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（2013）沪一中民二(民)终字第2750号 上诉人（原审被告）瞿红根。 委托代理人瞿琳。 被上诉人（原审原告）庄叔文。 上诉人瞿红根因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第6312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月25日受理后依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭进行了审理，上诉人瞿红根的委托代理人瞿琳，被上诉人庄叔文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，系争房屋原建有两层楼房一幢及东面平房一间。1991年，前述房屋的农村宅基地使用权证登记于瞿红根名下。2001年11月4日，经浦东新区高桥镇人民政府批准，同意瞿红根（户）对上述房屋中的平房加层40平方米，但瞿红根（户）未予实际建造。2001年11月20日，由瞿红根作为卖房者（乙方），庄叔文作为买房者（甲方），双方签署《房屋买卖合同书》一份，内容为：“甲方系下岗工人，由于存在自身岁数大、文化低等择业难，现为响应党和政府号召，减轻政府的负担，走创业之路，经慎重考虑，和乙方多次商谈，达成共识，决定甲方以人民币壹拾万元整买断乙方在系争房屋的房产。本着双方诚意，权益得到有效保障，双方同意订以下四条协议，作为双方承担的准则和责任。一、甲方自2001年11月20日起买断乙方在系争房屋房产，作为自谋出路的基业。自签字生效后收齐甲方买房款人民币壹拾万元整起，乙方必须向甲方无条件提供相关合法手续的文书、证明等。在今后适当时间办理过户及开业手续时，乙方将无条件协助甲方办理所需各种手续，并提供所需文书、证明。开业、过户所需费用均由甲方承担，乙方不承担。二、为了有效制约双方反悔，双方同意，特订出：甲方在任何时间反悔，乙方只需在有能力退款的前提下返还甲方壹万至叁万人民币。乙方在任何时间反悔，需赔偿甲方买房款、翻造及开业资金贰拾万元整。三、甲方同意乙方将家人户口放在系争房屋。待新宅可申报户口时需及时将户口迁回。四、自签字日生效起，甲方付乙方买房订金人民币壹万元整。甲方并尽早将余款玖万元交付乙方。乙方在收齐卖房款玖万元时，方可同时将房产的证明交付甲方，并今后不再承担法律责任。”2001年11月21日，瞿红根将系争房屋交付给庄叔文使用。2001年12月初，庄叔文出资将上述房屋东面平房加层，并在整栋房屋（包括加层平房）上加盖第三层阁楼，对整栋房屋原有内部结构亦进行了改造。至2002年6月，庄叔文付清全部房款。现系争房屋由庄叔文出租给他人使用。2005年，瞿红根向庄叔文主张要求收回系争房屋，但双方协商未果。2012年5月，瞿红根曾诉至法院，要求判令双方于2001年11月20日签订的《房屋买卖合同书》无效，庄叔文搬出系争房屋，并承担案件诉讼费。法院审理后于2012年11月19日作出（2012）浦民一（民）初字第17320号民事判决，原告瞿红根与被告庄叔文于2001年11月20日就系争房屋签订的《房屋买卖合同书》无效。因瞿红根、庄叔文均同意对合同无效后果暂不处理，故该案中对买卖合同无效的后果未作处理。判决后，双方均未上诉。嗣后，庄叔文清退了系争房屋内的承租人，将系争房屋交还瞿红根。 2013年2月，庄叔文诉至原审法院，要求判令瞿红根赔偿120平方米的折价损失216万元。瞿红根辩称，双方对系争房屋买卖无效均有过错，应各自承担相应的责任，现同意返还购房款10万元，并愿意补偿庄叔文对东面一间平顶加层的所有支出费用，房屋装潢按评估价值由双方各半所有。 另查，2013年1月5日，瞿红根作为被拆迁人（乙方）、上海高凌投资管理中心作为拆迁人（甲方）签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，明确：“一、乙方瞿红根（所有或承租）的房屋座落在系争房屋，房屋类型砖混，房屋性质私有，建筑面积300平方米。含可建未建。……三、根据浦东新区政府规定，被拆除房屋同区域新建多层商品住房的土地使用权基价为1,350元/平方米建筑面积，价格补贴为500元/平方米建筑面积。四、被拆除房屋经万千评估机构评估，其建安重置单价结合成新为917元/平方米建筑面积。五、根据《若干规定》第6条规定，甲方应补偿乙方货币补偿金额计（大写）柒拾壹万壹仟伍佰贰拾贰元柒角叁分，其中价格补贴为150,000元，计算公式如下：（1,850＋917）×170.69＝472,299.23；1,850×129.31＝239,223.50。六、甲方安置乙方的房屋座落在……，房屋建筑面积260.06平方米，总价1,014,163元。……十五、双方约定的其他事项：（1）甲方支付乙方动迁奖励及速迁费160,000元；装饰补偿费82,586元；附属设施12,996元。”