王怀木与孙兆慧、第三人夏海兰买卖合同纠纷一审民事判决书

原告王怀木，男，1948年12月4日出生，汉族。

委托代理人高克雷，河南金豫律师事务所律师。

被告孙兆慧，女，1940年6月15日出生，汉族。

委托代理人徐征雁，河南金豫律师事务所律师。

第三人夏海兰，女，1967年9月28日出生，汉族。

原告王怀木诉被告孙兆慧、第三人夏海兰买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王怀木及其委托代理人高克雷、被告孙兆慧的委托代理人徐征雁、第三人夏海兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告王怀木诉称，2004年9月5日，我与被告孙兆慧签订一份买卖房协议书，约定被告孙兆慧将位于卫东区建设路安培中心院内3号楼1单元2楼西户（面积73.18平方米）住房一套卖给我，购房款为62000元，协议签订后当日我将购房款62000元交给被告孙兆慧（当时被告之子夏广魁在场），被告将该房屋的所有权证、契约和钥匙交给我，我开始在该房内居住，但被告拒绝协助我办理过户手续。请求法院判令：1、确认原、被告双方签订的买卖房协议书有效，被告协助我办理该房屋的过户手续。2、本案的诉讼费用由被告孙兆慧负担。

被告孙兆慧辩称，1、买卖房协议书确实是孙兆慧签的，在场人是谁我记不清了。我知道在买卖房子的时候夏德增已经去世，该房屋已经发生了继承关系，但是该协议未经法定继承人同意并认可，说明原告购房时并不是善意。2、孙兆慧与夏德增原系夫妻关系，双方大约在1979年经卫东法院判决离婚，争议房屋是在离婚后购买的，属于夏德增个人财产，而夏德增已经于2001年去世，夏德增去世后该房屋已经由其四个子女夏广魁、夏海燕、夏海兰、夏海英继承，属于该四人的共同财产，我无权处理该房屋。因此我与原告签订的房屋买卖协议是无效的。3、夏德增去世后，子女考虑我无房居住，就把该房无偿交与我使用、居住。2004年我与原告签订买卖房屋协议书时，没有告知四个子女，没有经过四人同意，将房屋交付给原告后，我一直对四个子女说该房出租给了原告，我每月收租金300元。4、由于买卖房屋协议书是我与原告签订的，给原告造成的不便，愿意将原告支付的购房款退还给原告，由原告将该房屋返还给夏广魁、夏海燕、夏海兰、夏海英。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人夏海兰述称，我与夏德增、孙兆慧系父母女关系，我的父亲夏德增与母亲孙兆慧于1979年经法院判决离婚，父亲于1985年10月1日购买了位于卫东区建设路安培中心院内3号楼1单元2楼西户（4号）的房屋，父亲夏德增于2001年9月24日去世，父亲去世后，该房屋应由我等法定继承人继承，但2004年9月5日，原、被告却瞒着我签订了买卖房协议书，使原告非法占有了该房屋，原、被告的行为侵害了我的合法权益，请求法院判令确认原、被告签订的买卖房协议书无效，驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2004年9月5日，原告王怀木与被告孙兆慧签订一份买卖房协议书，内容为：“孙兆慧有住房一套全产权，面积73.18平方米，经双方商定给八矿王怀木同志，现已交现金陆万贰仟元正，已给原房主，房址在卫东区建设路安培内三号楼一单元二楼西户（四号）。原房主已把房产契约和房屋所有权证件已交王怀木，房产契约证号2061026，房产证号0201027180，双方签字加手印为凭。”协议签订后，原告王怀木将62000元购房款交给被告孙兆慧，被告孙兆慧将位于卫东区建设路安培中心院内3号楼1单元2楼西户（面积73.18平方米）住房一套的所有权证、契约和钥匙交给原告王怀木，并将该住房腾出并交给原告王怀木，原告王怀木将该房屋的门窗进行了更换，在该房内居住至今。因办理过户问题，原、被告形成纠纷。

另查明，夏德增与被告孙兆慧原系夫妻，于1983年9月13日离婚，夏德增于2001年9月24日去世。位于卫东区建设路安培院3号楼1单元2楼西户（面积73.18平方米）的住房建成时间是1985年9月，交房款时间和数额分别是1993年9月13日交4000元、1993年12月7日交1325.25元、2002年9月28日交2102.75元（另交维修基金673.26元），交房款收据上显示的名字均为夏德增，平顶山市房地产管理局于2002年11月28日颁发了房屋所有权人为夏德增、房产证号为0201027180的房屋所有权证。

本院所确认的上述事实，有原告提供买卖房协议书、所有权证、房产契约，被告孙兆慧提供的平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心退管办证明一份，本院调取的（83）平卫法民调字第46号民事调解书、收款收据、住宅分户情况卡及庭审笔录在案为凭，已经开庭质证和审查，可以采信。

本院认为，原告王怀木与被告孙兆慧签订的买卖房协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应为有效协议，协议签订后，原、被告按照协议约定履行了自己的义务，被告孙兆慧还应当协助原告王怀木办理房屋过户手续。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告孙兆慧辩称的其在签订买卖房协议书时，自己对该房屋没有所有权，且未征得法定继承人的同意，该买卖房协议书系无效协议，理由不足，本院不予支持。同理，第三人述称其为该房屋权利人之一，原、被告在签订买卖房协议书时未经其同意，该买卖房协议书为无效协议，理由不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：

一、原告王怀木与被告孙兆慧签订的买卖房协议书为有效协议。

二、被告孙兆慧于本判决生效后十日内协助原告王怀木办理房屋（房屋所有权人：夏德增，位于卫东区建设路安培院3号楼1单元西户）过户手续。

三、驳回第三人夏海兰的诉讼请求。

本案诉讼费300元，由被告孙兆慧负担200元，第三人夏海兰负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

                                             审  判  长     梁  中  波

                                             审  判  员     李  艳  飞

                                             人民陪审员     王  国  增

                                             二〇一四年四月十四日

                                             书  记  员     魏  延  东