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法制网 住房和城乡建设部8月10日发布《房地产开发企业资质管理规定》(征求意见稿),向社会征求意见,于1993年12月1日起执行的原规定即将面临大修。征求意见稿明确,房地产开发企业擅自变更容积率将面临降低资质等级或吊销资质证书的风险,是其一大亮点。 目前,房地产开发企业的资质分为四级,一级最高,四级最低。考核的主要指标包括以货币形式实缴注册资本额、开发过房地产开发项目数、近3年房屋建筑面积、连续几年建筑工程质量合格率100%以及在建房屋建筑面积的数量等。资质是实力也是招牌,至关重要。 征求意见稿首次将开发商资质与擅自变更容积率联系起来。意见稿第四十条明确,房地产开发企业在开发经营过程中发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为,经有关行政主管部门查实的,有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重,作出降低资质等级或吊销资质证书处理,并可处以1万元以上3万元以下罚款。 “容积率的变更,可谓牵一发而动全身,不仅是一种违法行为,而且会带来一系列问题,损害相关各方利益”。北京问天律师事务所律师李雪森在接受《法制日报》记者采访时说,随意变更容积率首先违反城乡规划法。城乡规划法规定,申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。容积率是建设工程规划许可证的重要内容。而建设工程规划许可证又是开发商开发房地产时必须具备的“五证”之一,擅自变更容积率,就是违反了规划法中关于取得建设工程许可证的相关规定。 其次,降低住宅品质、降低建筑质量。知名房地产律师秦兵在接受《法制日报》记者采访时直言,如果开发商开发的楼盘是商品房,那么楼层加高、多建,最直接的后果就是降低了住宅品质。地基打好了,突然多加几层,无论该建筑是住宅还是商用,都会影响建筑质量。 变更容积率还会损害原业主的利益。据秦兵介绍,开发商擅自变更容积率并非个别现象。有些地方在原有居住区突然增加一栋楼或者加高了楼层,影响了原有业主的采光、视野,为此经常发生纠纷就是明证。 李雪森称,如果是以拍卖方式取得土地使用权,开发商得到土地后擅自变更容积率,使其拿地成本降低,对其他竞拍者也很不公平。而且,使原有住宅地居民增加,会对市政配套设施带来很大压力。 正是因为擅自变更容积率带来这么多问题,因此征求意见稿首次拟对这种行为进行严厉处罚。 |
