| 河南省驻马店市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）驻民四终字第153号 |
上诉人（原审被告）遂平裕达粮油集团有限公司。 法定代表人王献忠，该公司董事长。 委托代理人雷河山，男，1962年5月15日出生，汉族，系遂平县粮食局副局长。 委托代理人杜贺岭，河南展志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李宗方，男，1988年10月8日出生，汉族。 委托代理人李双海，男，1965年11月26日出生，汉族。 上诉人遂平裕达粮油集团有限公司（以下简称裕达粮油公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服遂平县人民法院（2012）遂民二初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人裕达粮油公司的委托代理人雷河山、杜贺岭，被上诉人李宗方的委托代理人李双海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院判决认定，裕达粮油公司系国有独资公司。2011年1月6日，经该公司董事会研究，并经遂平县粮食局同意，请示准备对该公司部分闲散资产予以公开挂牌拍卖，拍卖所得用以解决该公司经营中的困难。该批闲散资产中包含107国道东侧国槐路南原瞿阳粮所。经请示遂平县人民政府批准后，2012年2月，经挂牌出让公告，该宗地面积1756.66平方米，列为SP-2011-102号予以公开竞拍。在挂牌出让公告中注明：1、该起始价为土地价格，拍卖时连同附属物一并拍卖；2、地上附属物评估报告见附页。在公告所附评估报告书中，载明：确山朗陵资产评估事务所接受裕达粮油公司委托，对委估资产评估值为：1655802元。在该公司及资产评估报告书中，没有评估明细表。2012年3月21日，李宗方以5030000元的价格竞得该宗土地使用权，并于当月29日与遂平县国土资源局签订电子监管号为：4117282012B00056的国有建设用地使用权出让合同。该合同第三条约定：受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年9月30日之前开工，在2014年9月30日之前竣工……。第三十二条：受让人造成土地闲置，闲置一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。第三十三条：受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。李宗方支付土地拍卖交易费50300元，并于同年4月23日向财政部门缴纳土地出让金5030000元。该土地出让款于同年5月15日转入裕达粮油公司账户。同年5月17日、7月16日、7月18日，李宗方向裕达粮油公司分别缴纳原瞿阳粮所地上建筑物款1000000元、550000元、105802元，共计1655802元。2012年7月18日，由李双海书写“声明”，裕达粮油公司在下方加盖有该公司印章。“声明”内容为：李宗方通过竞拍购遂平县裕达粮油集团有限公司（瞿阳东院）地款和地上附属物（含院内该宗地上未搬走的两家住户）所有款项于2012年7月18日全部交清。我单位保证五天内止2012年7月23日把该宗房地产清理后交给李宗方，如有纠纷由我单位承担负责，如不按期交付给李宗方，院内仓库按每天壹仟元，门面楼47间按每天每间150元，院内停车场按每天400元付给李宗方违约金，合计每天应付给李宗方违约金捌仟肆佰伍拾元整。另外，东邻是粮食内部家属院，关系协调由我单位负责，若因此给李宗方造成的损失由我单位承担。另外土地款503万元从交款日按4%付李宗方利息。2012年7月20日，遂平县国土资源局为李宗方颁发了该宗国有土地使用证。该宗地上附属物至今未向李宗方交付。 另查明：1、根据遂平县人民政府土地管理文件遂政土[2011]118号，关于该宗房地产公开出让的决定第四条：该四宗土地地上建筑物由县政府负责组织相关部门或有关乡镇政府实施征收补偿和拆迁，确保在出让合同约定向受让人交付土地日期前拆迁完毕，不影响竞得人按期开发利用土地，否则造成土地出让合同违约或相关行政诉讼，由县政府和相关拆迁责任单位负责处理。