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河南省方城县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）方民商初字第5号 原告（反诉被告）：梁立，男，汉族。 委托代理人：尹清政，女，汉族。 委托代理人：吴大勇，男，河南赫奕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：娄青杰，男，汉族。 委托代理人：牛金芝，女，方城县148法律服务所法律工作者。 第三人：梁奎威，男，汉族。 原告梁立与被告娄青杰为租赁合同纠纷一案，原告梁立于2012年12月27日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法组成合议庭。并于2013年3月1日、2013年8月5日、2014年5月8日、2014年8月28日、2014年9月25公开开庭进行了审理，原告梁立及其委托代理人尹清政、吴大勇、被告娄青杰的委托代理人牛金芝、第三人梁奎威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梁立诉称：梁立与娄青杰签订房屋租赁合同，依据合同第二条：2012年10月30日到期；依据合同第七条：2013年租金另行协商。2012年8月双方协商2013年租金没有谈成，梁立以书面形式告知，在协商不成的情况下解除合同。在娄青杰经营期间，因娄青杰未交水费而停水并把水表掐掉，因未交电费而停电，娄青杰几个月未经营说明经营状况差。现同行业地段房租上涨，因娄青杰不能现价接受，应解除租赁合同。责令娄青杰腾出所占用的房屋。请求法院：一、依法解除双方签订的房屋租赁合同。二、责令娄青杰搬出所占用的房屋。2013年1月5日，梁立申请：1、追加梁奎威为本案被告；2、责令娄青杰、梁奎威赔偿房租损失100000元。2013年3月1日，梁立在庭审中明确表示撤回该申请。2013年1月13日，梁立又增加诉讼请求：请求判令娄青杰赔偿租房损失100000元。2013年3月1日，梁立在庭审中明确其请求赔偿的损失100000元是自2012年10月31日至2013年1月20日按年租金450000元计算的损失，2013年1月20日以后的损失仍按年租金450000元计算至房屋交付日止。 梁立为支持其诉讼请求及事实理由的成立，向本院提供了以下证据： （1）、2006年10月13日，梁立与娄青杰签订的房屋租赁合同一份。 （2）、2012年8月1日，通知一份，内容为：”娄青杰：你租赁我的房子2012年度已到期，2013年度房价已告知你，你若租赁请于2012年8月缴纳下一年度房租，同等条件下优先于你，如不租赁合同终止。请你于2012年10月31日前搬出，如不搬出造成一切损失由你承担，特此通知通知人：梁立2012年8月1日”。 （3）、2012年10月30日，履约催告函，内容为：合同陆年期限已满，2013年租金数额，数次协商，未履行合同义务，特向你发出此函，望你在接到本函后十日内以书面形式再次协商。如继续逾期，我将解除合同。 （4）、照片4张，显示通知、履约催告函粘贴在门上。。 （5）、2012年8月23日，客房结帐单。。 （6）、娄青杰为反诉原告的反诉状。 （7）、证人张某某、原某某、杨某某的当庭陈述证言。 （8）。照片两张。 （9）、租赁房屋的产权证复印件。 （10）、根据梁立的评估申请，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2013）第117号评估报告一份。 （11）、根据梁立针对评估报告的异议申请，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的答复。 娄青杰辩称：梁立诉请理由不成立，第一、依据双方约定，合同期限为10年，梁立起诉是在合同生效期内，在合同生效期内，娄青杰对租赁房屋有占有、使用、收益的权利，梁立单方要求解除合同，与法无据，二、梁立请求赔偿损失100000元，没有依据。三、娄青杰在租赁房屋后，未进行装修，依法进行商业经营，效益可观。2012年5月，在娄青杰准备装修时，梁立阻止，致使娄青杰存货200余万元，给娄青杰造成经济损失200000元。 娄青杰为支持其答辩理由的成立，向法庭提交的证据材料有： 2006年10月13日，梁立与娄青杰签订的房屋租赁合同一份。 娄青杰反诉称：与梁立于2006年10月13日签订的房屋租赁合同，约定租赁期限为十年。承租后，娄青杰聘用人员在该房屋内经营服装，取名为“美丽的日子”，后注册为三XIXI喜熙三。并依约交纳房租。