张国栋与陈花良租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）张国栋，男，1969年4月20日生，汉族。

委托代理人蒲英杰、孟骞（实习），荥阳市神龙剑律师事务所律师。

被告（反诉原告）陈花良，男，1966年1月27日生，汉族。

委托代理人李青峰、王晓晖，河南九嘉律师事务所律师。

原告张国栋诉被告陈花良租赁合同纠纷一案，原告于2014年2月25日向本院起诉，被告陈花良于2014年4月14日向本院提出反诉，本院依法受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒲英杰、孟骞，被告陈花良及其委托代理人李青峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张国栋诉称，2010年6月1日，双方口头协商，张国栋将位于荥阳市广武路鑫苑小区3栋2号商铺租赁给被告使用，2013年8月30日到期。到期后，张国栋多次告知被告交换房屋，陈花良置之不理，亦未支付租赁费，直到现在。原告诉至法院，请求法院判令陈花良交出房屋并赔偿损失3万元，并由陈花良承担案件诉讼费用。

陈花良辩称，双方之间口头约定属实，但不是每年签订合同，而是张国栋承诺租赁期间由被告确定，租金随行就市。陈花良多次要求张国栋签订书面合同，张国栋未与陈花良签订。陈花良对该房屋进行了装修，现在才使用3年，陈花良投资没有收回。张国栋的损失是其自己造成的，陈花良的商品及日用品至今被张国栋锁在所租房屋中无法取回。故请求法院驳回张国栋的诉请。

陈花良诉称，2010年4月，经双方协商，陈花良租用张国栋位于荥阳市光武路北段的门面房，租金每年38000元，陈花良租用十年、八年都可以，由陈花良进行前期装修，后再完善合同。陈花良装修完毕后需要办理工商营业执照时，张国栋拒绝提供书面租赁合同，导致陈花良为办成营业执照，被罚款2000元。2013年9月1日，张国栋用铁锁将陈花良正在经营的租赁房锁住，致使陈花良无法经营。陈花良对该门面房进行装修时投资约9万元，张国栋用铁锁将正常经营的房屋锁住，给陈花良造成巨大经济损失。陈花良诉至法院，请求法院判令张国栋赔偿陈花良因装修所受的经济损失8万元，并由张国栋承担案件诉讼费用。

张国栋辩称，双方没有签订书面租赁合同，陈花良的租金仅交到2013年8月30日，租期亦是2013年8月30日。未订立书面租赁合同视为不定期合同，出租人可以随时解除合同，承租人在承租期间经出租人同意装修，期满时承租人请求补偿，应不予支持。故应驳回陈花良反诉请求。

根据当事人的诉辩意见，经征询当事人无异议后，本院归纳本案争议焦点为：本案所涉的租赁合同是否应当解除，陈花良是否应当赔偿张国栋的损失，张国栋是否应赔偿陈花良的装修损失。

围绕上述争议焦点，当事人举证、质证及本院对证据的分析认证意见如下：

张国栋针对本案的争议焦点，主张陈花良应交出房屋并赔偿3万元，并提交了如下证据证明其主张：

1商品房买卖合同一份，证明本案所涉房屋为张国栋所有，张国栋具有出租权；

2、本案所涉房屋照片一张、公告一张及中通快递详情单一张，证明陈花良租赁张国栋房屋，到期后不予返还，张国栋贴出通知告知陈花良要求返还，并邮寄送达。

陈花良对以上证据的质证意见为：对证据1无异议。对照片无异议，对公告和快递真实性有异议，陈花良没有见多公告，亦没有收到快递，且该证据不能证明陈花良租赁到期不予返还房屋。

陈花良针对本案的争议焦点，主张陈花良不应赔偿张国栋所诉损失，张国栋应赔偿陈花良因装修所租房屋所受的损失8万元，并提交了如下证据证明其主张：

证人姚丽萍、楚新亮、陈春良、徐振亚、赵保国出具的证人证言五份，证明双方协商租赁房屋的事实，张国栋承诺陈花良可以随意租赁房屋，房租随行就市，陈花良投资装修房屋以及张国栋锁房屋的事实。

