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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第948号 上诉人（原审被告）范宁，女，1988年7月1日出生，汉族，初中文化，住河南省虞城县。 委托代理人范海江，男，1966年4月9日出生，汉族，初中文化，农民，住河南省虞城县。系范宁之父。 委托代理人程玉生，河南向东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）许华峰，男，1952年11月2日出生，汉族，大专文化，住河南省虞城县。 上诉人范宁与被上诉人许华峰房屋租赁合同纠纷一案，许华峰于2014年7月16日向虞城县人民法院提起诉讼，请求：1、范宁停止对许华峰商铺的侵害，立即返还占用许华峰的房屋；2、范宁支付占用许华峰房屋期间的占用费4000元（从2014年5月17日至2014年7月17日）。该院于2014年8月21日作出（2014）虞民初字第1307号判决。范宁不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人范宁的委托代理人范海江、程玉生，被上诉人许华峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2013年5月17日，许华峰与案外人谷显梅签订《租房合同》，约定将其位于虞城县新木兰市场西段的商铺（一层一间，二层两间）租给谷显梅使用，并约定租期一年，从2013年5月17日至2014年5月17日止，租金18000元，下年度租金随行就市，与左邻右舍相同。后在合同期内，谷显梅经许华峰同意将此房租赁权转让给案外人侯君君，侯君君又将此房租赁权转让给范宁，范宁支付候君君转让费25000元。2014年4月27日，许华峰与范宁签订了《租赁合同》，该合同于2014年5月17日期满。合同到期后，双方因租金数额发生争议，许华峰诉至虞城县法院。 原审法院认为，许华峰与范宁2014年4月27日签订的租房合同于2014年5月17日已经到期，双方合同的权利义务终止，范宁不再享有对该房屋的承租权，应将房屋返还给许华峰，许华峰要求范宁停止侵害、立即返还房屋的诉讼请求，予以支持。关于许华峰要求范宁支付房屋占用费4000元（从2014年5月17日至2014年7月17日）的诉请，原审法院认为，从2014年5月18日起双方已不存在房屋租赁合同关系，范宁仍占用该房屋，应当支付占用期间的费用，具体标准参照原月租金标准，范宁向许华峰支付房屋占用费3000元（18000元÷12个月×2个月），从2014年7月18日以后的房屋占有使用费，因许华峰在本次诉讼中没有请求，可另行主张。范宁要求许华峰赔偿转让费损失等请求属于反诉，因其未在举证期限内提出，法院不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、范宁于判决生效之日起五日内返还许华峰位于虞城县新木兰市场西段的房屋（第一层一间，第二层二间）。二、范宁于判决生效之日起五日内支付许华峰2014年5月17日至2014年7月17日期间的房屋占用费3000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由范宁负担。 上诉人范宁上诉称：一、原审法院认定事实不清、证据不足。1、原审法院认定上诉人与被上诉人2014年4月27日签订的租房合同于2014年5月17日已经到期不妥。2014年4月27日至5月17日这20天的时间在被上诉人许华峰与案外人侯君君的租房期限内，一房不能两租；2、上诉人与被上诉人及案外人侯君君三方在场的情况下签订的合同是为了获得下年的续租权。上诉人曾三次拿出租金交给被上诉人，被上诉人嫌少拒绝接收。原审法院认定租赁合同到期是缺乏事实根据的。二、原审判决程序违法，判决不公。1、本案属租赁合同纠纷，被上诉人在起诉时为侵权纠纷，原审法院应当驳回被上诉人的起诉；2、上诉人在一审审理期间多次提出反诉请求，却遭到一审法官的无理拒绝；3、原审法院没有按照民事诉讼法的规定在开庭审理前交换证据。请求：一、撤销原审判决；二、由被上诉人承担由此给上诉人造成的经济损失8万元。 被上诉人许华峰答辩称：上诉人与被上诉人签订的20天的合同没有关于金额的约定，该合同只能证明房屋转让给上诉人使用了，不存在再次出租的关系。转让费10000元由候君君收取，关于货物的转让与被上诉人也没有任何关系。房租一直在递增，周围房租都涨到24000元了。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原审审理程序是否合法；2、原审法院判决上诉人返还涉案房屋并支付房屋占用费3000元有无事实及法律依据。 二审庭审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，2014年4月27，上诉人与被上诉人在案外人候君君在场的情况下签订的租房合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。依据该合同，上诉人范宁依法占有该房屋享有该房屋同等条件下的优先承租权。2014年5月17日，该合同到期，上诉人与被上诉人应积极协商，订立正式《租房合同》，但由于双方就租赁合同的主要条款即房屋租金协商不成，双方没有达成合意，未签订租赁合同。由于租赁合同不成立，自2014年5月18日起，上诉人范宁仍占用被上诉人的房屋，缺乏事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。因此，上诉人应返还被上诉人房屋并支付房屋占用期间费用。对该案案由的问题，根据《最高人民法院》，如果诉争的案由与当事人主张的案由不一致，以法院结案时认定的案由为准，也就是说，法院可以更改案由，不属于程序违法。对上诉人主张提起反诉，法院不予受理及原审法院未在庭审前交换证据的问题，因上诉人未在举证期限届满前提出反诉，且原审法院在一审庭审时已告知上诉人可以另行主张权利。证据交换可以在庭前进行，也可以在庭审时进行，原审判决并无不当。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人范宁负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘一宇 审判员 闫文超 审判员 李 鑫 二〇一四年十月二十三日 书记员 杨牧霖 |
