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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第897号 上诉人（原审被告）刘秀英，女，1978年2月13日出生。 被上诉人（原审原告）张爱英，女，1963年6月10日出生。 委托代理人胡江华，商丘市梁园区长征法律服务所法律工作者。 上诉人刘秀英与被上诉人张爱英房屋租赁合同纠纷一案，张爱英于2013年8月30日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求依法判令被告返还原告订金10000元，并承担诉讼费。该院审理后于2014年6月6日作出（2013）商梁民初字第02456号民事判决，刘秀英不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年9月18日受理后依法组成合议庭，并于2014年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人刘秀英，被上诉人张爱英的委托代理人胡江华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2009年8月6日，被告刘秀英租赁房主张某某坐落在商丘市凯四街军分区商品房东起第四间门面房，租赁期限为一年。2012年12月19日，被告刘秀英与原告张爱英达成口头租赁协议，将该房转租给原告使用，原告按约定当日交付租房订金10000元。后原告得知被告并非房主，经与被告协商面见房主及退还订金事宜未果，引起该案诉讼。 原审法院认为，被告未经房屋产权人同意无权处分转租所租房屋，其与原告达成的口头租赁协议属无效合同，自始没有法律效力，且原告并未使用租赁房屋，被告收取原告租房定金属于不当得利。原告要求被告返还租房订金的诉请，于法有据，予以支持。被告所称因转租房屋遭受了经济损失，未提交相关证据佐证，不予采纳。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：被告刘秀英返还给原告张爱英所交的租房订金10000元。于本判决生效之日起10日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘秀英负担。 刘秀英不服原判上诉称，原审认为上诉人提供的其与房主签订的租赁合同不能证明其对外可以转租房屋错误，因上诉人持有2012年至2014年8月15日上诉人与房主签订的租房协议，该租赁协议足以证明上诉人有对外转租的权利。上诉人为被上诉人腾房低价处理货物，直接损失几万元。上诉人给被上诉人腾出房屋后被上诉人两个多月没有使用，上诉人在此期间既不能正常使用，也不能转让，造成上诉人损失应由被上诉人承担。请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。 被上诉人张爱英答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决结果适当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 根据双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：双方签订的房屋转让协议是否合法有效，上诉人收取的10000元订金应否、如何予以返还。 二审期间上诉人提交证据两份，①2012年8月15日与房主张某某签订的房屋租赁合同，证明上诉人对涉案的房屋有转租权。②其的部分进、销货清单，证明为了给被上诉人腾房上诉人低价处理货物，造成上诉人较大的经营损失和丧失再次转让机会。被上诉人质证认为：上诉人在二审中提交的上述证据不属于新证据，其中租房合同显示的日期是2012年8月15日，而在原审中上诉人同样提交了一份租房合同，该合同第三条约定“乙方转让该房屋须经得甲方同意”，上诉人提交的此份租房合同所显示租房合同已经期满，且此份合同并没有显示双方续订条款，应属于无效合同。本院认为，上诉人提交的其与房主张某某签订的合同，被上诉人虽不认可该合同，并没有否定该合同的真实性，且该合同形式完备，与本案有关联，对该证据的证明目的予以采信。上诉人提交的部分进、销货清单，该清单上虽有发货人或者购货人的名字，但发货人或者购货人并没有出庭接受法庭的询问，不能证明其内容的真实性，故对该部分进、销货清单的证明目的不予采信。 本院经审理查明的事实除与原审查明的基本事实一致外，另查明，2012年8月15日上诉人与房主张某某签订的租房协议第三条约定“甲（张某某）方同意转让房屋”。 本院认为，上诉人与被上诉人口头约定，上诉人将其租赁的房屋转租给被上诉人经营使用，上诉人于2012年12月19日收取了被上诉人交付的订金10000元。由于上诉人提供有2012年8月15日上诉人与房主张某某签订的租赁合同，该合同有“张某某同意刘秀英转租房屋”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人的规定，故上诉人转租涉案房屋给被上诉人的口头协议应当合法有效。被上诉人在交付给上诉人房屋订金后，因其个人生育等客观原因对该房屋没能及时使用是形成该纠纷的主要原因，上诉人没能根据被上诉人的要求，积极主动地安排被上诉人与房主沟通该房屋转租的有关情况，对该纠纷的发生也存在一定的过错。综合考虑本案的实际情况，上诉人酌情返还给被上诉人5000元较为适当。上诉人称在该起纠纷中无过错不应承担返还责任的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，原审认定基本事实清楚，审判程序合法，但认定双方之间的转租协议无效不当，且由于上诉人提供有新证据，且双方当事人在该起纠纷中均存有不同程度过错，上诉人返还被上诉人订金的数额应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、变更商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第02456号民事判决为：上诉人刘秀英返还给被上诉人张爱英所交的租房订金5000元。于本判决生效之日起10日内履行完毕。 二、驳回被上诉人张爱英的其他诉讼请求。 如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共计150元，由上诉人刘秀英承担75元，被上诉人张爱英负担75元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 盛立贞 代理审判员 刘瑞英 二〇一四年十二月二日 书 记 员 田英杰 |