2012年5月1日前夕，娄青杰装修门店时，梁立以涨房租为由阻止装修。因双方未能达成一致意见，梁立不让娄青杰开门营业，给娄青杰造成直接经济损失200000余元。请求判令梁立继续履行合同，赔偿娄青杰经营损失200000元。2014年5月8日，娄青杰变更反诉请求为赔偿损失510000元。 娄青杰为支持其反诉请求的成立向法庭出示的证据材料有： （1）、证人周某某、杨某某、谭某某的当庭陈述证言； （2）、2013年10月18日的录像光盘一份和2013年10月18日110接处警登记表一份； （3）、根据娄青杰的评估申请，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2013）第264号评估报告一份： （4）、根据娄青杰针对评估报告的异议申请，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的答复一份。 梁立针对娄青杰的反诉辩称：1、本案本诉系形成权之诉，反诉属侵权之诉，反诉与本诉不是同一法律关系；2、租赁合同约定，承租人对租赁物进行改造，需经出租人同意，未经出租人同意的改造，损失由承租人负担；3、梁立未干涉过娄青杰的经营活动，对于解除合同前的损失不应赔偿；4、经营收入不确定，赔偿损失无依据。 梁立为支持其答辩理由的成立，向法庭出示的证据材料有： （1）、企业基本注册信息查询单； （2）、南阳市中级人民法院（2010）南民一终字202号民事判决书。 法庭出示的证据有： （1）、2013年10月31日向梁立交付租赁房屋钥匙的笔录一份。 （2）、2014年5月27日，法庭调查梁奎威的笔录一份。 经审理查明：梁立在方城县城关镇裕州北路341号，拥有门面房房产一处，房屋所有权证号为：方房权证字第1201019153号，每层七间，共六层。2006年10月13日，梁立与娄青杰签订“房屋租赁合同”一份，合同约定：“出租方（甲方）：梁立承租方（乙方）：娄青杰一、甲方将位于城区裕州北路中段路东（裕州路东7巷附1号）门面房壹层（自南向北五间）、贰层（自南向北柒间）、叁层（自南向北柒间）整体租赁给乙方从事商业经营使用。二、租赁期限：自2006年11月1日至2012年10月30日止，共陆年。三、每年租金为壹拾壹万伍仟元人民币，首付贰年，共计：贰拾叁万元人民币（自2006年11月1日至2008年10月30日）。第叁、肆、伍陆乙方提前贰个月支付本年度租金：壹拾壹万伍仟元人民币，……七、本合同为十年。自签合同起壹至陆年，年租金为：壹拾壹万伍仟元，保持不变。2013年年租金，另行协商。”协议签订后，双方依协议履行，梁立将房屋交付给娄青杰使用。娄青杰依合同约定缴纳了2012年10月30日前房租金。 因双方就2013年房租金没有协商一致，梁立及其家人于2012年5月1日前到娄青杰经营的店内称，如不缴纳房租，不让开门，娄青杰随关门不再营业。2012年8月1日，梁立在娄青杰经营的店门上贴通知一份，内容为：“娄青杰：你租赁我的房子2012年度已到期，2013年度房租已告知你，你若租赁请于2012年8月缴纳下一年房租，同等条件下优先于你，如不租赁合同终止。请你于2012年10月31日前搬出，如不搬出造成的一切损失由你承担。特此通知通知人：梁立2012年8月1日”。2012年10月30日，梁立又在娄青杰经营的店门上贴“履约催告函”一份，内容中称“望你在接到本函后十日内以书面形式再次进行协商。如继续逾期，我将解除合同，一切后果由你自行承担。”2012年12月27日梁立起诉来院，请求法院：一、依法解除双方签订的房屋租赁合同。二、责令娄青杰搬出所占用的房屋。2013年1月13日，梁立又增加诉讼请求：请求判令娄青杰赔偿租房损失100000元（自2012年10月31日起按年租金450000元计算至2013年1月20日），2013年1月20日以后的损失仍按年租金450000元计算至房屋交付日止。 2013年2月19日，娄青杰提起反诉，请求判令梁立赔偿因侵权造成的经济损失200000元。2013年8月9日，娄青杰反诉请求判令梁立继续履行合同，赔偿娄青杰经营损失200000元。2014年5月8日，娄青杰变更反诉请求为赔偿损失510000元。 2013年10月31日，娄青杰将租赁房屋腾出，通过法庭将钥匙交付给梁立，双方租赁关系解除。 2013年6月12日，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2013）第117号评估报告，及2014年7月22日南阳世纪正泰资产评估有限公司根据梁立针对评估报告的异议申请出具的答复认定：娄青杰所租赁的一层门面五间及二层、三层整套房屋月租金在30000元—36500元之间。 