景金春与梅奎、李大娟、王秀峰合同纠纷一案

原告景金春，女。

委托代理人赵辉，河南问鼎律师事务所律师。

被告梅奎，男。

被告李大娟，女，系梅奎之妻。

委托代理人涂克伟，河南汉冶律师事务所律师。

被告王秀峰，男。

委托代理人田永勋，河南宛英律师事务所律师。

原告景金春诉被告梅奎、李大娟、王秀峰合同纠纷一案，原告于2014年1月23日诉至本院，本院于当日做出受理决定。后依法向三被告送达了应诉通知书、开庭传票等相关法律文书。2014年5月7日、2014年6月19日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告景金春及委托代理人赵辉、被告梅奎、李大娟及委托代理人涂克伟、被告王秀峰的委托代理人田永勋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原告景金春与被告梅奎系母子关系。1998年，原告与丈夫梅廷奇离婚，原南阳县人民法院（87）法民字第58号民事判决书及原南阳地区中级人民法院法民二字（1988）第278号民事判决书，判决位于宛城区溧河乡胡砦村3组的7间房屋（北屋4间、东屋3间）归原告所有，其后原告一直居住、管理着该房。2013年9月25日，被告梅奎、李大娟未经原告同意，擅自与被告王秀峰签订《房屋买卖合同》，将原告位于宛城区溧河乡胡砦村3组的房屋连同宅基地一并卖给被告王秀峰。原告认为，原告是宛城区溧河乡胡砦村3组的村民，拥有被告所卖房屋的合法产权，被告梅奎、李大娟未经原告授权、同意，擅自卖与王秀峰，根据《合同法》第五十一条的规定，买卖合同显然无效。另外，根据我国《土地管理法》及相关政策的规定，被告王秀峰身为城市居民，到农村购买宅基地及民房，所签订的《房屋买卖合同》也是无效的。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令1、被告梅奎、李大娟与王秀峰所签订的《房屋买卖合同》无效；2、返还宅基地及房屋。

原告为了支持其主张，向本院提交如下证据：

1、景金春身份证和户口本，用于证明原告是溧河乡胡砦村构树庄三组村民，不是城镇户口。

2、南阳地区中级法院法民二字（1988）第278号判决书，用于证明被告所买卖的房屋归原告所有，宅基地归原告使用。

3、宛城区溧河乡胡砦村民委员会的证明一份，用于证明胡砦村三组与胡砦村构树庄是一个地方。

4、房屋买卖合同一份，用于证明梅奎、李大娟将原告的房屋及宅基地，于2013年9月25日卖给了被告王秀峰；王秀峰是城市户口。

5、宅基地示意图，用于证明房屋及宅基地现场方位。

6、河南省农村宅基地管理办法第四条、十四条，用于证明被告房屋买卖无效。

7、南阳市卧龙区人民法院（2008）民初字第59号判决书、2007年8月5日今日说法案例，用于证明房屋买卖无效。

被告梅奎、李大娟辩称：一、本案原告是城市户口，不应在农村拥有宅基地，而答辩人是农村户口，理应拥有该块宅基地。二、原告离婚时4间房屋（宅基地）属家庭共有财产，家庭成员6人，原告仅享有1/6产权，加上离婚时取自男方的份额，也仅有2/6产权；原告已将其中2间卖给他人，获利20000元归己（当时原告对答辩人说，剩这两间归你），该行为导致原告2/6的产权耗尽。三、答辩人盖房前告知原告盖房一事，原告说，你盖归你。四、答辩人所盖四间房屋，左边两间是答辩人另行取得，与原老宅无关。五、本案表面看是买卖合同纠纷，但实际是宅基地权属争议，应有政府土地部门解决。综上，答辩人所建四间房屋，左边两间与原告无关，右边两间原告已不享有任何权益，其诉讼主体不适格，理应驳回起诉。

被告梅奎、李大娟针对其答辩，向本院提交如下证据：

1、证人黄新群证言一份，用于证明原告景金春在2008年2月份将2间宅基地卖给黄新群。

2、证人李天报到庭作证，用于证明2007年梅奎盖了四间房，还余2间，2008年证人作为中间人由黄新群买景金春2间宅基地，价格是20000元。

被告王秀峰辩称：原告的诉求无事实依据，更无法律依据，应驳回请求。

被告王秀峰向本院提交如下证据：

1、宛城区溧河乡胡砦村3组村民小组证明，用于证明原告非胡砦村3组村民小组成员，不具有原告资格。

2、宛城区溧河乡胡砦村3组村民小组证明，用于证明原告起诉无事实依据。

3、宛城区溧河乡胡砦村3组村民小组证明，用于证明被告梅奎转让的房屋为其本人所建，该宅基地归梅奎所有。

4、宛城区溧河乡胡砦村民委员会证明，用于证明该房屋在合同签订后一个月时间内王秀峰即装修完毕。

5、授权委托书，用于证明皇甫贵付委托王秀峰办理转让事宜，被告王秀峰仅为代理人，实际受让人为皇甫贵付。  

6、皇甫贵付的身份证户口本，用于证明其为胡砦村第3村民小组的村民。

对于原告所举证据，被告梅奎、李大娟发表质证意见如下：对原告举证1、3无异议；对原告举证2的真实性无异议，对证明方向有异议，认为判决仅涉及房屋，并未对土地使用权作出判决，房屋买卖与原告无关，原告与所买房屋无利害关系，原告主体不适格；对原告举证4无异议，证实了房屋买卖涉及房屋和土地，原告和四间房屋无关系；对原告举证5、6、7，认为不属于证据，不予质证。

