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（2014）沪二中民二(民)终字第103号 上诉人(原审原告、反诉被告)陈杏芬。 委托代理人吉峰，上海博拓律师事务所律师。 委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)王卓。 委托代理人朱夏嬅，上海华尊律师事务所律师。 上诉人陈杏芬因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2012)静民一(民)初字第2974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈杏芬及其委托代理人吉峰、崔华、被上诉人王卓的委托代理人朱夏嬅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市大沽路386、388号1_2层房屋所有权人为王卓，建筑面积887.44平方米，房屋用途为商铺。2012年7月19日，陈杏芬、王卓签订《上海市房屋租赁合同》，约定：王卓出租给陈杏芬的房屋坐落于本市静安区大沽路XXX号；该房屋出租实测建筑面积208平方米；租赁期自2012年7月23日起至2020年7月22日止，其中免租期自2012年7月23日至2012年8月22日(免租期为一个月)，确切日期以实际交房日为准；该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币(以下币种均为人民币)8元，月租金总计为50,000元，租金两年内不变，从第三年起每年在前一年的基础上递增6%；租金支付方式为每两个月支付一次，陈杏芬应提前10日支付后两个月之租金，逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的10%支付违约金；签订合同后当日，陈杏芬应支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金；王卓于2012年7月23日前向陈杏芬交付房屋，王卓延迟交房超过30天陈杏芬有权解除本合同，王卓应双倍返还陈杏芬已支付的保证金和已付房租；租赁关系终止时，王卓收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由陈杏芬承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由陈杏芬承担，其他有关费用均由陈杏芬承担；若王卓交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或房屋存在缺陷危及陈杏芬安全的，或者陈杏芬逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；若因陈杏芬逾期支付租金导致王卓解除合同的，陈杏芬除应支付违约金外，还应承担王卓免租期的租金损失；该房屋交付时存在缺陷的，王卓应自交付之日起的七日内进行修复，逾期不修复的，王卓同意减少租金并变更有关租金条款；陈杏芬经营所需的营业执照及经营许可证等由其自行向有关部门申请，所产生的相关费用由乙方自行承担。 2012年7月20日，陈杏芬向王卓支付了租赁押金及前两个月的租金共计200,000元。之后王卓将系争房屋交付给陈杏芬，陈杏芬对系争房屋进行了装修，并于2012年9月10日起以“Jensen’sHaus杰逊屋”的名义对外试营业，经营啤酒屋的生意。 2012年11月18日，陈杏芬向王卓发函，认为系争房屋面积不足208平方米，要求王卓尽快补足房屋面积，以便其顺利营业。双方协商未果。 2012年11月，陈杏芬诉至原审法院，请求法院判令：1、解除双方关于系争房屋的《房屋租赁合同》，王卓返还保证金10万元；2、王卓支付陈杏芬违约金10万元。王卓不同意陈杏芬的诉讼请求并提起反诉，请求法院判令：1、解除双方关于系争房屋的《房屋租赁合同》；2、陈杏芬支付王卓违约金10万元、免租期内的租金5万元以及自2012年10月23日起至合同解除时止的房屋租金。 