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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）解民二初字第201号 委托代理人许淑萍，河南河阳律师事务所律师。 被告焦作市华茂置业有限公司。住所地：焦作市解放中路贸易大厦西侧104号。 法定代表人王志茂，总经理。 委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。 委托代理人谢罡，河南博联律师事务所实习律师。 原告李军与被告焦作市华茂置业有限公司（以下简称华茂置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员原琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告李军及其委托代理人许淑萍，被告华茂置业的委托代理人郭峥、谢罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李军诉称，2013年6月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告应在2014年6月30日前将房屋交付给原告使用，否则承担逾期交付的违约金。后被告未能按合同约定实际交房，实际交房为2015年5月7日。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告赔偿逾期交房违约金30526.8元；2、本案的诉讼费由被告承担。 被告华茂置业辩称，逾期交房不是被告故意造成的，原告诉请的违约金数额过分高于遭受的合理损失或预期利益。一、逾期交房原因如下：1、答辩人所建商品房与54772部队相邻，在建设过程中，54772部队和国安部门，以影响军事安全为由通知答辩人暂停施工长达两个月是造成逾期交房的原因之一；2、因不可抗拒、本市封山育林的政策变化，导致原本在后山开采的、用于建设使用的石料无法开采持续86天。答辩人不得不暂停施工寻找新的石料采集地；3、因商品房周边学校高考，2013年4月28日至2014年5月6日，答辩人按照政府有关部门要求的《高考期间禁止大型机械扰民》的通知，为不影响考生复习和考试，期间不得不暂停施工；4、因商品房处于闹市，交通部门新规变化导致，晚上不得施工，答辩人不得不延长工期；5、答辩人为了确保商品房建设的质量，对商品房建设的材料每天都进行严格的检验、检查，在对2013年1月22日供应的混凝土的检验、检查中发现混凝土有问题，通知混凝土供应企业解决问题时，答辩人已经停工待料一月之久，造成了答辩人逾期交房。二、原告的合理损失或预期利益最高不超过10266.67元，而原告诉请的违约金为30526.8元，已远远超过原告的损失30%。1、原告房款总额为497179元，诉请的违约金却高达30526.8元，占到房款总额的6.14%；2、按相同地段、相同类型的房屋租金最高为1000元／月。因此，逾期交房给原告的损失最高不超过10233.33元，违约金却高达原告合理损失或预期利益300%。综上所述，根据公平原则，原告诉请的违约金畸高，请求贵院对违约金予以减少。 原告李军为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同1份，证明原告在被告处买房的事实，合同条款中约定有延期交房的违约责任及违约金比率内容；3、收据4张，证明原告已付房款497179元；4、住房房屋交接表1张，证明被告实际交付原告房屋的日期为2015年5月7日，与合同约定的房屋交付日期延期307天；5、手机短信照片1张，证明原告于2015年5月7日上午去被告处领取房屋钥匙。 被告华茂置业对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1、2、3均无异议；对证据4有异议，上面没有被告单位的公章，不能证明是被告逾期交房的时间长短；对证据5，短信的发送主体不明，短信属于电子信息，容易篡改，无法证明原告的证明指向。 被告华茂置业为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、2015年6月5日河南开宇建筑有限公司出具的证明1份，2、2015年6月14日焦作市建鑫砼业有限责任公司出具的证明1份，3、2015年6月1日华茂置业出具的证明1份，4、2015年6月17日华茂置业出具的证明1份，5、2015年6月2日华茂置业出具的证明1份，6、2015年6月5日华茂置业出具的证明1份，以上证据证明被告不是故意逾期交房的；7、2013年8月20日李璞与王志勇签订的房屋租赁合同1份，8、2014年11月20日王美蓉与胡全良签订的房屋租赁合同1份，9、2014年4月20日郭沁芳与陈魏强签订的房屋租赁合同1份，7-9号证据证明相同地段、相同类型、已装修好的房屋租金最高不超过1000元／月。 原告李军对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1、3、5、6，2013年4月28日就已接到高考期间不允许噪音的通知，但被告与原告签订合同日期是2013年6月11日，被告在已知有可能延期的情况下，并未告知原告有可能延期交房的提示，这些证据中的理由大部分与周围所处的环境有关，周边环境早已存在，并非被告盖房后出现，所以被告在盖房时就应预计到各项可能，这些因环境而拖欠的理由不能成立；对证据2、4，因为供货单位不能供应石料及混凝土质量问题而延期的，被告可以在赔偿原告后，另行向两家供应商进行追偿，但不能减少被告对原告承担违约的责任；对7-9号证据，原告是在买房，而非租房，被告明显在偷换概念，按照合同法，被告违约就应承担违约责任，按合同约定支付违约金，原告的实际损失并非租房的金额，而应参考以购房款为基数，按照银行同期贷款利率（一般按万分六、七左右）计算，因此原告要求被告按合同约定的万分之二并无不妥，合乎法律规定。 对证据的分析与认定：关于原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，对上述证据本院予以采信。关于原告提交的证据4，被告有异议，但庭审中被告自认在2015年5月6日被告向业主群发了住户房屋交接通知短信，故被告异议不成立，对该证据本院予以采信。关于原告提交的证据5的真实性，被告有异议，但该证据能够与证据4相互印证被告逾期交房的事实，被告异议不成立，对该证据本院予以采信。关于被告提交的证据，原告有异议，经审查，原告异议成立，对被告提交的证据本院不予采信。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2013年6月11日，原告与被告签订商品房买卖合同（编号：HNJZYS00025846），原告购买华茂骄座小区第1号住宅楼1单元5层9号房产，约定房屋价款为497179元。原告于2013年1月14日、5月28日、7月29日、9月4日将购房款497179元支付给被告。合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前，向原告交付验收合格的房产。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。庭审查明被告向原告交房的时间为2015年5月7日。 |