2013年12月8日，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2013）第264号评估报告及根据娄青杰针对评估报告的异议申请，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的答复认定：娄青杰每月的月经营损失至少应相当于所租赁房屋的月租金水平即在30000元—36500元之间。 另查明，娄青杰租赁梁立的房屋，工商注册的企业名称为：NULL，负责人为梁奎威。梁奎威系娄青杰妻子梁奎理的弟弟。梁奎威表示，娄青杰仅是使用其身份证办理了营业执照，实际投资者及经营者是娄青杰，权利义务的承担者也应该是娄青杰，与梁奎威无关。 综上事实，本院认为：梁立与娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。在梁立起诉至本院后，娄青杰于2013年10月31日通过法庭将租赁房屋腾出并将钥匙交付给梁立，即合同于2013年10月31日实际解除。故梁立请求解除合同的理由成立，本院予以支持。 对于梁立诉求的房租损失，因2013年房租双方未协商一致，娄青杰自2012年10月31日至2013年10月30日实际占用一年。评估报告结论为每月30000元-36500元，按每月30000元计算，自2012年10月31日至2013年10月31日，共12个月，共计360000元。因娄青杰承租占用梁立的房子，应当向梁立支付房租。故梁立起诉要求娄青杰支付房租450000元中的360000元的理由成立，应当支持，其他请求予以驳回。 因梁立与娄青杰签订的合同约定租赁期间为十年，至2012年10月31日的房租双方已结清。2012年10月31日以后的房租双方未达成一致意见的情况下，梁立应采取合适方式解决。娄青杰提供的三位证人当庭证实梁立于2012年5月1日前阻止娄青杰开门营业，梁立向法庭出示的履约函及通知也显示梁立于2012年8月1日要求娄青杰于2012年10月31日前腾出房屋。导致2012年5月1日至2012年10月31日娄青杰无法经营，故对于房租已结清期间2012年5月1日至2012年10月31日的经营损失，梁立应当进行赔偿。经营损失评估结果为每月30000元-36500元，按每月30000元计算，自2012年5月1日至2012年10月31日共计6个月，经营损失为180000元。自2012年10月31日至2013年10月30日的经营损失，梁立虽然采取不适当方式影响经营，对经营造成了一定的损失。但娄青杰没有采取合适的救济方式，而是关门歇业，故娄青杰应对经营损失应当承担主要责任，酌定为70%为宜。即梁立对经营损失承担30%的责任。2012年10月31日至2013年10月30日共计12个月，经营损失仍按每月30000元计算，损失总额为360000元，梁立承担30%的责任，应向娄青杰赔偿360000元×30%=108000元的损失。故娄青杰反诉请求判令梁立赔偿因停业造成的经济损失510000元中的288000元（180000＋108000），理由成立，本院予以支持。其他请求予以驳回。 关于梁立辩称营业执照的负责人为梁奎威，娄青杰无权要求损失赔偿的理由，因梁奎威当庭明确表示娄青杰是使用其身份证办理的营业执照，但实际经营者和投资者是娄青杰，经营过程中的权利义务均与梁奎威无关。故梁立的辩解理由不能成立，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告梁立与被告娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同。 二、被告（反诉原告）娄青杰于判决生效之日起十日内赔偿原告梁立（反诉被告）房租损失360000元。 三、原告（反诉被告）梁立于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）娄青杰经营损失288000元。 四、驳回原告梁立的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）娄青杰的其他反诉请求。 案件受理费8050元，鉴定费6000元，财产保全费3520元，由原告梁立承担3570元，由被告娄青杰承担14000元。反诉案件受理费4450元，鉴定费5000元，由反诉原告娄青杰承担4050元，反诉被告梁立承担5400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判长 谷万常 审判员 陈庆阳 审判员 杨保存 二〇一四年十一月二十一日 书记员 包 玉 |
