| 河南省焦作市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）焦民三终字第00130号 |
上诉人（原审原告）梁巧利，女，1969年2月1日生，汉族，住焦作市中站区。 委托代理人王洪刚，男，1963年1月16日生，汉族，焦作市中站区“148”法律服务所法律工作者，住焦作市中站区。 被上诉人（原审被告）刘卫国，男，1972年3月12日出生，汉族，农民，住焦作市中站区。 被上诉人（原审被告）孔新枝，女，1973年1月15日生，汉族，农民，住焦作市中站区。 上诉人梁巧利与被上诉人刘卫国、孔新枝房屋买卖合同纠纷一案，梁巧利于2013年5月27日向焦作市中站区人民法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认刘卫国、孔新枝签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由刘卫国、孔新枝承担。焦作市中站区人民法院于2014年1月21日作出（2013）站民一初字第00078号民事判决。梁巧利不服，在法定期限内提起上诉。本院于2014年4月29日受理后，依法组成合议庭于2014年7月8日公开开庭审理了本案，上诉人梁巧利及其委托代理人王洪刚，被上诉人孔新枝到庭参加了诉讼。被上诉人刘卫国经本院传票传唤，未有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审法院查明: 梁巧利与刘卫国于1993年2月1日登记结婚。2001年7月，梁巧利与刘卫国在原龙洞学校地基上建住房一处。2012年4月29日，梁巧利生孩子回娘家居住。2013年1月6日，刘卫国私自与孔新枝签订房屋买卖合同，合同约定：一、今有龙洞乡刘卫国将位于龙洞乡学校老房闲置地上拆旧建新的房屋卖给孔新枝。二、刘卫国收到孔新枝现金十五万元整（150000.00）以收条为证。原刘卫国和村委会签订房产契约归孔新枝所有。三、经双方协商，刘卫国可暂时借住一个月，如孔新枝需要占用，刘卫国将无条件搬走。如遇到国家搬迁或占地，刘卫国将无条件配合孔新枝做好一切手续办理。四、此协议双方签字后生效，并起法律效益。卖方刘卫国，买方孔新枝，担保人梁保健、梁保生，见证单位龙洞村委会，见证时间2013年4月2日。 原审法院认为: 本案争议的房产系梁巧利与刘卫国夫妻关系存续期间的共同财产，刘卫国在未征得梁巧利同意的情况下与孔新枝签订的房屋买卖合同，刘卫国的行为属于无权处分的行为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，梁巧利请求本院确认买卖合同无效的请求不予支持。原审法院判决:驳回梁巧利的诉讼请求。案件受理费100元，由梁巧利负担。 梁巧利不服原判提起上诉称:原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。我因抚育幼子的需要暂时在娘家居住，而刘卫国在此期间因参与了赌博活动而赌债高垒，在赌债债权人的催促下，刘卫国无奈之下与孔新枝签订了实际上到判决之日为止没有拿到分文的房屋买卖合同。上述内容尽管未得到原审判决的充分认可，但是刘卫国的当庭答辩以及孔新枝当庭陈述，被原审不予采信的证人证言，尤其是对于刘卫国的答辩，孔新枝并未作出明确否定予以默认，充分证明了房屋买卖合同是刘卫国在被欺诈、胁迫，在未收分文的情况下签订的，最起码是刘卫国为了消除赌债，而赌债债权人为了得到既得利益，双方恶意串通的情况下签订的，损害了我的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三项、第四项、第七项的规定，应认定合同无效，请求：1、撤销原判，改判支持我的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 孔新枝答辩称: 合同有效，因为买房时我给刘卫国说过叫其给梁巧利说一下。刘卫国说双方已经离婚了。后来我又怕出事，村委会都给我开有证明。应维持原判。 刘卫国二审未答辩，其在一审答辩称：1、涉案房产的买卖是因为我赌博欠下的赌债所致。一年多前，马胜利（马五）以开棋牌室为名，多次叫去他那里帮场、赌博，并且提供赌博资金，期间马胜利多次提到给我垫的钱是他和孔新枝合开的投资公司（其实是高利贷）出的，我共欠马胜利（或孔新枝六万来块，利息是按月息5%算的，我一直在还，已还有六万多了，但是，他们仍不满足，归还的钱都算作利息了。2013年元月，因孩子有病住院，我实在无能力再支付利息，拖了三个月未付利息，马胜利借口说给孔新枝一个交代，让我签下一个与孔新枝的买卖协议，签协议时，孔新枝不在场（更没有与梁巧利商量，连招呼也没打）。2、我没有收到孔新枝哪怕是一分钱的购房款，直到现在，孔新枝也没有给过我一分钱的房款。3、我没有出庭，是因为我没脸面对梁巧利，害怕马胜利他们当庭要帐。请人民法院依法公断。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：刘卫国与孔新枝签订的房屋买卖合同是否有效？ 针对本案争议焦点，梁巧利、孔新枝的理由与其上诉意见和答辩意见相同。 本院经审理查明事实与原审法院查明的案件事实相同。 本院认为，一、该房屋买卖合同是否是双方当事人真实意思表示。刘卫国称卖房是因为赌博欠下赌债被逼所致，孔新枝予以否认。孔新枝称买房已付给刘卫国15万元，刘卫国予以否认。双方的说法均无证据证明，但表现出双方签订房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示。 二、该房位于焦作市中站区龙翔街道办事处龙洞村，该房占用的土地属于农村集体土地。刘卫国是该农村集体的成员，而孔新枝是焦作市中站区春林村的农村居民。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。现双方除签订该书面房屋买卖合同外，未进行具体交易。 三、刘卫国与梁巧利只有该一处住房。刘卫国签订该房屋买卖合同前，没有告诉该房屋的共同所有人梁巧利。 综合以上因素，刘卫国与孔新枝之间的房屋买卖并非双方当事人真实意思表示，违反了强制性法律规定，侵害了梁巧利的财产所有权和使用权，刘卫国与孔新枝之间的房屋买卖合同应当认定无效。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。梁巧利的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销焦作市中站区人民法院（2013）站民一初字第00078号民事判决。 二、确认刘卫国与孔新枝签订的房屋买卖合同无效。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由孔新枝负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 何云霞 审 判 员 董亚峰 审 判 员 程全法 二〇一四年八月二十七日 书 记 员 李 超 |
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