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根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人方可申请撤销该转让行为。因此，作为申请人必须举证证明以下情形存在，其撤销权请求才能得到法院的支持：1.转让价格应是明显不合理低价；2.对债权造成损害；3.受让人在受让时知道该情形。而其中转让价格是否明显不合理低价是撤销权行使的首要条件。就本案的情况而言，尚不能认定宋桂荣与锦湖酒店转让房地产的价格为明显不合理低价。本案中宋桂荣与锦湖酒店转让房地产的价格为1120.43元每平方米，该价格是否明显不合理低价，目前的参照标准有两个：一是宋桂荣于2003年6月参加法院竞拍，竞买所得的单价1292.6元每平方米，二是在诉讼中宿迁中院以2003年11月10日为基准日委托评估得出的单价1719.92元每平方米。转让价如与竞买价相比，二者相差172元每平方米，该差价并不构成明显不合理低价。理由是：两次转让的标的不同，竞买的标的物位于前厅，而转让的标的物在后厅，从本案实际情况而言，后厅须经过前厅出入，在使用上受一定限制，故在价格上低于前厅是合理的；且作为房地产转让的大标的而言，价格相差172元每平方米符合常理；即使从2003年房价走势趋高来判断，两次交易时间相隔几个月，也很难定论该价差明显不合理。转让价格如与委托评估价格相比，相差近600元每平方米，偏低。因此，判断本案中转让价格是否明显不合理低价，关键是确定参照价格，而该参照价格的确定，应以交易双方在签订合同时的情况来判断，即交易双方在交易时是否明知交易价格明显不合理偏低，仍进行交易。本案中，双方曾在签订合同的几个月前通过法院竞拍进行过交易，而竞拍价更是对市场价最充分的体现。因此，交易双方完全可以参照竞拍的价格确定转让价格。因该竞拍价最终已被法院确定，是合法有效的价格。饮食公司如认为应以委托评估价作为参照，应当有充分、合理的理由否认竞拍价。而从饮食公司的二审答辩意见来看，其理由并不充分。因此，饮食公司认为本案中的转让价格明显不合理偏低并不成立。在该撤销权行使的主要条件不具备的情况下，已无须对其他要件进行评述。 据此，江苏高院作出（2005）苏民终字第114号民事判决：一、撤销宿迁中院（2004）宿中民二初字第20号民事判决；二、驳回饮食公司的诉讼请求。一审案件受理费15010元、实际支出费400元；二审案件受理费15010元均由饮食公司负担。 饮食公司不服二审判决，向本院申请再审。 饮食公司申请再审称，（一）宋桂荣与锦湖酒店签订的买卖房屋合同，是锦湖酒店的股东为逃避债务，与宋桂荣恶意串通，损害饮食公司利益的合同，应属无效。2004年1月28日锦湖酒店的股东陈福玲、张大海、徐振淮签订《会议纪要》明确锦湖酒店房产只是暂时转移至张大海的表哥宋桂荣名下，待锦湖酒店还清张大海等人借款后，房产仍归还锦湖酒店。2004年3月1日锦湖酒店三股东又签订《补充会议记录》约定：锦湖酒店的房产仅仅是形式上过户给宋桂荣，实际归张大海、徐振淮共有。（二）宋桂荣没有出任何资金，仅提供姓名，配合张大海、陈福玲逃避债务而低价转让房产，对此宋桂荣是明知的。《现金解款单》和公安机关对徐琢、宋桂荣、陈福玲等的询问笔录可以证明上述事实。（三）宋桂荣与锦湖酒店签订的房屋买卖合同是虚假的。张大海模仿宋桂荣笔迹签订的金额为100万元的房产买卖合同在宿迁市房产交易所档案中保存。请求撤销一、二审判决，支持饮食公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由宋桂荣承担。 锦湖酒店答辩称，锦湖酒店与宋桂荣之间的房屋买卖是基于不想清偿饮食公司的合法债权而作的虚假买卖。饮食公司再审申请陈述的事实属实。 宋桂荣答辩称，（一）饮食公司的诉讼请求是撤销房屋买卖行为，但其理由是认为房屋买卖合同无效，诉求与理由存在矛盾。（二）饮食公司2012年11月知道有“新证据”，其再审申请书落款时间是2013年6月16日，超出了6个月的申请再审期限。（三）饮食公司提交的《会议纪要》及《补充会议记录》与宋桂荣无任何关联。（四）宋桂荣未与张大海、陈福玲串通低价转让房产，案涉房屋买卖合同并非虚假。1.宋桂荣支付了房屋转让款130万元。其中100万元与锦湖酒店100万元的到期债务相抵销。锦湖酒店欠张大海90余万元，欠张金刚90800元，张大海欠陈福玲120余万元，张金刚的债权亦由陈福玲行使。通过折抵，锦湖酒店抵销了对张大海和张金刚的到期债务；另外30万元现金支付给徐振淮，徐振淮出具了收条。2.案涉房屋价格130万元不构成明显不合理的低价。3.锦湖酒店仅欠饮食公司三、四十万元，该转让行为对饮食公司未造成损害。4.宋桂荣在房屋转让过程中无任何恶意。宋桂荣支付房产过户费5万元，并投入几十万元进行装修。（五）饮食公司与锦湖酒店恶意串通，侵害宋桂荣的合法权益。请求驳回饮食公司的再审请求。 本院再审查明，2004年1月28日，徐振淮、张大海、陈福玲签订《会议纪要》，主要内容是：会议记录应为锦湖酒店过户给宋桂荣房地产协议的补充协议。会议记录经各方同意后应与上述房地产过户协议具有同等的法律效力，各方均遵守，会议记录经三方签署意见后生效，三方各执一份。半年之内若能将宋桂荣竞买前厅的价款及费用，张大海借款本息，张金刚借款本息及本次过户费用及利息还清，则过户给宋桂荣的房产自动归徐振淮、张大海处理，宋桂荣应按徐振淮、张大海指定的时间和对象过户，费用由徐振淮、张大海承担。2004年2月24日宿迁市人民政府将案涉房屋土地使用权和房产过户至宋桂荣名下。 2004年3月1日，徐振淮、张大海、陈福玲签订《补充会议记录》，主要内容是：一、已过户给宋桂荣的锦湖酒店营业楼房地产权属归徐振淮、张大海共有。二、徐振淮、张大海出具借据给宋桂荣金额为人民币165.3万元正，利率及期限按上次会议记录执行。三、在没还清宋桂荣借款本息之前，此房作为借款抵押，还清后执行上次会议记录。四、本次会议记录是上次会议记录的补充，与上次会议记录有同等法律效力。 |
