|
河南省沈丘县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）沈民初字第1501号 原告李海营，男，现年59岁，住沈丘县。 委托代理人韩靖，河南恪信律师事务所律师。 委托代理人韩海龙，河南恪信律师事务所律师。 被告任学翼，又名任学毅，男，现年60岁，住沈丘县。 委托代理人张新士，河南恪信律师事务所律师。 原告李海营诉被告任学毅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海营及其委托代理人韩靖，被告任学毅及其委托代理人张新士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李海营诉称，原告李海营系沈丘县刘庄店镇供销社职工，于1996年承租该社座落于刘庄店镇十字大街南路东楼上楼下四间房屋（该房屋四至为南临赵桂宣、东临韩冬林、北临赵桂宣、西临大路），并交纳了相应租金，双方为租赁合同关系。后原告将房屋转租给被告任学毅，由被告任学毅交纳管理费11000元冲抵转租租金，约定租赁期限至2006年7月7日。租赁期限届满后，被告既未与原告续签转租合同，也未交过租金，后原告向被告交涉房租及腾房事宜，遭被告无理拒绝。原告认为，原告李海营与沈丘县刘庄店镇供销合作社之间的租赁合同关系成立，应受法律保护，现因租赁期限届满，原告要求被告支付房屋占有使用费以及要求被告腾房的行为，符合《中华人民共和国合同法》和最高人民法院关于城镇房屋租赁相关司法解释的规定，依法应予以保护。为此，请求判令：1、被告立即腾房、交出房屋；2、被告支付原告逾期腾房占有使用费8700（自2006年7月7日至2013年10月8日以后的逾期腾房费按市场租赁费计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。后将上述1、2项诉讼请求变更为：1、确认原、被告房屋买卖无效；2、被告立即返还房屋。 被告任学毅辩称，1、原告李海营与刘庄店镇供销合作社不存在房屋租赁合同关系；2、被告通过房屋买卖取得该四间房屋的所有权，与原告之间不存在房屋租赁关系。另外，针对原告李海营诉讼请求的变更，被告任学毅的答辩意见是：1、法院不应受理原告的变更申请；2、既使原告要求确认房屋买卖无效，其诉讼请求也不能成立，理由是：原、被告买卖房屋的时间是1996年10月，至今已近二十年，原告始终没有提出过异议，现突然间先以租赁关系要求返还房屋，见租赁关系走不通，又以买卖无效要求返还房屋，于法、于情、于理不通；原告转让给被告的房屋是其合法购买的房产，其有处分权；原、被告之间买卖房屋虽然没有办理产权登记手续，但不影响买卖合同的效力。 原告李海营为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、沈丘县刘庄店镇供销合作社证明一份。以此证明原告与沈丘县刘庄店镇供销合作社租赁合同关系成立；2、房屋租赁协议书一份。以此证明原告与被告之间转租关系成立；3、证人杨某某、刘某某的证言。以此证明刘庄店镇十字大街南路东门面房租金在5000元至7000元之间，该证据是腾房占用费支付的依据。 对原告李海营提交的证据，被告任学毅的质证意见是：1、对证据一的真实性有异议。如果原告与沈丘县刘庄店镇供销合作社存在租赁合同关系，原告应当提交与沈丘县刘庄店镇供销合作社签订的租赁合同或者交纳租赁费用的凭证，仅凭一份证明不能反映出双方是否存在租赁合同关系，该证明内容明显然是虚假的。理由是：沈丘县刘庄店镇供销合作社1996年负责人不是于富贵，而是吴勇；本案争执的房屋是李海营以40200元的价格从供销社手中购买的，不是证明中说的一次性租金是40200元，所以该证明不能作为有效证据使用，除非原告提交相关证据证明；2、房屋租赁协议书是复印件，不是原件。根据证据规则的规定，不能作为证据使用和认定。被告从没与原告签订过房屋租赁协议书。如果原告能够提供该份房屋租赁协议书的原件，被告申请对“任学毅的签名、指印及形成的时间”进行司法鉴定；3、证人杨某某、刘某某的证言。根据民事诉讼法的规定，证人应当出庭作证，对证人不能出庭作证的，其证言效力不予认定。刘庄店街上的租金价位是多少，不是二位证人所能够证明的内容，二位证人对门面房租金价位的判断没有依据。 被告任学毅为反驳原告李海营的诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告李海营出具的证明一份。以此证明原告李海营于1996年7月31日以集资方式购买了沈丘县刘庄店镇供销合作社的营业大楼上下四间房屋，以及原告李海营于1996年10月16日以42000元的价格转让给被告任学毅，同时将其购房手续交付给了被告任学毅；2、原告交付给被告的由刘庄店镇供销合作社出具的收取购房款的收款凭证原件、1996年度管理费的收款凭证原件、原告给付的其与刘庄店镇供销合作社签订的集资建房协议原件各一份。