原审审理中，陈杏芬于2012年12月25日申请法院委托相关测绘机构对系争房屋面积进行测量，法院于2013年1月28日委托上海市静安区房地产测绘中心对系争房屋面积进行测量，鉴定机构以系争房屋结构发生变化造成实测面积大于产证面积为由，于2013年4月7日退回委托。 2013年3月26日，王卓以陈杏芬拖欠租金、物业费，为避免进一步扩大损失为由，将系争房屋加锁，单方收回系争房屋。2013年3月29日，王卓申请上海市东方公证处对系争房屋现状进行保全证据公证(视频拍摄)。2013年4月8日，王卓将系争房屋内可移动物品搬离，并对不可移动的装修进行了拆除。 因双方对搬离系争房屋的物品无法确认一致，2013年9月5日，法院组织陈杏芬、王卓双方至物品存放处进行物品清点，双方确认现存放于王卓处的陈杏芬物品详见判决书附表(清点物品明细)。当日，陈杏芬已安排搬家公司的车辆到场欲搬走物品，但因王卓不同意而未果。 之后陈杏芬以王卓擅自移走系争房屋内物品、拆除系争房屋装修导致其损失扩大为由，申请变更诉讼请求为：1、解除双方就系争房屋签订的租赁合同；2、王卓双倍返还保证金20万元；3、王卓返还陈杏芬已支付的租金10万元；4、王卓支付陈杏芬违约金10万元及赔偿陈杏芬实际损失2,737,368.31元(其中包括装修费303,000元、装修设计费40,014元、食品损失95,406元、家具物品损失2,283,619.91元、机票10,670.40元、展示柜租用费2,500元、复印费308元、快递费50元、搬场费1,800元)。 针对陈杏芬变更后的诉讼请求，王卓辩称，陈杏芬逾期支付租金违约导致合同解除，因此不同意陈杏芬要求双倍返还保证金20万元、返还已付租金10万元、支付违约金10万元及赔偿系争房屋装修残值的诉讼请求。对于陈杏芬主张的其他物品损失，王卓同意在法院判决后将所有从系争房屋内移走的物品返还给陈杏芬，因此陈杏芬并不存在所谓的物品损失，王卓无需进行赔偿。此外，王卓变更其反诉诉讼请求为：1、解除双方就系争房屋签订的租赁合同；2、陈杏芬支付王卓自2012年10月23日至2013年3月27日期间欠付租金258,330元；3、陈杏芬支付王卓2013年10月23日至2013年3月27日期间逾期支付租金的违约金25,833元(按照日租金166.60元的10%计算)；4、陈杏芬支付王卓解除合同违约金10万元；5、陈杏芬支付王卓免租期内租金5万元；6、陈杏芬支付王卓欠付电费1,625.64元(计算至2013年4月)及物业管理费16,560.65元(计算至2012年12月)。 原审法院经审理后认为，双方的争议焦点在于： 一、租赁合同解除的违约方 陈杏芬认为，双方在合同中约定应交付房屋的建筑面积为实测208平方米，但在装修的时候发现系争房屋的面积并不足前述约定，之后多次口头向王卓提出，并于2012年11月18日通过书面方式向王卓提出面积不足的问题。陈杏芬承租系争房屋是为了开设啤酒屋，因面积过小导致其租赁目的无法实现，因此是由于王卓交付房屋面积不足导致陈杏芬要求解除合同。为此，陈杏芬提供上海市大沽路XXX-XXX号房屋的产权证以证明登记于该产证下房屋面积共计887.44平方米；提供2012年11月18日函及寄送凭证证明在签订租赁合同后已要求王卓交付合同约定之208平方米的房屋；提供照片若干证明王卓仅将上海市大沽路XXX号部分房屋交付给陈杏芬。 王卓对陈杏芬提供证据的真实性均无异议，认为：首先，王卓对上海市大沽路XXX-XXX号房屋进行分隔后分别出租，交付给陈杏芬的房屋是产证记载房屋的一部分。虽然双方在租赁合同中约定应交付房屋实测建筑面积是208平方米，但该面积并非实际测量所得，合同约定的每月租金5万元为一口价，与系争房屋面积无关，合同中还约定了每日每平方米建筑面积租金为8元，故面积是依据月租金标准与每日每平方米租金标准推算出来的，是为了方便计算物业管理费。其次，在陈杏芬、王卓签约前，产证记载房屋的其余分隔部分均已出租给其它租户，陈杏芬也到现场查看过房屋，故陈杏芬对于租赁部位是明确知晓的。