2、涉案该宗地上门面房，由裕达粮油公司对外出租，租赁期限均为2012年12月31日到期。租赁合同第七条明确约定：因政府行为需要拆迁、扩路、城市改造及甲、丙方另有用途时，甲、丙方有权终止合同（注：甲方为裕达粮油公司，丙方为裕达粮油公司下属常庄粮油有限公司）。3、涉案土地原性质为国有划拨土地，在该宗地上建有两户住宅，裕达粮油公司在拍卖前对地上附属物委托评估时，没有对该两户住宅予以评估。且拍卖时没有告知竞买人。以上事实有原告向原审法院提供遂平县国有建设用地使用权出让文件一组、公证书两份、成交确认书一份、出让合同一份、交纳相关价款及费用收据五张、“声明”一份、国有土地使用证一份等证据,以及被告提供遂政土[2011]118号文件一份、房屋租赁协议七份，原审法院调取《关于处置闲置资产的请示》一份、财政资金支付凭证一份等证据，经质证，予以采信。 原审法院认为，关于李宗方与裕达粮油公司之间是否成立买卖合同或土地使用权转让合同法律关系，不能以双方是否签订正式书面合同作为唯一依据。合同法明确规定，合同可以有书面形式、口头形式和其他形式。本案裕达粮油公司系国有独资公司，其处置资产，依法应由有关部门批准，并通过公开竞拍的方式进行。本案裕达粮油公司请示有关部门批准后，对涉案闲置资产通过正当途径予以处置，并收到资产处置资金（土地转让款通过财政部门代收后划转被告裕达粮油公司账户，地上附属物价款直接交与裕达粮油公司），故竞拍只是买卖的一种形式，裕达粮油公司为实际出卖人。李宗方与裕达粮油公司买卖合同关系成立，关于拍卖财产范围，应以拍卖出让公告公示的范围为准。在出让公告中，明确注明“拍卖时连同附属物一并拍卖，地上附属物评估报告见附页”，而地上附属物评估报告不显示评估资产未包含该宗地上两家住户，即评估报告不包含两家住户的情形未告知竞买人，故对于作为买受人的李宗方不具有效力，李宗方应取得该宗地上所有附属物的所有权。李宗方所购买的标的物包含该宗地上两户住户的固定资产，对于该两家住户的损失，应由造成此种情形出现的责任人承担。裕达粮油公司作为原该国有划拨土地的使用权人，对于该两户住宅的建设及处置是明知的，其申请处置该宗房地产，应负有处置地上附属物的义务。对此，遂平县人民政府土地管理文件遂政土[2011]118号决定第四条明确规定：该四宗土地地上建筑物由县政府负责组织相关部门或有关乡镇政府实施征收补偿和拆迁，确保在出让合同约定向受让人交付土地日期前拆迁完毕，不影响竞得人按期开发利用土地，否则造成土地出让合同违约或相关行政诉讼，由县政府和相关拆迁责任单位负责处理。该规定亦明确了裕达粮油公司作为原国有划拨土地使用权人对地上附属物负有补偿和拆迁的义务。关于“声明”的真伪，该“声明”形式存在瑕疵，内容亦有不尽合理之处。为此，裕达粮油公司在庭审中证实公司印章管理严格，而严格管理本公司印章是裕达粮油公司的责任和义务。本案裕达粮油公司不申请对公章进行鉴定，在原审法院多次告知裕达粮油公司可以依法向有关部门反映的情况下，亦无结果。综上，当事人应当对自己的主张承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。裕达粮油公司作为本单位印章的持有保管义务人，其不能证明李宗方非法获得印章的行为，故对该“声明”应予认可。本案李宗方投资巨额资金，系为营建商住综合楼，赚取更大商业利润。裕达粮油公司在李宗方于2012年7月18日交清所有土地及附属物价款后，应予及时向李宗方交付该宗土地及附属物，而裕达粮油公司在李宗方多次催促的情况下，一直不予交付，系违约行为，裕达粮油公司应承担相应违约责任。该违约行为构成对李宗方合法权利的损害，必然给李宗方造成较大经济损失。裕达粮油公司在“声明”中承诺每天对李宗方赔偿违约金8450元，实际上是约定因违约产生的损失计算方法。按“声明”计算损失李宗方主张2622266元明显偏高。关于李宗方损失的范围及数额，结合李宗方出资的情况，5030000元的土地使用权价款、1655802元的地上附属物价款，李宗方共支付裕达粮油公司价款6685802元，不包含李宗方缴纳的其他税费。综合以上情况考量，原审法院认为李宗方损失应不超过总价款的20%为宜，对于李宗方请求多余部分，不应支持。