对原告所举证据，被告王秀峰发表质证意见如下：

对原告举证1、3的真实性无异议，对证明方向有异议，认为户籍所在地可以作为集体成员的依据，并非唯一依据，不能仅仅依据户籍登记状况就认定原告具有集体成员的资格；对原告举证2的真实性无异议，但与本案无关联性；对原告举证4真实性无异议，原告取得该证据的方式不符合法律规定，该合同仅有3份，被告持有2份，第3份是中间人持有，原告是从中间人那里骗取的，原告取得方式不符合法律规定；对原告举证5、6、7不质证。

对被告梅奎、李大娟所举证据，原告景金春无异议，认为恰恰证实梅奎盖房子的地方就是景金春的，梅盖房子时把景金春的瓦房拆除了，景金春把2间卖给别人符合同村村民转让宅基地的规定。

对被告梅奎、李大娟所举证据，被告王秀峰无异议，认为原告转让2间宅基地，转让之前7间瓦房已不存在，存在的是梅奎盖的4间平房。

对被告王秀峰所举证据，原告景金春发表质证意见如下：对被告举证1有异议，盖章为财务章，证明不能说明其证明方向；对被告举证2有异议，认为不真实，梅奎盖房之前是瓦房，证人也说了，盖章为财务章，不是行政章；盖章方式不对，是骗取的，证明无负责人签字，请求法庭核实证明真实性，追究出具假证明人的法律责任；对被告举证3有异议，盖章为财务章，盖在空白处，不符合常理，未明确说是梅奎的宅基地，证明无负责人签字，为虚假证明；对被告举证4有异议，盖在空白处，证明无负责人签字，为虚假的；对被告举证5有异议，委托书为虚假的，合同买受人是王秀峰；对被告举证6无异议。

对被告王秀峰所举证据，被告梅奎、李大娟发表质证意见如下：对被告举证1的真实性无异议，对证明方向有异议，应查明原告是否具有村民小组成员资格，本案应中止，对其他证据均无异议。

通过原、被告举证、质证，本院认证如下：

一、原告景金春证据。

证据1系公安机关颁发的身份证明及户口本，证实了原告的个人基本情况，本院予以认定；证据2系人民法院已发生效力的法律文书，本院予以认定；证据3三被告均无异议，本院予以认定；证据4的真实性本院予以认定，其效力在评理部分予以评析；证据5、6、7不符合证据要件，本院不做认定。

二、被告梅奎、李大娟所举证据，各方当事人均无异议，本院予以认定。

三、被告王秀峰证据。

证据1、2、3系宛城区溧河乡胡砦村第三村民小组出具，均加盖财务章，且无出证人签名，不符合证据要件，本院不做认定；证据4所证实的内容与本案的争议无直接联系，本院不予认定；证据5、6，被告王秀峰仅提供了一份委托书及皇甫贵付的身份证、户口本，未提供其他证据予以相互佐证，且皇甫贵付与原告系同村居民，委托被告王秀峰代为购买房屋与情理不符，本院不予认定。

通过原、被告的陈述、举证及本院认证，结合庭审调查，确认以下事实：

原告景金春系被告梅奎母亲，为南阳市宛城区溧河乡胡砦村构树庄3组居民。1987年梅奎父亲梅廷奇起诉与景金春离婚，原南阳县人民法院判决准予离婚，景金春不服，提起上诉；1988年7月12日，原南阳地区中级人民法院作出法民二字（1998）第278号民事判决书，判决原告景金春与梅奎父亲梅廷奇离婚，同时在判决书中将双方位于宛城区溧河乡胡砦村构树庄的七间房屋判归景金春所有。2008年初，被告梅奎经原告景金春同意，将原七间房屋拆除，重新建造四间平房。原告景金春原宅基地面积较大，新房建好后，西边尚剩余两间地皮，经他人说合，以20000元价格转让给邻居黄新群。2013年9月25日，被告梅奎、李大娟与王秀峰签订房屋买卖房屋，将2008年拆旧重新建造的四间房屋以350000元的价格卖与被告王秀峰。2014年1月23日，原告景金春诉至本院，要求判令1、被告梅奎、李大娟与王秀峰所签订的《房屋买卖合同》无效；2、返还宅基地及房屋。

本院认为：1、原、被告所争议的房屋位于南阳市宛城区溧河乡构树庄村，属于农村住宅，系原南阳地区中级人民法院法民二字（1998）第278号民事判决书判决给原告景金春的七间房屋拆建而来，产权仍应归原告景金春所有。国务院国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条明确规定：“……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。……”及《河南省农村宅基地用地管理办法》第十四条：“…… 严禁城镇非农业户口居民个人私自向村民委员会或村民小组购地建房。”上述法规明确规定了农村住宅不得卖与城市居民。本案中，被告王秀峰户籍所在地为南阳市宛城区河街37号，系城市居民，与被告梅奎、李大娟在未经得原告同意的情况下，私自签订房屋买卖合同，买卖位于农村的住宅，违反了我国行政法规的禁止性规定，应认定为无效合同。 2、原告景金春与被告梅奎对于原旧房拆建的费用说法不一，双方如有证据，可另行起诉。3、被告梅奎、李大娟与被告王秀峰所买卖房屋，原系原告景金春所有，双方应予以返还。对于因合同解除造成的损失，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、被告梅奎、李大娟与被告王秀峰于2013年9月25日所签订的《房屋买卖合同》无效。

二、被告梅奎、李大娟于本判决生效之日起二十日内返还被告王秀峰购房款350000元。

三、被告王秀峰于本判决生效之日起二十日内将南阳市宛城区溧河乡胡砦村构树庄四间平房返还原告景金春。

案件受理费100元，由被告梅奎、李大娟负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省南阳市中级人民法院。

                                             审 判 长   高立伟

                                             审 判 员   郑少强

                                             审 判 员   李  平

                                             二〇一四年八月四日

                                             书 记 员   吕国燕