最后，交付房屋时陈杏芬并未对系争房屋面积提出过异议，之后又对系争房屋进行了装修，装修完毕后还对外进行了试营业，在此期间均未对系争房屋面积提出过异议，直至2012年11月才向王卓提出系争房屋面积不足208平方米的问题，实际上陈杏芬要解除合同的原因在于自身经营不善。此外，即使存在交付面积不足的问题，也仅属于合同瑕疵，并未对陈杏芬经营啤酒屋的租赁目的产生实质影响。因此并非王卓交付陈杏芬的房屋面积不足的原因导致合同解除。 陈杏芬对于双方签约时产证记载房屋的其它分隔部分已出租的事实无异议，但认为系争房屋被分隔成几个小间，看不出实际的面积。对于王卓实际交付房屋即签约前看过房屋的事实亦无异议，但租金并非一口价，而是每日每平方米8元，应按照实际面积计算。 法院认为，首先，系争房屋为独立产证登记房屋(上海市大沽路XXX-XXX号房屋)分隔出的一部分，双方对王卓实际交付给陈杏芬的房屋部位即签约前现场看过的房屋部位一节并无异议，据陈杏芬所称是在装修房屋之时才发现系争房屋面积不足208平方米，可见双方在签约时并未对系争房屋面积进行实际测量，合同中记载“实测建筑面积208平方米”并不能认定为双方已对王卓应交付房屋面积进行了明确限定。其次，王卓所称通过月租金标准与每日每平方米租金标准推算出系争房屋建筑面积、为了方便计算物业管理费的说法符合房屋租赁的交易惯例。最后，双方于2012年7月签约，陈杏芬在王卓交付系争房屋后进行了装修，于2012年9月10日开始对外试营业，直至2012年11月18日陈杏芬才通过书面方式向王卓提出系争房屋面积不足的问题，即便如其所称之前也多次通过口头方式提出面积不足的问题，但在此前提下陈杏芬仍对王卓交付的房屋进行装修并对外试营业，可见陈杏芬对王卓交付房屋的部位并无异议，应认定王卓交付给陈杏芬的房屋部位就是双方在签订租赁合同时确定的部位。因此，在签约时系争房屋的租赁部位确定、建筑面积无从确定的情况下，王卓向陈杏芬交付的租赁标的物与合同约定为同一，即便在建筑面积上未满足合同记载的208平方米，也无法得出“交付房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或存在缺陷危及陈杏芬安全”之结论，故陈杏芬不能以此为由行使合同解除权。 至于是否存在陈杏芬违约导致合同解除的事实，王卓认为，根据合同约定，陈杏芬逾期支付租金超过一个月王卓即有权单方解除合同，事实上陈杏芬在2012年7月20日支付了首期两个月的租金后，再未支付过任何租金，其行为已构成根本违约，王卓有权单方解除合同。为证明其说法，王卓提供了首次两月的租金及押金收据作为证据。 陈杏芬对于王卓提供的证据真实性无异议，对租金支付情况亦无异议，但认为其之所以未支付之后的租金，是针对王卓交付房屋面积不足而行使不安抗辩权，在王卓交付约定的208平方米房屋之前，陈杏芬有权拒付租金。而且王卓并未按合同约定的时间将系争房屋交付给陈杏芬，而是在2012年8月10日才交房。为此，陈杏芬提供了装修许可证证明其向物业申请装修是在2012年8月，故认为王卓交房亦在此时间；提供了落款签名为“张红贵”的手写材料两张证明王卓于2012年7月31日将系争房屋房门做好，2012年8月10日双方对系争房屋水、电表读数进行确认。 王卓对于陈杏芬提供的上述证据真实性均无异议，但认为申请装修的时间并不能代表交房时间，7月31日装门、8月10日安装水、电表也无法得出8月10日才交房的事实。 本院认为，双方在合同中已约定如果房屋交付时存在缺陷，陈杏芬可要求王卓修复，逾期不修复的，陈杏芬可要求王卓减少租金并变更有关租金条款，可见即使陈杏芬对王卓交付的系争房屋存有异议，应通过合理的方式与之沟通，而不应以拒付租金的方式进行对抗，因此，对于陈杏芬所称拒付租金系行使不安抗辩权的意见法院不予采信，陈杏芬仍应按照合同约定向王卓支付租金。因双方未办理正式房屋交接手续，故应结合实际情况确定房屋交接日，考虑到门及水、电表均为陈杏芬承租系争房屋后正常使用房屋的必备设施，因此应认定王卓于2012年8月10日向陈杏芬交付了系争房屋，以该日为起租日。合同约定陈杏芬享有一个月的免租期，陈杏芬已支付了两个月的租金，故法院认定陈杏芬已向王卓支付租金至2012年11月9日。