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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）焦民三终字第00406号 上诉人（原审被告）鲁欣，女，1972年8月19日出生，汉族，住焦作市山阳区。 委托代理人李洪亮，男，1971年8月10日出生，汉族，住址同上，系鲁欣丈夫。 委托代理人程守红，河南飞龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）焦作市金望物业管理有限公司。住所地：焦作市解放区。 法定代表人路建芳，董事长。 委托代理人郭莲蓬，河南路通律师事务所律师。 上诉人鲁欣与被上诉人焦作市金望物业管理有限公司（以下简称金望公司）物业服务合同纠纷一案，金望公司于2015年1月15日向山阳区人民法院提起诉讼，山阳区人民法院于2015年7月10日作出（2015）山民一初字第00028号民事判决，鲁欣不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人鲁欣的委托代理人李洪亮、程守红，被上诉人金望公司的委托代理人郭莲蓬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：被告鲁欣系焦作市山阳区金豪花园33号别墅的业主，该别墅建筑面积305.22㎡。2004年3月4日，焦作市金望物业有限公司作为甲方与鲁欣作为乙方签订一份《金豪花园别墅区前期物业管理服务协议》，合同约定：第二条物业管理服务内容：……，四、安全管理1、内容⑴、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）对小区实行24小时值班管理监控管理；⑶协助业主（住户）抓获违法犯罪分子，做好现场保护配合公安机关工作。……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位公用设施设备大中修、更新、改造的费用），一、乙方交纳费用时间每季度首月5日前；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，注：截止日期2004.5.31，以后物业费价格另外通知。……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2008年7月1日，河南省金山置业有限公司（甲方）与原告焦作市金望物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金豪花园提供前期物业管理服务事宜，服务费用别墅为1.3元／月／平方米。2010年6月22日、2010年7月4日，被告家中两次被盗。2011年7月1日起，被告鲁欣以原告未履行安保义务为由拒绝交纳物业管理费，双方形成纠纷，原告于2014年11月12日诉至本院。 原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。2004年3月4日原、被告之间签订的《金豪花园别墅区前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律强制性规定，应受法律保护。2008年7月1日以后物业管理费的交纳标准由原来的每月每平方米0.5元变更为每月每平方米1.3元，被告鲁欣按照变更后的标准交纳物业管理费至2010年6月30日，应视为双方对《金豪花园别墅区前期物业管理服务协议》的协商一致的变更，变更后的协议对双方仍有拘束力，原告焦作市金望物业管理有限公司为被告鲁欣提供物业服务，被告鲁欣应当向原告焦作市金望物业管理有限公司及时交纳物业管理费。原告未能证明其曾向被告连续追索物业费用，可以认定其明显怠于行使权利，本院对被告关于诉讼时效的答辩意见予以采纳，原告起诉2010年7月1日至2012年7月1日的物业服务费已超过诉讼时效，本院依法不予支持。被告鲁欣抗辩其拖欠物业服务费系因原告未尽职责导致其家中被盗，但其未能提供证据证明失窃案件与物业所提供的物业服务存在因果关系，且家中失窃不能成为不交物业服务费的理由。如被告有直接证据证明其家中被盗是原告失职导致，则可自行与原告协商减免费用，或另行起诉物业公司要求承担管理不善的损失赔偿责任。自2012年7月1日至2013年12月31日期间，被告鲁欣共欠交物业服务费1.3元×305.22平方米×18个月=7142元，属违约行为，被告应当向原告支付该费用。被告认为违约金约定过高要求予以调整，符合法律规定，本院予以支持，结合本案实际情况，本院将违约金标准酌定为人民银行同期贷款利率。 原审法院判决：一、被告鲁欣于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市金望物业管理有限公司2012年7月1日至2013年12月31日的物业服务费7142元，并支付以每月物业服务费397元为基数自对应月份起至本判决确定的履行之日止，按银行同期贷款利率分别计算的违约金；二、驳回原告的其它诉讼请求。本案诉讼费1023元，由原告焦作市金望物业管理有限公司负担818元，被告鲁欣负担205元。 鲁欣上诉称：1、我家在2010年6月22日和同年7月4日两次被他人开车进行盗窃，完全是被上诉人没有履行约定的安保义务造成的，否则我家不会在十日内被同一伙盗贼连续两次行窃，况且小区对进出车辆不登记和监控损坏不修复，导致我家被盗后无法向公安机关提供线索，以上事实足以说明我家被窃系被上诉人违约行为所致，所以我家有权拒绝履行支付物业费义务。2、我家与被上诉人约定物业费以每平方0.5元为依据计收，而被上诉人却在未获得全体业主同意下，擅自将物业费变更为每平方1.3元，并以此为依据收取物业费显然违法。请求：撤销原判中由我方向被上诉人支付物业费，并支付违约金的条款；诉讼费由被上诉人承担。 金望公司辩称：1、鲁欣家里被盗，我公司不存在任何过错，更不能因此拒交物业服务费。2、小区共计37家，有33家签了每月每平方1.3元的协议，并按此数额交了物业费，鲁欣家也按1.3元交付了物业费。因此，鲁欣的上诉理由不能成立，请求维持原判。 根据当事人的诉、辩意见，经征求双方当事人同意，归纳本案争议焦点为：鲁欣应否向金望公司支付物业服务费？数额应当如何确定？ 针对争议焦点，上诉人鲁欣与被上诉人金望公司的理由与其上诉意见和答辩意见相同。 本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。 本院认为：2004年3月4日金望公司与鲁欣签订的《金豪花园别墅区前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。金望公司为鲁欣提供物业服务，鲁欣应当向金望公司及时交纳物业管理费，鲁欣在合同履行中未能按约交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。关于物业服务费交纳数额如何确定的问题。双方在物业管理服务合同实际履行中，物业管理费的交纳标准已由原来的每月每平方米0.5元变更为每月每平方米1.3元，况且鲁欣在合同实际履行中已按照变更后的物业管理费标准交纳至2010年6月30日，应视为双方对《金豪花园别墅区前期物业管理服务协议》的协商一致的变更，双方应按变更后的协议履行，原审法院根据双方合同约定和查明的事实，判决鲁欣支付物业服务费和承担违约责任，并无不当。关于鲁欣上诉称其拖欠物业服务费系因金望公司未尽职责导致其家中被盗，但其未能提供证据证明失窃案件与物业所提供的物业服务存在因果关系，且家中失窃不能成为不交物业服务费的理由。综上，鲁欣上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1023元，由上诉人鲁欣负担。 本判决为终审判决。 审判长 路 林 审判员 范炳鑫 审判员 贾胜利 二〇一五年九月二十八日 |