李宗方巨额投资，系为及时得到该宗土地及附属物用于开发，其请求继续履行合同即交付该宗土地及地上附属物理由正当，予以支持。如裕达粮油公司在本判决送达后仍不交付 ，对于之后造成的损失，李宗方有权另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、被告遂平裕达粮油集团有限公司继续履行向原告李宗方交付107国道东侧国槐路南原瞿阳粮所房地产的义务，于本判决送达之日起三日内交付；二、被告遂平裕达粮油集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李宗方经济损失1337160.40元；三、驳回原告李宗方其余部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27880元，保全费5000元，共计32880元，由被告遂平裕达粮油集团有限公司负担。 宣判后，裕达粮油公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院判决认定双方之间成立买卖合同事实错误。2、原审法院判决认定裕达粮油公司作为原国有划拨土地使用权人对地上附属物有补偿和拆迁义务没有事实和法律依据。3、原审法院判决依据李宗方出示的“声明”判定裕达粮油公司承担违约责任认定事实错误。4、原审法院判决认定裕达粮油公司违约错误。 二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，关于原审法院判决认定双方之间成立买卖合同是否错误的问题。本案裕达粮油公司系国有独资公司，其处置资产，依法应由有关部门批准，并通过公开竞拍的方式进行。裕达粮油公司通过有关政府部门批准，对涉案闲置资产通过挂牌出让的途径进行处置后，裕达粮油公司收到了资产处置资金（土地转让款通过财政部门代收后转裕达粮油公司账户，地上附属物价款直接交裕达粮油公司），处置国有资产进行竞拍是买卖的一种形式，这种形式并不影响裕达粮油公司为实际出卖人，双方买卖合同关系成立。关于裕达粮油公司作为原国有划拨土地使用权人对地上附属物是否负有补偿和拆迁义务的问题。遂平县人民政府遂政土（2011）118号文件第四条明确规定：“该四宗土地地上建筑物由县政府负责组织相关部门或有关乡镇政府实施征收补偿和拆迁，确保在出让合同约定向受让人交付土地日期前拆迁完毕，不影响竞得人按期开发利用土地，否则造成土地出让合同违约或相关行政诉讼，由县政府和相关拆迁责任单位负责处理。裕达粮油公司作为原土地产权使用人，既享受该宗土地附属物受偿的权利，同时亦负有对该宗土地附属物补偿及拆迁的义务。关于原审法院依据“声明”判决裕达粮油公司承担违约责任是否错误的问题。本案“声明”在形式上存在瑕疵，内容有不合理之处。裕达粮油公司对本公司印章负有严格管理的责任和义务，在一审中裕达粮油公司没有申请对公章进行鉴定，二审中仅称“声明”内容虚假，亦没有提供证据证明李宗方有非法获取印章的行为。因此，对该“声明”的效力应予认可。但是原审法院并未依据该“声明”的内容判决裕达粮油公司承担赔偿责任，而是认定李宗方2012年7月18日交清所有土地及附属物价款，在2012年7月20日办理遂国用（2012）第072号国有土地使用权证后，裕达粮油公司没有及时将该宗土地及附属物移交给李宗方系违约行为，应承担相应的违约责任。原审法院判决依据李宗方出资购买土地使用权及地上附属物的总价款，判决裕达粮油公司赔偿李宗方的相应损失正确。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。裕达粮油公司的上诉理由均不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27880元，由上诉人裕达粮油公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 李全章 审 判 员 于俊义 审 判 员 张怀珍 二〇一三年五月二十九日 书 记 员 王李子 |
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