之后陈杏芬一直未向王卓支付过任何租金，而合同约定陈杏芬应提前10日支付后两个月之租金，故至法院受理王卓反诉之日(2012年12月10日)，陈杏芬已逾期未付租金超过一个月，王卓可依照合同约定行使单方解除权，法院认定王卓反诉状送达陈杏芬之日(2012年12月11日)为合同解除日。 二、违约方应承担的违约责任 本案系陈杏芬违约导致合同解除，因此陈杏芬应向王卓支付欠租，并承担违约责任。对于王卓提出反诉请求涉及的各项费用，法院分析如下： 1、欠付租金及房屋使用费。法院认定陈杏芬仅支付租金至2012年11月9日，故陈杏芬还应支付自2012年11月10日至合同解除日期间(2012年12月11日)的租金53,287.70元，并参照租金标准支付自合同解除后至王卓收回系争房屋(2013年3月26日)期间的房屋使用费174,657.50元。 2、逾期支付租金的违约金。按照合同约定，陈杏芬应提前10日支付后两个月之租金，即陈杏芬应于2012年10月31日前支付之后的租金，但陈杏芬一直逾期未付，故陈杏芬应支付王卓2012年11月1日起的逾期付款违约金，因王卓行使单方解除权致合同于2012年12月11日解除，又主张以租赁保证金抵扣欠租，故陈杏芬应向王卓支付2012年11月1日至2012年12月11日期间的逾期付款违约金6,739.70元。 3、解除合同违约金。对于王卓要求陈杏芬支付解除合同违约金10万元的诉请，因本案系陈杏芬违约导致合同解除，故王卓的诉请于法有据，应予支持。对于王卓要求陈杏芬支付免租期内的租金5万元的诉请，因合同中已有约定若因陈杏芬逾期支付租金导致王卓解除合同的，陈杏芬除应支付违约金外，还应承担王卓免租期的租金损失，故对于该项诉请亦应予支持。 4、物业管理费及电费。对于王卓要求陈杏芬支付物业管理费16,560.65元的诉请，合同中约定该费用由陈杏芬承担，双方均认可物业管理费的标准为每月每平方米8.4元，陈杏芬自认该费用自始未付，但认为不应按照208平方米的面积计算，而应按自测的实际面积102平方米计算。法院认为，陈杏芬应按实际使用系争房屋的时间(2012年8月10日至2013年3月26日)及双方在合同中约定的208平方米支付物业管理费13,264.40元。对于王卓要求陈杏芬支付电费1,625.64元的诉请，其提供了“大沽路XXX弄XXX号二层商场、大沽路XXX号”的《电费核查通知书》作为依据，从地址来看，不能证明是陈杏芬使用系争房屋所产生的电费，王卓又不能提供其他证据证明其主张，故法院对该诉请不予支持。 综上，陈杏芬因违约导致合同解除，应向王卓支付各项费用共计397,949.30元。鉴于陈杏芬已向王卓支付过租赁保证金100,000元，王卓主张以保证金抵扣陈杏芬的欠费，法院予以准许。 三、对于王卓在诉讼过程中单方收回系争房屋的行为之评判 本案虽系陈杏芬逾期支付租金违约导致合同解除，但王卓并无权擅自处置陈杏芬放置于系争房屋内的物品。王卓未经陈杏芬许可，在本案诉讼期间擅自将系争房屋内的物品搬移、将固定装修拆除，其行为明显失当，法院对王卓该种行为给予严厉批评的同时，认为王卓应对其不当行为承担相应的后果。经法院组织现场清点，双方确认陈杏芬的部分物品保存于王卓处，法院制作了现存物品清单(详见附表)。审理中，陈杏芬认为现保存于王卓处的物品已经损坏，并且存在物品缺少的现象，因此除少量未损坏的物品同意由王卓返还之外，其余物品都不同意以返还原物的方式交接，而要求王卓赔偿食品费用95,406元及家具物品费用2,283,619.91元。此外，由于王卓搬走系争房屋内的食品展示柜，导致陈杏芬在参加展览时另行租用展示柜而支出2,500元；由于法院组织双方清点物品时陈杏芬已叫搬家公司车辆到场欲搬走物品，由于王卓不同意其取走物品而未果，产生了搬场费1,800元；陈杏芬为本案诉讼而复印及快递材料，产生了复印费308元及快递费50元；陈杏芬为处理本案诉讼，多次乘飞机往返产生交通费10,670.40元；陈杏芬为装修系争房屋支出设计费40,014元及装修费303,000元。陈杏芬认为因王卓擅自搬走物品及拆除装修导致其产生上述损失，要求王卓全部予以赔偿。