突发：北京发布楼市新政，因贷款产生纠纷该如何处理？（附新政全文）
来源：杨律师说法 作者：杨律师说法 人气： 发布时间：2017-03-18
摘要：法评天下 北京市刚刚发布楼市调控新政，根据不同情况对贷款比例进行调整，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的不低于70%。贷款新政对已经签订未履行完毕的合同会有什么影响？（文尾附新政全文）作者/杨文战律师 转载请在文首标明作
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法评天下 北京市刚刚发布楼市调控新政，根据不同情况对贷款比例进行调整，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的不低于70%。贷款新政对已经签订未履行完毕的合同会有什么影响？（文尾附新政全文）作者/杨文战律师 转载请在文首标明作者及《实用法律知识》微信号 lawyerywz国庆假期前最后一天，即9月30日晚，北京市政府出台楼市调控新政，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。该贷款新政对于将来有什么影响暂且不提，对于之前已经签订的需要贷款的二手房买卖合同会有什么影响呢？正在审批的贷款是否会受影响？如果银行贷款尚未获批，因政策导致贷款比例提高，买方无法获得原预计贷款导致合同不能履行，如何归责？根据以前的调控及履行情况，杨文战律师作如下提示：一、新政可能对贷款审批产生影响。新政对于已经签约获批的贷款当然不会有什么影响，对于正在审批及未办理完毕的贷款是可能产生影响的，其截止时间和尺度在新政文件中并没有直接体现，这要看政府与银行之前的沟通了。如果有正在办理的贷款，建议积极同银行沟通了解。当然，之后新申请的贷款估计肯定要按新政办理了。国庆之后即将签约的各位，要注意贷款比例变更的情况了。二、已经签约的因贷款比例调整受到影响该如何处理？作为购房者，如果已经签约但未办理贷款，且最终因贷款比例的调整受到影响，该怎么办呢？目前的贷款政策并非禁止某些情况下的贷款批准，而是调高了贷款比例，通常来讲，购房者还是应尽量通过其它途径筹款。如果新政出台后，房价仍继续维持上涨，相信购房者也会直接作出这样的选择。即使购房者要因此解约，卖方也很可能会痛快接受。但是如果房价下行的话，购房者想以因新政未按原约定获得贷款解约，就会引起一波纠纷了！有人认为政策调整导致不能批贷不属于买方的过错，符合“情势变更”的条件，想据此解除合同并不承担责任。如果发生纠纷，这个理由能被法院采信吗？按最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定：所谓以“情势变更”，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于这种贷款政策变化引发的纠纷是否适用“情势变更”原则，法律上并无明确规定，在不同情况下司法实践也不尽相同，但是从司法实践来看，法院是谨慎采信的。。按最高人民法院《关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》精神，要严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条的规定。当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。要求法院慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。依据上述法律规定和过往的司法实践来看，杨文战律师认为，由于此次政策调整的是贷款比例。所以，在确因政策原因受到影响，但贷款比例影响不是特别大的情况下，主张适用情势变更原则，法院采信的可能性不大。如果确实影响的比例非常大，导致确实无力支付，要提供充足的证据才有可能说服法官，但难度会很大。建议买方尽量还是自筹集款项支付余款，这条解约思路风险太大！附：新政全文京政办发〔2016〕46号各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：现将市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会、市工商局、市金融局、人民银行营业管理部、北京银监局制定的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发，自印发之日起实施，请你们认真贯彻执行。北京市人民政府办公厅2016年9月30日关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施市住房城乡建设委 市规划和国土资源管理委员会市工商局 市金融局 人民银行营业管理部 北京银监局为增加房地产市场有效供应，优化供应结构，强化交易管理，促进房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施：一、加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构积极推进土地供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。二、加快自住型商品住房用地供应为有效稳定房地产市场，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。三、强化“控地价、限房价”的交易方式在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。四、进一步完善差别化住房信贷政策购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。五、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。六、加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受客户委托对外发布真实的房源和价格信息，不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。七、严肃查处房地产市场违法违规行为由市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理，加大市场监管执法力度，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。同时，对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。八、切实加强组织领导建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度，由市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、市规划和国土资源管理委员会、市地税局、市工商局、市金融局、市政府新闻办、市网信办、人民银行营业管理部、北京银监局等单位参加，负责指导、协调推进全市房地产市场监管工作，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时完善相关监管措施。联席会议办公室设在市住房城乡建设委。版权声明：杨文战律师原创 ， 如需转载联系授权于文首标明作者信息及出处欢迎关注：法律博客：http://lawyerywz.fyfz.cn 新浪微博：http://weibo.cn/lawyerywz工作电话：13366880117 公众微信号：搜 lawyerywz 或扫描二维码
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