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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第622号 上诉人（原审原告）：河南佳宇物业管理有限公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：杜营军，该公司董事长。 委托代理人：牛恒超、杨亮，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：熊亚平，女，汉族。 委托代理人：陈丹，男，汉族，系熊亚平丈夫。 上诉人河南佳宇物业管理有限公司（以下简称佳宇物业公司）因与被上诉人熊亚平物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佳宇物业公司的委托代理人杨亮，被上诉人熊亚平及其委托代理人陈丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年12月29日，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司通知熊亚平，其购买的鼎城一期106号楼2单元202号房已具备交房条件，请熊亚平前去办理交房手续。当日，熊亚平签订了入住登记表、前期物业管理服务协议、业主临时公约、业主消防安全责任书、装饰装修施工安全管理协议书、装饰装修管理服务协议书。佳宇物业公司认为，熊亚平已经接收了其购买的鼎城一期106号楼2单元202号房，并与佳宇物业公司签订了上述物业管理服务协议，就应当按照约定交纳物业管理费，但是熊亚平却拒绝交纳。为此，佳宇物业公司诉至该院。 原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据加以证明，如果证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，佳宇物业公司主张熊亚平已经接收了其购买的鼎城一期106号楼2单元202号房，而熊亚平称验房时因发现房屋质量有问题未接收房屋，故佳宇物业公司应当就其主张的事实承担举证责任。佳宇物业公司虽然提交了熊亚平签订的入住登记表、前期物业管理服务协议、业主临时公约、业主消防安全责任书、装饰装修施工安全管理协议书、装饰装修管理服务协议书，但该证据并不足以证明熊亚平已经接收了该房屋。因此，对于熊亚平尚未接收的房屋，佳宇物业公司要求熊亚平交纳物业管理费并支付地下室防水工程施工费5000元，因没有事实依据和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告河南佳宇物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，由原告河南佳宇物业管理有限公司负担。 宣判后，佳宇物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人是洛阳住总宇泰房地产开发有限公司开发的鼎城小区的物业管理方，被上诉人购买鼎城小区106幢2单元202房后，在2012年12月29日下午办理了物业入住登记手续，填写了入住登记表，同时并与上诉人签订了《物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《业主消防安全责任书》等物业服务协议，这些证据足以证明被上诉人已经办理完毕入住登记，已经接收房屋，已经与上诉人形成物业管理服务关系，应当按照协议约定向上诉人支付物业管理费。即便被上诉人反映的房屋质量问题存在，那么这些质量问题也是保修的事项，并不能成为其拒收房屋的理由。同时被上诉人所反映的质量问题也与上诉人无关，上诉人对被上诉人没有交房的义务，没有对被上诉人交房的举证责任。被上诉人拒不向上诉人缴纳物业管理费，从2013年1月1日起至2014年5月15日被上诉人共拖欠上诉人物业管理费3074.60元，此项物业管理费被上诉人应当立即向上诉人缴纳。被上诉人收房以后，多次向上诉人提出地下室渗水，要求上诉人解决地下室渗水问题，上诉人聘请专业防水施工人员，对地下室进行了防水施工，支出施工费用5000元，此项施工费用应当由被上诉人承担，被上诉人应当向上诉人支付防水施工费用5000元。综上，请求二审法院：1、依法改判被上诉人向上诉人支付2013年1月1日至2014年5月15日的物业管理费3074.60元。2、依法改判被上诉人向上诉人支付地下室防水工程施工费用5000元。 被上诉人熊亚平答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人诉讼主体不对，答辩人与被答辩人不存在欠交物业管理费及维修费用的关系。一、未经验收或者验收不合格的房屋，不得交付使用，未交付的房屋开发商是房屋占有者，房屋未达到交付条件业主拒收房屋受法律保护。二、被答辩人在诉状中称“答辩人收到房屋”缺乏法律及事实依据，歪曲事实真相，理由不成立。三、答辩人从来没有委托被答辩人对房屋进行维修，被答辩人无中生有向答辩人索要维修费用5000元毫无根据，理由不成立。四、物业公司违反法律、法规、擅自扩大收费范围，索要物业费用理由不成立。五、前期物业协议等物业公司的相关要约是在胁迫、欺骗、诱导的情况下签订非答辩人真实意思表示，胁迫签订不完整的协议属于无效合同。六、物业公司起诉本人及签订物业协议属于物业公司与开发商恶意串通损害第三方购房者的行为。请二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 本院经审理查明事实与原审认定事实基本一致。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。上诉人佳宇物业公司诉称被上诉人熊亚平接收了涉案房屋鼎城一期106号楼2单元202号房，被上诉人熊亚平对此不予认可，故上诉人佳宇物业公司应当就其主张的事实承担举证责任。上诉人佳宇物业公司虽然提交了被上诉人熊亚平签订的入住登记表、前期物业管理服务协议、业主临时公约、业主消防安全责任书、装饰装修施工安全管理协议书、装饰装修管理服务协议书，但该证据并不足以证明被上诉人熊亚平已经实际接收了涉案房屋，且上诉人佳宇物业公司在二审庭审中认可涉案房屋钥匙没有交付给被上诉人熊亚平，也没有被上诉人熊亚平领取钥匙的记录。故，上诉人佳宇物业公司要求被上诉人熊亚平支付2013年1月1日至2014年5月15日的物业管理费3074.60元的上诉请求，证据不足，本院不予支持。关于上诉人佳宇物业公司要求被上诉人熊亚平支付地下室防水工程施工费用5000元的上诉请求。本院认为，第一、上诉人佳宇物业公司与被上诉人熊亚平没有对涉案房屋地下室防水工程进行过书面或口头协商，双方没有形成共同的意思表示，被上诉人熊亚萍对此也不予认可；第二、对于上诉人佳宇物业公司主张的地下室防水工程施工费用，其没有提交相关证据予以佐证实际费用的发生。故，上诉人佳宇物业公司要求被上诉人熊亚平支付地下室防水工程施工费用5000元的上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人河南佳宇物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 高 玲 审 判 员 王惠谦 代审判员 王茂兵 二〇一五年四月二日 书 记 员 刘 丰 |
