洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会与洛阳润鑫物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会，住所地洛阳市涧西区。

法定代表人胡爱国，该业主委员会主任。

委托代理人李捷，河南经源律师事务所律师。

被告洛阳润鑫物业管理有限公司，住所地洛阳市涧西区

法定代表人吴小平，该公司总经理。

委托代理人李忠伟、魏兰兰，河南安多律师事务所律师。

原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会（以下简称：业委会）诉被告洛阳润鑫物业管理有限公司（以下简称：润鑫物业）为物业服务合同纠纷一案，本院受理后,向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告业委会主任胡爱国及其委托代理人李捷、被告润鑫物业委托代理人李忠伟、魏兰兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    

原告业委会诉称，2009年6月，洛阳市涧西区润泽苑小区（以下简称润泽苑小区）交工并由开发商自行组建前期物业润鑫物业进行管理。在此期间，被告润鑫物业没有依法履行物业服务职责，导致原告小区生活秩序混乱、卫生脏乱差等严重侵害小区业主利益。2013年9月原告依照相关法律程序解聘被告，并另招聘其他物业公司管理原告小区，但被告采取非法手段干涉阻挠新的物业公司和业主行使民主权利，与新物业公司形成对峙，并将新的物业公司强行赶出小区，致使现在原告小区限于瘫痪状态，生活秩序无法正常，严重侵害小区业主的合法权益。经原告及小区业主多次报警无果，现通过法律诉讼解决。诉讼请求：1、依法确认原告解聘被告洛阳润鑫物业管理有限公司并同时解除物业服务合同合法有效；2、依法判令被告立即退出洛阳市涧西区润泽苑小区物业服务区域；3、被告承担本案一切费用。

被告润鑫物业辩称，一、润泽苑小区业委会2013年9月召开的业主大会违反了《物业管理条例》的相关规定，程序上严重违法，答辩人润鑫物业未经合法解聘，按规定仍应由其担任润泽苑小区物业管理的职责。

根据《物业管理条例》第11条规定：“选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定”。也就是说，要解聘答辩人润鑫物业公司必须召开业主大会由全体业主决定。根据《物业管理条例》第14条规定：“召开业主大会会议，应当于召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”。根据《关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》第22条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”而原告业委会于2013年9月召开的有关解聘润鑫物业的业主代表大会既没有按照该条例规定提前15日在小区公告，其表决意见也没有业主本人的亲笔签名，大会程序严重违法，该大会决议从根本上不产生任何效力。

二、原定于2014年11月24日召开关于解聘润鑫物业的业主大会，由于业委会的起诉至今并未召开，在没有召开业主大会解聘的情况下，何谈业主大会合法有效，更不能以此作为解聘润鑫物业的依据。

1、关于小区业主是否更换老物业润鑫物业一事，由涧西区物业办、办事处出具的文件《会议纪要》中显示：老物业润鑫物业、新物业鑫园公司、业委会三家共同在《会议纪要》中签字同意将业主大会于2013年11月24日召开。办事处、物业办的会议纪要在经过业委会主任胡爱国、副主任王辉亲笔签名一致同意的前提下，已经充分证明了在2013年11月24日之前小区召开的所有业主大会由业委会自己给予了否定的效力。

2、2013年11月27日《大河报》刊登标题为“业委会状告老物业，原定业主大会延期”的报道中显示:“由于润泽苑小区业委会状告老物业公司已由涧西区人民法院立案审理导致原定于2013年11月24日召开的业主大会取消”，并且业委会主任胡爱国在接受记者采访时也承认了这一点。因为业委会起诉润鑫物业导致2013年11月24日的业主大会根本并没有召开，在未召开业主大会经过业主同意解聘润鑫物业的情况下，业委会无权要求解除物业服务合同。

综上所述，答辩人润鑫物业未经合法解聘，业委会无权解除物业服务合同并要求润鑫物业撤离该润泽苑小区，恳请法院查清本案事实，维护当事人合法权益，依法驳回被答辩人业委会的全部诉讼请求。

经审理查明，原告业委会系经法定部门认可的由洛阳市涧西区润泽苑小区业主选举产生的组织，被告润鑫物业系原告业委会成立之前即为洛阳市涧西区润泽苑小区提供物业服务的公司。

本案审理过程中，原告业委会提供了三份会议记录，第一份显示的参加人为胡爱国等全体业主代表，显示的会议时间为2013年7月23日，会议内容为“通报更换物业公司”；第二份显示参加人为业委会成员，会议时间为2013年8月11日，会议内容为“更换物业公司”；第三份显示为“润泽苑全体业主大会议事会议记录”，会议时间显示为2013年10月28日，参加人为业委会人员、业主代表，该会议的内容包括解聘原告物业公司润鑫物业等八项内容。就第三份显示的会议，原告业委会还提交了显示时间为2013年10月11日的《召开业主大会公告》、中泰花城社区于2013年10月11日出具的“今收到中泰花城社区润泽苑小区《召开业主大会公告》一份”的证明一份、原告业委会制定的显示形成于2013年10月29日的《关于执行全体业主大会决议的通知》，但前两份会议记录未附上述材料。

