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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第277号 上诉人（原审被告）：洛阳市增凯房地产开发有限公司。住所地：洛阳市。 法定代表人：杨钦武，该公司董事长。 委托代理人：何守轼，该公司副经理。 委托代理人：郭丽红，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：王浩霖，男，汉族。 委托代理人：王建华，男，汉族。 上诉人洛阳市增凯房地产开发有限公司（以下简称增凯公司）因与被上诉人王浩霖房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2012）西民二初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人增凯公司的委托代理人郭丽红，被上诉人王浩霖的委托代理人王建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2010年11月27日，原告与被告签订商品房预售合同一份，原告购买被告开发的位于香榭里黎明项目6幢1单元2101号房，房屋总价375150元，交房日期为2011年5月20日前，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，卖方需按最后支付期限的第二天起至实际支付之日止按日向买受人支付已支付房价款万分之0.6的违约金。2011年5月20日，被告通知交房，因为煤气、暖气初装费的交纳没有达成一致意见，被告没有向原告交付房屋的钥匙，从而引发矛盾，导致本案纠纷至今原告仍未拿到房屋钥匙。另查明：商品房预售合同附件四合同补充协议约定，房款内不含煤气、暖气初装费，煤气、暖气初装费由买受人按照出卖人核定的数额于2010年11月20日前一次性交清，逾期不交，按日以万分之五向出卖人承担违约责任。 原审法院认为：双方签订买卖合同是其真实意思的表示，双方均应按照合同履行。原告未向被告交纳煤暖初装费并非是合同约定不交付房屋的条件，如被告认为原告侵害被告权益，被告可向原告主张损失而非以拒绝交房的形式侵害原告的居住使用权。被告举证该房屋已经达到交付使用的条件，但没有充足证据证明其向原告交付房屋或原告拒不接收房屋，因此被告应承担延期交房的责任，原告要求符合法律规定，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，经合议庭评议，判决：一、限增凯公司于判决生效后3日内向王浩霖交付香榭里黎明6幢1单元2101号房；二、增凯公司向王浩霖支付逾期交房违约金（以375150元为基数，自2011年6月1日起按日万分之0.6计算至判决确定之日止）。如增凯公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由增凯公司承担（原告已垫付，待执行时由被告一并向原告清结）。 宣判后，增凯公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审判决第二项，驳回被上诉人要求上诉人赔偿逾期交房违约金的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。一、原审法院认定事实错误。2011年5月，上诉人按照合同约定，向被上诉人发出“收验楼告知书”，告知被上诉人携带相关资料至小区物业客服中心办理交房手续，该告知书由被上诉人签收。被上诉人接到验房告知后，不到物业办理交房手续，不是上诉人逾期交房所致。二、一审法院判令上诉人承担2011年6月起的违约金，判决不当。上诉人于2011年5月发出交房通知，被上诉人超期不验收交接，已视同入住，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。三、一审法院未审查被上诉人的违约行为。被上诉人签订合同后，没有按照约定交纳煤暖初装费。2011年2月，上诉人向被上诉人发出催款通知，催促被上诉人交费，但被上诉人仍然不予交纳，已经构成违约。综上所述，被上诉人房屋长期不能居住，不是上诉人造成，上诉人同意交房，但不应承担逾期交房的违约金。请求二审法院依法审理，公正判决。 被上诉人王浩霖答辩称：一、关于上诉人不予交房问题：由增凯公司交房程序可以看出，告知验楼并不是实际交房。增凯公司仅仅履行了告知义务，而后以没有煤暖收据为由，不予交房。上诉人将验楼告知书视为交房实为偷换概念。房屋钥匙在增凯公司手里就是明证。增凯公司在一审答辩时自认的“煤暖初装费收据是所有业主交房入住的必要条件”，被上诉人因没交煤暖初装费，所以领不到钥匙。二、关于违约金问题：增凯公司拒绝交房的违约行为直接导致了被上诉人在该房产居住权的损失。自2011年5月增凯公司通知交房而实际不予交房以来，被上诉人一直在为交房一事，与增凯公司售楼员、售楼经理（售楼部经理请示老总）多次协商，直到该公司明确告知被上诉人不缴纳煤暖初装费就不给被上诉人交房。奔走了近一年，也没能拿到房屋钥匙。西工法院开庭审理，在当庭调解中，法官提出调解意见，让增凯公司先交钥匙，其它再说。增凯公司明确表示不接受调解。在此，被上诉人表示保留进一步追究增凯公司给被上诉人造成的其他损失的权利。三、增凯公司违规收取煤暖初装费，不仅违约，而且违法。交房条件与煤暖初装费根本就不是一个法律关系。一审已经查明，市财政局没有委托增凯公司代理收费，增凯公司没有收费资质，且燃气、热力初装费已经停收，该“预售合同”附件四违反法律法规，应为无效条款。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决公正合法，请求二审法院驳回上诉维持原判。 本院经审理查明事实与原审认定事实基本一致。 本院认为：双方当事人之间的房屋买卖合同系其真实意思表示，且不违反强制性法律规定，该合同合法有效，双方均应依照合同行使权利并履行义务。本案中，被上诉人已向上诉人支付房款，上诉人即应履行交付房屋的义务，其以被上诉人未交纳煤暖初装费为由拒绝履行交付房屋的主要合同义务，理由不能成立，原审法院认定上诉人应当承担相应的违约责任正确。关于违约金数额的认定，因上诉人一直未向被上诉人交付房屋，其应当依照合同约定的方式承担相应的违约责任，原审违约金计算方式正确。被上诉人在履行房屋买卖合同中，已履行其主要义务，原审法院认定对于未交房造成的损失，应当由上诉人承担并无不当。涉案房屋的煤暖初装费问题，双方可另行解决。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持，上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费377元，由上诉人洛阳市增凯房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 艳 审判员 刘丽娜 审判员 沈可可 二〇一五年三月二十五日 书记员 黄思维 |
