。被告未于2014年5月12日前返还原告购房款927344元，应当按照中国人民银行同期流动资金贷款利率从2014年5月12日起至付清之日赔付原告的利息损失。该利息损失高于双方约定的9273.44元违约金，在9273.44元违约金不足以弥补原告损失的情况下，被告有权要求被告赔偿损失。根据损失填平原则，在原告主张被告赔偿利息损失的情况下，原告再主张违约金，本院对其主张违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、一百零七条、一百一十四条、一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、确认原告宋天安与被告南阳海昌房地产开发有限责任公司于2013年1月25日签订的2011-帝景-550号《商品房买卖合同》于2014年4月12日解除。 二、被告南阳海昌房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告宋天安购房款927344元及利息（利息按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2014年5月12日计算至付清之日）。 三、驳回原告宋天安其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13266元，原告宋天安负担132元，被告南阳海昌房地产开发有限责任公司负担13134元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。 审判长 杜继昌 审判员 宋 冬 审判员 程军涛 二〇一五年一月十四日 书记员 李 明 |
