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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）漯民终字第968号 被上诉人（原审原告）：漯河市鼎诺营销管理咨询有限公司。法定代表人：杜东，该公司总经理。 委托代理人：赵晓华，该公司员工。 原审被告：芦喜荣，女，汉族。 上诉人徐飞因与被上诉人漯河市鼎诺营销管理咨询有限公司（以下简称鼎诺公司）、原审被告芦喜荣居间合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2015）源民三初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人徐飞及被上诉人鼎诺公司的委托代理人赵晓华，原审被告芦喜荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2014年10月23日，葛俐敏将自己所有的位于昌建外滩4号楼一单元11层1108号房屋一套挂在原告鼎诺公司进行租售，登记信息为：“精装39m2，29万（底价），1000元／月可租可卖，13703443179葛女士”，同时，葛俐敏将房屋钥匙和门禁卡交到原告鼎诺公司。2014年11月9日和14日，被告芦喜荣的儿子即被告徐飞在鼎诺公司的工作人员带领下两次实地看了该套房产，并在看房确认书上签字承诺：“如本人或亲属、授权人、代理人在看完上述由鼎诺房产公司介绍的物业后，成功的租赁或购买上述物业，本人承诺无论最终是否在鼎诺房产公司处签署房屋租赁或买卖合同，愿意支付当月的50%或是物业成交价1%作为佣金给鼎诺房产公司，支付佣金时间为本人签署买卖合同或租赁之日。本人承诺不会直接或间接与该物业业主联系，并同意即使以上物业最后由本人之亲属、授权人、委托人、或代理人租赁或购买，本人仍须支付贵公司上述佣金。如私下交易令鼎诺房产公司蒙受损失。本人愿意付双倍佣金并承担法律责任，承诺人如有违约本公司将有权向当地人民法院提起诉讼。本承诺书经双方签字生效”。被告芦喜荣在被告徐飞看房之后，根据美家房产中介公司提供的房东葛俐敏在网上发布的售房信息，与房东联系买房事宜。2014年11月16日，被告芦喜荣与房东葛俐敏在美家房产中介公司就该套房屋达成协议，葛俐敏在29万卖价的基础上减少了1.5万，以27.5万元的价格成交，被告芦喜荣购买了葛俐敏所有的位于源汇区滨河路昌建外滩小区4号楼11层1108户的房屋一套。原告鼎诺公司认为被告在享受到原告提供的服务后，又在其他公司就同一处房屋签订买卖合同，已经侵犯原告的权利，故起诉来院，请求法院判令二被告：1、支付原告佣金2750元；2、承担本案诉讼费用。还查明，原房东葛俐敏于两年前在网上公开发布了售房信息。2014年10月23日，葛俐敏在原告鼎诺公司登记售房信息。葛俐敏在原告鼎诺公司登记房源时，原告鼎诺公司未向其告知佣金的收取方式，也未向其告知不能在其他公司进行登记。原告鼎诺公司当庭出示公司职工和美家中介公司的老板崔军辉的录音，欲证明被告和美家中介公司达成的佣金费用为1000元，不符合行业规定，被告徐飞、芦喜荣和美家中介公司存在避开原告进行交易的主观故意。 原审法院认为，原告鼎诺公司向被告徐飞报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，被告徐飞向原告鼎诺公司支付报酬，原告鼎诺公司和被告徐飞之间形成了居间合同的法律关系。原告鼎诺公司向被告徐飞提供了房源，并领其去看房，被告徐飞在看房确认书上签字，看房确认书属于居间合同性质。虽然被告徐飞在看房确认书上的承诺，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权择优选择中介公司促成买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人葛俐敏不仅在原告鼎诺公司挂牌出售房屋，还在网上公开发布了房产信息，被告徐飞和芦喜荣分别通过不同的中介公司了解到不同的房源信息，并通过其他中介公司促成了买卖合同的成立。因此被告徐飞、芦喜荣没有利用原告鼎诺公司的信息、机会，故不构成违约。原告鼎诺公司未促成合同成立，依照合同法规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，故原告鼎诺公司可以向被告徐飞要求支付从事居间活动支出的必要费用，根据原告提供的两份被告徐飞签字的看房确认书，法院酌定被告徐飞向原告鼎诺公司支付从事居间活动的费用500元。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐飞于本判决生效后五日内向原告鼎诺公司支付居间费用500元；二、驳回原告鼎诺公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告鼎诺公司和被告徐飞各自负担25元。 上诉人徐飞不服原审判决，向本院上诉称：1、鼎诺公司在原审中只要求支付佣金2750元，并未要求支付从事居间活动的必要费用，且并未有证据证实其从事居间活动支出了必要费用，原审判决徐飞支付鼎诺公司居间费用没有事实和法律依据，程序违法。2、鼎诺公司在签署确认书时，没有告知确认书内容，存在欺诈。综上，请求二审依法改判驳回鼎诺公司诉讼请求，并承担一、二审诉讼费。 被上诉人鼎诺公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因为徐飞和芦喜荣不了解所售房屋的基本情况，通过我们中介公司了解了房屋的信息。签订看房协议后，经我们中介公司工作人员带领，看了两次房子。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告芦喜荣称：我们去鼎诺公司时，公司员工让我们签字，去中介公司就是想买房有保障，鼎诺公司在前看房确认书时并没有给我们说明内容，如果提前告知的话，根本就不会签字。请求法院依法处理。 本院查明的事实与原审查明的事实相同。 本院根据双方当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：原审判决徐飞支付居间费用500元是否适当。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”本案中，上诉人徐飞与被上诉人鼎诺公司签订有看房确认书，该看房确认书具有居间合同性质。作为专门房屋中介机构，鼎诺公司在双方签订看房确认书后，公司工作人员已经带领徐飞去看房。虽然本案最终并未通过鼎诺公司促成交易行为，但是鼎诺公司已经实际履行了双方签订的居间合同义务，付出了相应的劳动。原审判决依据查明的事实，判决徐飞承担500元的相应居间费用并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 付春香 审判员 林晓光 审判员 翟朝飞 二〇一五年九月二十一日 |