被告润鑫物业在案件审理过程中，提交了案外人签字出具的证明两份，内容均为：“我们是涧西区润泽苑小区的业主，截至到2013年9月1日之前，我们从来没有见过润泽苑小区业委会张贴过要召开业主大会的公告，也没有接到过任何通知，更没有表决过任何关于解聘、选聘物业公司的决议。特此证明”。

另查明，2013年11月6日，为解决润泽苑小区出现有关问题，洛阳市涧西区人民政府周山路办事处与洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室共同组织原告业委会、被告润鑫物业及案外人鑫园物业公司（原告业委会另外自行聘请的物业服务公司）召开了协调会，该会议形成会议纪要一份，内容为：“周山路办事处会同区物业办于2013年11月6日召开关于润泽苑小区问题的协调会，润鑫物业公司、鑫园物业公司及润泽苑小区业委会共同参加，会议达成如下共识：1、究竟该由润鑫物业公司或鑫园物业公司管理润泽苑小区应由小区全体业主决定。近期将召开全体业主大会进行现场表决，具体时间和地点由涧西区物业办告示通知为准。2、关于今年供热问题，鉴于小区目前状况，各方一致同意先由周山办中泰社区工作人员代收，以确保今年小区准时供热。原告业委会人员胡爱国、王辉，被告润鑫物业人员易敏在该纪要上进行了签名。

2013年11月7日，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室出具会议通知一份，内容为：“润泽苑小区业主：鉴于小区目前状况，根据相关政策法规规定“小区重大事项如选聘和解聘物业公司等必须召开业主大会”。兹定于二零一三年十一月二十四日（2013年11月24日、周日）下午3：30，召开润泽苑小区业主大会，会议由涧西区物业办和周山路办事处主持。会议地点待确定后另行通知……”。其后，因原告业委会向法院提起诉讼，此次业主大会并未实际召开。

2014年1月14日，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室出具《关于润泽苑小区有关情况说明》一份，内容为：2013年11月6日下午在周山路办事处二楼会议室召开润泽园小区协调会，会议由我办主持，参加会议的有周山路办事处副主任孙嘉，社区主任马佳昱，润鑫物业公司吴小平、易敏，鑫园物业公司白雷，小区业委会主任胡爱国、副主任王辉。召开此次协调会背景原因有二：一是在我办成立之前，该小区就已经有2个物业公司存在，小区陷入混乱，造成不稳定因素；二是虽然业委会提出“以书面形式征求过居民意见，且周山路办事处对征求意见的结果进行了抽查”，但是在此次协调会之前我办也收到润泽苑超过20%以上业主联名信和市物业办交办给我办的润泽苑业主联名信，两封联名信均反映润泽苑小区业委会不作为等行为。根据“超过20%以上业主提议必须召开业主大会和小区诸如解聘、选聘物业公司等重大事项必须召开业主大会”等相关条例政策的规定，所以我办在此次协调会上引导三方“召开小区业主大会，由业主大会现场表决”。经过协调会上几方充分发言、争执，最终达成一致意见“召开小区业主大会，由业主大会现场表决”。

本院认为，当事人应当依法维护自己的合法权益。选聘和解聘物业服务企业，应当由业主共同决定。本案中，在润泽苑小区物业管理出现问题、业主进行投诉的情况下，主管物业管理工作的政府部门和街道办事处履行了协调解决有关问题的职能，在协调过程中，包括原、被告在内的有关当事人形成了通过召开业主大会来选定物业管理企业的一致意见，该意见符合我国相关法律的规定，系各方当事人真实意思表示，应当认定为有效；根据当事人的陈述、有关政府部门作出的协调会召开背景的证明以及相关法律规定，首先应当认定该意见系原、被告及其他当事人共同作出的关于解决涉案物业企业选聘问题方式方法的一种自主约定；其次，该意见也应当作为政府物业管理部门依法处理业主投诉等涉案物业问题的一种结论。各方当事人应当依法依约按照意见内容，依照法定程序召开业主大会，在不违背法律禁止性规定的前提下妥善处理本案涉及的物业问题。现原告业委会在约定的业主大会尚未召开的情况下，要求重新按照协调会议之前的意见处理业委会选聘问题，有违民事活动的基本原则，于法无据，应当依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第二条、第五条、第六条、第十一条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：

驳回原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。  

                                             审  判  长     刘  朋  涛

                                             助理审判员     李  晓  佳

                                             人民陪审员     孟  亚  平

                                             二0一四 年八 月 二十二 日

                                             书  记  员    李  丽  艳