为证明其主张，陈杏芬提供了自制的财产损失清单、部分物品的照片、搬场费发票、复印费发票、展示柜发票及参展合同、装修费收据等作为证据。 王卓对于搬场费发票、复印费发票、展示柜发票的真实性没有异议，但认为与本案无关，不同意由其承担相关费用。对于其余证据则以真实性无法确认为由不予认可。王卓认为从系争房屋搬离的陈杏芬物品现保存于王卓处，同意全部返还给陈杏芬。另外，本案系由于陈杏芬违约导致合同解除，因此对于系争房屋的装修不同意赔偿。为此，王卓提供了公证书及所附光盘作为证据。 对于王卓提供的证据，陈杏芬认为该公证书仅有一名公证员签章，程序上不合法，因此对该证据的合法性不予认可，另外公证书不能证明王卓及公证处进场的第一时间，可能存在先拿走物品再进行公证的情况。并且双方清点后制作的物品清单与公证录像对比，明显存在物品缺少的情况。 法院认为，本案系因陈杏芬违约导致租赁合同解除，陈杏芬无权要求王卓赔偿剩余租赁期内装修残值，故陈杏芬要求王卓赔偿设计费40,014元及装修费303,000元的诉请，于法无据，不应支持。但对于王卓未经陈杏芬许可，擅自将系争房屋内的物品搬移造成陈杏芬的损失，应承担相应的法律后果。现陈杏芬以保存于王卓处的物品已损坏、物品存在缺少为由不同意接受王卓返还物品，法院认为因所涉物品陈杏芬使用已有时日，物品价值有所折旧损耗应属正常，在搬运过程中造成一定的价值减损也属无可避免，即便如此物品仍有相当大的使用价值，故应将现保存于王卓处的物品由王卓返还给陈杏芬为宜，并由法院酌定现存物品价值减损的金额。此外，王卓虽在将物品搬移系争房屋时进行了录像拍摄公证，但未制作详细的物品清单，后经法院组织双方现场清点，仍无法确定现保存于王卓处的物品与搬离系争房屋的物品范围相差多少，但对比公证录像中的物品与双方清点物品清单，物品缺失情况显而易见(如：现保存于王卓处的物品较之公证录像中的物品缺少了笔记本电脑、手机等)，再考虑到陈杏芬使用系争房屋经营啤酒屋，在屋内存放食品、经营必备品及少量个人物品具有一定的合理性。因此，虽然陈杏芬未能详尽举证缺失的物品及相应的价值，但考虑到系争房屋内存放物品的合理性，且王卓对部分物品缺失负有不可推卸的责任，法院酌定王卓应赔偿陈杏芬擅自搬离物品造成陈杏芬物品价值减损及物品缺失的经济损失共计300,000元。另外，陈杏芬主张搬场费1,800元，提供了搬场费发票予以证明，法院认为该费用属于王卓擅自搬离物品造成陈杏芬的经济损失，应由王卓赔偿给陈杏芬。陈杏芬主张租用展示柜费用2,500元，提供的却是购买展示柜的发票，法院认为重新购买展示柜的支出不能作为本案的损失主张，故对该费用不予认定。陈杏芬主张的交通费10,670.40元、复印费308元及快递费50元，属于陈杏芬为诉讼而产生的费用，与王卓擅自搬离物品不存在直接因果关系，因此陈杏芬要求王卓赔偿租用展示柜费用、交通费、复印费及快递费的诉请，无事实和法律依据，不应支持。 综上所述，法院认为，陈杏芬、王卓之间签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因陈杏芬逾期不支付租金超过一个月，已构成根本违约，王卓有权按照约定行使合同解除权，故法院确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年12月11日解除。合同解除后，陈杏芬应向王卓支付欠付租金及按照实际使用天数支付合同解除后的房屋使用费，并承担相应的违约责任。关于陈杏芬应向王卓支付的各项费用详目，上文已作分析，不再赘述，陈杏芬共计应支付王卓欠付租金、房屋使用费、逾期付款违约金、解除合同违约金、免租期内租金及物业管理费共计397,949.30元，上述费用扣除王卓已收取的租赁保证金100,000元后，陈杏芬还应支付王卓297,949.30元。至于陈杏芬认为王卓交付房屋面积不足构成违约，要求其双倍返还保证金200,000元、返还已付租金100,000元、支付违约金100,000元及赔偿系争房屋装修设计费40,014元及装修价值303,000元的诉讼请求，因无事实和法律的依据，法院不予支持。