原告洛阳天基地产有限公司诉被告陈晓丹商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告洛阳天基地产有限公司。

法定代表人许全明，任执行董事。

委托代理人徐琨鹏，河南南云律师事务所律师。

被告陈晓丹，女，1983年7月1日出生。（缺席）

原告洛阳天基地产有限公司诉被告陈晓丹商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告洛阳天基地产有限公司委托代理人徐琨鹏到庭参加了诉讼，被告陈晓丹经合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。现已审理终结。

原告诉称：我公司是金泰盛唐至尊商品房项目的开发商，项目地址为洛阳新区古城路北、王城大道西。被告为购买我公司开发的该商品房，双方于2013年6月10日正式签订了合同编号：YS0203118房屋代码：574860的《商品房预售合同》及附件《合同补充协议》，约定购买金泰盛唐至尊第10幢2单元2-2804号房屋，总房款922100元；付款方式为首付282100元，剩余房款64万元以按揭贷款方式付清，若未能获得贷款批准，应于15日内一次性付清剩余房款。合同签订后，我公司已经按照约定向洛阳市房地产市场管理处申请登记备案，双方合同已经生效。但由于被告的个人原因，2013年6月申请贷款时被银行拒绝贷款，虽经我公司多次催促，被告至今不能支付剩余房款。按照《合同补充协议》第三条：“如买受人违约，出卖人有权解除合同，在扣除总房款百分之十五的违约金后，将其余已付房款（不计利息）退还买受人”之约定，我公司解除合同的条件已经成就，2013年9月7日，我公司向被告发函通知解除合同，在10天异议期限内，被告没有提出异议，也不来解决后续问题。由于被告的违约行为，导致我公司的巨额应收房款长期既无法收回，又无法再行出售，严重损害了我公司利益。请求1、解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》；2、判决被告承担违约责任，即被告应按总房款的百分之十五向原告支付违约金138315元；3、本案诉讼费用和其他费用由被告承担。

被告无书面答辩。

审理查明：2010年12月份，原告洛阳天基地产有限公司建设开发洛阳新区古城路北、王城大道西金泰盛唐至尊住宅小区。建设工程规划许可证号为建字第410300201100537号，施工许可证号为2012-030。建设工程施工合同约定的竣工日期为2014年8月18日。

2013年6月10日，原告洛阳天基地产有限公司（出卖人，地址洛阳市洛龙区太康路39号天元在水一方9座1单元6楼）与被告陈晓丹（买受人，地址河南省伊川县城关周村工业路11号）签订（合同编号：YS0203118，房屋代码：574860）商品房预售合同一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为洛阳市房产管理局，商品房预售许可证号为洛房商预字第Y12-036号。买受人购买的商品房为第10幢2单元2-2804号房，房屋代码为574860。该商品房预测建筑面积共146.83平方米，其中，套内建筑面积120.24平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积26.59平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6280.05元，总金额922100元整。买受人于2013年6月10日前交清首期房款人民币282100元整，剩余房款人民币640000元以按揭贷款方式付清。双方自本合同登记之日起60个工作日内到房管部门办理预购商品房预告登记，逾期买受人可以单方面申请预告登记等。合同补充协议第三条约定，主要内容为：如买受人未能按贷款人要求提供所需的按揭资料或因买受人个人资信问题而未能获得贷款批准，则买受人应于接到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余房款；如买受人获得批准的贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在7日内补足差额，并继续办理贷款手续；否则视为买受人违约，出卖人有权解除合同，在扣除总房款百分之十五的违约金后，将其余已付房款（不计利息）退还买受人。买受人对解除合同有异议的，应在接到通知之日起10日内依法提出。合同签订后，被告向原告支付首付款286851元。

2013年6月17日，原告到洛阳市房地产市场管理处办理预购房预告登记。2013年10月29日，中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行出具证明，主要内容为：借款人陈晓丹购买洛阳天基地产有限公司位于洛阳新区古城路北、王城大道以西金泰盛唐至尊10幢2-2804号房，2013年6月在我行申请个人住房贷款，不符合我行审批条件，未审批通过。2013年9月6日，原告出具解除合同通知书，内容为：一、您未能及时、足额支付房款的行为已经构成根本违约，解除合同的条件已经成就。由于您的个人原因，您的按揭贷款申请未能获得贷款批准。按照合同约定，我公司已经通知您应于15日内一次性付清剩余房款，并提醒您面临的解约风险，但遗憾的是您接函后却不予理睬。鉴于您的行为已经构成根本违约，按照《合同补充协议》第三条：“如买受人违约，出卖人有权解除合同，在扣除总房款百分之十五的违约金后，将其余已付房款（不计利息）退还买受人”之约定，我公司解除合同的条件已经成就，特正式通知您解除双方《商品房预售合同》。二、关于合同解除的后续事宜。在双方合同解除后，需要对合同备案予以撤销和退还剩余房款。我公司将按照《合同补充协议》第三条约定，在扣除总房款百分之十五的违约金后，将其余已付房款（不计利息）退还买受人。请您在接函后15日内到我公司协助办理合同备案的撤销事宜，并据此办理后续退款事宜。如您对上述通知有异议，请在异议期限10（日）内书面回复。如无异议，请按期到我公司办理合同解除的后续事宜。否则，我公司将据此采取进一步法律措施。2013年9月7日，原告通过特快专递方式，依照合同中注明的地址向被告发出该解除合同通知书，被告拒收。2014年1月9日，原告诉诸本院，要求解除原、被告签订的商品房预售合同，被告承担违约责任支付违约金。由于被告缺席使调解不能。  

本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告洛阳天基地产有限公司与被告陈晓丹签订的商品房预售合同及合同补充协议，签订的形式不违反法律规定，约定的内容经双方签字或盖章确认，系当事人的真实意思表示，本院予以认定。该商品房预售合同签订后，原告作为出卖人按照约定的期限，在洛阳市房地产市场管理处办理了预售房预告登记等手续，履行了合同约定的义务。被告依约支付了首付款286851元，剩余房款依约以按揭贷款方式支付，因其在银行贷款不符合条件等问题，被银行拒绝房屋贷款后，应当按照约定在接到原告通知之日起15日内一次性付清剩余房款，或经原告同意在7日内补足差额，并继续办理贷款手续。原告按照合同中注明的地址向被告发出解除合同通知书，遭其拒收后，应视为送达。因被告未在要求的异议期限内进行书面回复，也未能履行交付房款义务，致使合同目的不能实现，现原告要求解除与被告之间签订的商品房预售合同，理由正当，应予支持。由于被告未按照合同约定履行补足房款余额义务，依法应当承担违约责任，可按照双方约定总价款922100元×15%即138315元计算为违约金，由被告承担。被告陈晓丹经合法传唤未到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，法律规定的不利后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、解除原告洛阳天基地产有限公司与被告陈晓丹于2013年6月10日签订的商品房预售合同。

二、判决生效后10日内，被告陈晓丹支付原告洛阳天基地产有限公司违约金138315元。

本案诉讼费7606元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审  判  长    赵丽君

                                             人民陪审员    王小梅

                                             人民陪审员    郭  亮

                                             二〇一四年七月一日

                                             书  记  员    罗晶晶