张国栋对以上证据的质证意见为：对未到庭的证人证言，不符合证据规则规定。对到庭的证人楚新亮、陈春良，因与陈花良是要好的朋友关系，因此，该证人证言不具有客观性，且该证言不能证明双方签订租赁合同时约定有明确租赁期限。证人赵保国与陈花良是乡亲关系，其证明的装修事实，因没有书面证据进行证明，因此，该证据不能证明所述事实。对证人徐振亚的证言不真实。

对张国栋提交的证据1，本院予以采信。对张国栋提交的证据2，其中照片证明是本案所涉房屋，本院予以采信，对公告上的内容，陈花良当庭陈述称2013年8月27日张国栋通知其不在租赁房屋，结合本案实际情况，对2013年8月张国栋通知陈花良不再租赁房屋的事实，本院予以确认，对中通快递详情单，其内容不清，经查询中通快递，截止2014年7月16日网页上仍没有记录，本院无法确认。对陈花良提交的证人证言，其中姚丽萍未出庭接受当事人质询，张国栋又不予认可，本院不予采信，对赵保国的证人证言，因陈花良未提交合同、收据等相关证据予以证明，本院不予采信，对徐振亚的证人证言，结合双方的陈述，本院予以采信，对楚新亮、陈春良的证人证言，证人与陈花良系乡亲关系，张国栋又不予认可，陈花良亦未提供相关证据予以证明，故本院不予采信。

根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：

2010年4月，张国栋与陈花良口头约定，张国栋将位于荥阳市广武路北段东侧鑫苑小区3栋1-2层商铺2号房（毛坯房）出租给陈花良，半年交一次租金。陈花良对该房屋进行了装修，于2010年6月装修完毕，双方没有签订书面合同，对装修问题没有约定。2013年2月，陈花良支付半年租金，2013年8月，张国栋通知陈花良不再租赁该房屋。2013年9月1日，张国栋将该房屋上锁直到现在。2013年9月10日，张国栋贴公告于该房屋门上。2014年2月，张国栋诉至法院，要求陈花良交房并赔偿损失，陈花良提出反诉，要求张国栋赔偿因装修房屋所受的损失。

另查明，2013年1月16日，张国栋与与河南三得利房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定张国栋购买河南三得利房地产开发有限公司开发的位于荥阳市广武路北段东侧鑫苑小区3栋1-2层商铺2号房。

本院认为，对陈花良称双方曾口头约定租期八年、十年的辩解理由，因张国栋不予认可，且陈花良亦未提供证据予以证明，故本院不予采纳。张国栋作为本案所涉房屋的权利人，双方于2010年4月达成口头租赁合同，至2013年已有3年，应视为不定期租赁合同，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，陈花良支付半年租金对应租赁到2013年8月底，2013年8月张国栋通知陈花良不在租赁房屋后，本案所涉租赁合同应于2013年9月1日解除，张国栋应给陈花良留取合理期限，使其搬迁，但张国栋于2013年9月1日将本案所涉房屋上锁直到现在，该房屋实际上是张国栋占有控制，故对张国栋要求陈花良交还房屋并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对陈花良要求张国栋补偿其装修房屋费用8万元的反诉请求，虽然陈花良经张国栋同意装修该房屋，但陈花良未提供充分的证据证明未形成附合装饰装修物的范围及形成附合的装饰装修费用，且双方口头租赁合同亦没有约定，故对该反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十五条、第二百三十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：

一、驳回张国栋的诉讼请求；

二、驳回陈花良的反诉请求。

案件受理费五百五十元，由张国栋负担，反诉案件受理费九百元，由陈花良负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

                                     审  判  长     闫国宏

                                     审  判  员     孙先兴

                                     人民陪审员     徐子权

                                     二〇一四年七月十七日

                                     书  记  员     刘 玉