以此证明原告以40200元的价格以集资方式取得了本案涉及的上下四间房屋所有权和原告按照买卖房屋的约定，将其购房的所有手续原件交付给了被告，履行了房屋买卖的义务，同时更进一步证明原告将房屋转让给被告事实的真实性；3、刘庄店镇供销合作社出具的收到被告任学毅1997年度1000元管理费的收款凭证原件、1998年度10000元长期管理费的收款凭证原件、被告任学毅交纳849元修路捐款的收据原件各一份。以此证明被告通过买卖取得房屋所有权后，以自己的名义直接向刘庄店镇供销合作社交纳1997年度管理费1000元、1998年度以后交纳的长期管理费10000元，以及被告任学毅于2006年4月15日又因房屋门前俢路，向刘庄店镇政府交纳修路捐款849元，同时还证明本案涉及的房屋系被告所有，刘庄店镇供销合作社已通过收款行为实际认可。 对被告任学毅提交的证据，原告李海营的质证意见是：1、对第一组证据，该证明不是原告李海营所写，申请有关司法鉴定机构对书写证明的笔迹予以鉴定；2、对第二组证据，各种款项和合同书上面显示是原告李海营交纳的，集资款也是原告李海营交的，之所以由被告保管，是原、被告签订协议后便于被告交纳各项费用；3、对第三组证据，同起诉状中陈述的事实。 根据上述当事人提供的相关证据及陈述，本院可以确认以下事实：1996年7月31日，沈丘县刘庄店供销合作社（下称甲方）与原告李海营（下称乙方，系该社职工）签订了集资建房协议书一份，内容为：“……1、甲方按乙方集资款数量，把相应面积房屋交给乙方所有，但土地所有权永归甲方所有。2、乙方必须是供销社职工，其他外界人士不得集资建房。3、乙方未经供销社许可，不得随意转让买卖或出租。4、乙方开业后，经营全过程必须挂供销社招牌，服从供销社的领导和管理，按时向供销社交纳行政管理费及各种税金。5、甲方负责协调乙方经营过程中出现的业务纠纷问题，保证乙方业务正常开展，但经济责任由乙方自负。6、因国家政策及形势变化，甲方有权按原价或现价付款收回此房，同时终止此协议。7、紧靠大门南二间，楼上楼下共四间，每间10050元，共计款40200元。该协议一式三份，甲乙双方及鉴证机关各持一份。一经签字立即生效，双方均不得反悔。甲方代表吴勇印章、沈丘县刘庄店供销合作社印章，乙方代表李海营签字按印。”协议签订后，原告李海营付房屋款40200元，同时，交纳了1996年8-12月份的管理费500元、税金600元，计1100元。1996年10月16日，原告李海营将该房屋转上给被告任学毅，证明载明：“公元一九九六年七月三十一日，我个人集资买了供销社的营业大楼上下共四间，现金（42000元）肆万贰仟元，现有合同书并协议书为证。因我个人资金有限，生意无法周转，所以，我自愿将此房转让给任学毅同志。空口无凭，立字为证，永不反悔。注：1、合同书和协议书如有变动，由本人出面解决。2、按合同书、协议书应向供销社上交的款项由任学毅同志付（负）担。立字人李海营，签字人任学毅。”被告任学毅取得房屋所有权后，于1998年3月7日，向沈丘县刘庄店供销合作社上交了97年5月至98年2月管理费1000元，现金10000元（作管理费、抵押金用，以后不在收取管理费，如需支取押金，必须按月上交管理费，否则按原合同执行）。2006年4月15日，因房屋门前俢路，被告任学毅向刘庄店镇政府捐款849元。另查明，2013年12月19日，原告李海营对被告任学毅提供的证明在开庭审理进行质证时，认为1996年10月16日的证明不是本人所写，并申请有关司法鉴定机构对该证明的真实性予以鉴定。2014年2月20日，原告李海营通过对该证明的辨认，承认系本人所写，撤回鉴定申请。2013年12月5日，被告任学毅对原告李海营提供的房屋租赁协议书（复印件）提出鉴定申请书，申请：1、请法庭责令李海营提交1998年3月7日的“房屋租赁协议书”原件。2、对原件上的签名、指印申请笔迹、指纹鉴定。本案在2013年12月19日开庭审理时，指定原告李海营在七日内提交房屋租赁协议书原件，逾期不提交视为没有原件。期限过后，原告李海营未能提交，导致无法进行司法鉴定。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，原、被告是在双方协商基础上，本着自愿的原则签订了转让证明，该转让证明系双方真实意思表示，该房屋虽未办理权属登记手续，但并不影响转让证明的效力，原、被告所签订的转让证明合法有效。本案中，被告依约向原告交纳了购房款，实际接收了该房屋，并长期占有使用，且原告单位在当时未提出异议，之后又收取了被告上交的管理费，对该转让行为亦认可。该买卖行为未损害国家、集体、他人利益，不违反社会公共利益，故原告诉请确认原、被告房屋买卖无效，被告立即返还房屋的法律依据不足，其诉讼请求本院不予支持。另外，原告提交1998年3月7日与被告签订的房屋租赁协议书，因是复印件，后在法院指定的期限内又未能提交原件，对该份证据被告又不认可，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 驳回原告李海营的诉讼请求。 案件受理费150元，由原告李海营负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审判长 胡乔舟 审判员 王治忠 审判员 窦建中 二〇一五年三月十八日 书记员 彭园园 |