根据瞿红根提供的系争房屋估价报告单，纳入评估范围的系争房屋层数为2层。 原审认为，庄叔文与瞿红根签订的《房屋买卖合同书》（原审笔误为《购买房屋转让宅基地协议书》，二审注）已经生效的民事判决认定为无效，而根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现庄叔文已将系争房屋返还瞿红根，瞿红根理应返还庄叔文购房款。因造成合同无效双方均存在一定过错，而庄叔文在双方合同订立时支付了较大数额的钱款用于购置居住房屋，现因合同无效而未能取得系争房屋，其重新购置房屋势必需支付较大价格的购房款，造成一定的经济损失。庄叔文要求瞿红根赔偿120平方米的房价款，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。考虑到系争房屋已经签订动拆迁补偿安置协议，法院参照系争房屋的动拆迁补偿款，结合庄叔文在居住期间对系争房屋进行维护和装修的事实，酌定瞿红根赔偿庄叔文经济损失的数额。首先，因纳入拆迁评估范围的为两层有证房屋，故庄叔文搭建的第三层违章建筑不予计入其损失赔偿之列。已建房屋170.69平方米中的加层40平方米系庄叔文出资建造，故该部分补偿款应尽归庄叔文所有；剩余面积的补偿款可由庄叔文与瞿红根按比例分享。应建未建129.31平方米系瞿红根（户）作为农村宅基地使用人享有的建房权益，与庄叔文无关，故该部分的补偿款应归瞿红根所有。其次，庄叔文于2001年11月购入系争房屋后，对房屋进行了装修和结构改造应参照系争房屋。即使瞿红根出售系争房屋前亦进行过房屋装修，但按一般生活经验，该装修残值至今也已微乎其微，故装饰补偿费82,586元宜归庄叔文所有。最后，附属设施大部分系在瞿红根建房时即已形成，对庄叔文是否更换或修建过附属设施，双方均无法提供证据，鉴于物一般都存在使用寿命，且在使用过程难免有损坏，故附属设施补偿费由双方各占70%和30%。 原审法院审理后于二〇一三年八月二十日作出判决：一、被告瞿红根于本判决生效之日起十五日内返还原告庄叔文购房款100,000元；二、被告瞿红根于本判决生效之日起十五日内赔偿原告庄叔文经济损失450,298元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21,000元，由原告庄叔文负担11,697元，被告瞿红根负担9,303元。 判决后，瞿红根不服，上诉至本院称：一、原审认定“2005年，瞿红根向庄叔文主张要求收回系争房屋，但双方协商未果”之事实错误，实际是庄叔文主动要求返还房屋，但却开出35万元的高价而协商未果。二、自2001年11月21日至2012年12月底系争房屋一直由被上诉人出租并从中获利近30万元，而系争房屋原本由上诉人出租给他人并收取租金，一年也有一万元的收入，上诉人由此损失11万元。三、此次动迁安置是根据户口进行的，而被上诉人的户口一直不在被拆迁房屋内，亦不是宅基地使用证上的人，且其在他处已享受过房屋拆迁，因此本次动迁与其无关，请求二审依法改判。 被上诉人庄叔文辩称：一、被上诉人除在平顶上加建阁楼40平方米外，还对其余部位进行了改建，在1楼加了5平方米，2楼加了45平方米，3楼加了85平方米。二、被上诉人并不清楚系争房屋不能买卖，是上诉人欺骗被上诉人，造成被上诉人购房花费、建房、装修及出售他处房屋而需另行购房等损失共计35万元，为此在上诉人2005年提出要求归还房屋时，被上诉人经多处询问后要求上诉人支付35万元，但上诉人称等动迁时双方各自拿点动迁利益，因此被上诉人对本案合同无效没有责任。请求二审依法维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人瞿红根与被上诉人庄叔文就系争房屋签订的《房屋买卖合同书》已经生效的民事判决认定为无效，因此本案的争议焦点在于合同被认定为无效后的处理问题。瞿红根作为宅基地房屋的使用权人，理当知晓集体土地上的房屋不得转让，因此瞿红根对本案房屋买卖合同无效应承担主要责任；而庄叔文作为购房人，有谨慎审查房屋性质及能否转让的责任，因此庄叔文对本案房屋买卖合同无效应承担次要责任。现鉴于瞿红根因本案房屋动迁获得相应动迁安置利益，因此瞿红根应当支付庄叔文相应补偿款。由于瞿红根将房屋交付庄叔文多年，庄叔文不仅出资建造了40平方米加层部分，还对房屋进行了结构改造及装饰装修，因此，原审在考虑庄叔文上述对房屋的贡献，又兼顾到瞿红根由本次动迁获取3套房屋及相应补偿款的利益而作出本案判决，当属无误，本院依法维持。上诉人瞿红根的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币9,302元，由上诉人瞿红根负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 翟从海 代理审判员 张雪静 二○一四年四月四日 书 记 员 周 益 |