但对于因王卓擅自将系争房屋内物品搬离造成陈杏芬的损失，陈杏芬有权要求王卓赔偿，故王卓应赔偿陈杏芬损失301,800元。 原审法院据此作出判决：一、陈杏芬与王卓就上海市大沽路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年12月11日解除；二、王卓应于判决生效之日起十日内将陈杏芬所有的物品(详见附表)返还给陈杏芬；三、王卓应于判决生效之日起十日内赔偿陈杏芬物品损失301,800元；四、陈杏芬应支付王卓欠付租金、房屋使用费、逾期付款违约金、解除合同违约金、免租期租金及物业管理费共计397,949.30元(该款项扣除保证金100,000元后，余款应于判决生效之日起十日内支付)；五、陈杏芬的其余诉讼请求不予支持；六、王卓的其余诉讼请求不予支持。 原审判决后，上诉人陈杏芬不服，向本院提起上诉称：双方所签订的租赁合同明确约定租金为每日每平方米8元，月租金为50,000元。很显然租金并非一口价，应是按实际面积计算。合同约定系争房屋的实测面积为208平方米，而系争房屋的实际面积只有102平方米左右。王卓交付房屋后，陈杏芬曾多次以口头方式向王卓提出面积不足的问题，而王卓屡次推托，并承诺会解决问题。直至2012年11月18日，由于问题仍然没有解决，陈杏芬才书面发函提出异议。另外，陈杏芬并非不同意支付租金，而是要求按实际面积支付租金，但王卓一直回避。因此，原审法院对以上事实的认定是错误的。此外，测绘机构表示无法进行测绘后，原审法院要求陈杏芬在7个工作日内提供可以测绘的单位，有故意为难陈杏芬之嫌，陈杏芬亦要求本院重新测绘。原审法院仅以王卓不同意对装修价值评估为由就撤回了评估委托也不符合法律程序。最后，陈杏芬的物品等各类损失大约有300万元，而原审法院判决赔偿30万元的数额明显不足。综上，请求本院维持原审判决第一、六项，撤销第二、三、四、五项，改判支持陈杏芬原审全部的诉讼请求，驳回王卓原审全部反诉请求。 被上诉人王卓答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 二审庭审中，王卓返还陈杏芬手机三部、笔记本电脑一台、录音笔一支，并表示无需从30万元赔偿金额中抵扣。陈杏芬认可上述物品系其本人所有，当庭取回。 本院认为，本案二审的争议焦点主要为两项：一、谁应对合同解除承担违约责任；二、陈杏芬上诉所提物品损失的价值是否有事实依据。有关第一个争议焦点，原审法院已归纳双方之诉辩观点，依据法律结合事实对此作了充分阐述。本院需要强调的是，一、陈杏芬表示其在书面发函之前就多次与王卓就面积不足问题口头交涉，但对此未提供相应证据予以证明，本院难以采信；二、陈杏芬表示系争房屋的实际面积只有102平方米左右。但陈杏芬作为一位经营餐饮、酒吧业者，就其普通认知水平而言，应足以发现102平方米与合同载明的208平方米之间的面积差异，而其在签订合同时对此并未提出异议。因此，本院经审查认为，原审观点正确，本院予以认同。由于双方签订租赁合同时的真实本意是以房屋整体“一口价”来约定租金标准，故即使系争房屋的面积略有偏差，陈杏芬以此为由要求合同解除、并由王卓承担违约责任之观点亦不能成立。而陈杏芬未付租金已违反合同约定，其抗辩理由本院不能认同，陈杏芬应属违约。基于以上理由，陈杏芬二审要求房屋重新测绘之请求，本院不予批准。有关第二项争议焦点，依照证据规则规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经审查，陈杏芬的有关证据无法证明其物品受损之价值与其上诉请求符合，故本院难以支持。原审法院依据证据规则之规定，并结合经验法则酌定30万元的赔偿数额，本院依据现有证据认为并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币35,941.60元，由上诉人陈杏芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓频 代理审判员 俞 璐 代理审判员 徐 江 二○一四年三月二十一日 书 记 员 薛凤来 |
