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河南省郑州市管城回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）管民二初字第710号 原告魏涛，男，27岁。 被告徐波，男，28岁。 委托代理人王利娜，河南博正律师事务所律师。 被告郑州利亨房地产营销策划有限公司。 负责人夏德红。 委托代理人王利娜，河南博正律师事务所律师。 原告魏涛诉被告徐波、郑州利亨房地产营销策划有限公司（以下简称利亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨绿水适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏涛、二被告委托代理人王利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年1月14日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定将位于管城回族区航海东路2号57号楼5层4号的房屋出售给原告，被告徐波在合同上签字，二被告称徐波已经取得房屋所有权人的授权。合同签订后，二被告未能取得房屋所有权人的授权文件，无法办理产权过户手续。合同签订至今已长达10个月之久，原告有理由相信徐波并未取得房屋所有权人的授权而出售房屋，属无权代理，房屋所有人也未追认，原、被告所签《房屋买卖合同》应属无效合同，原告支付给被告利亨公司的20000元应当予以返还。故原告诉至本院，请求判令：1、原告与二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告利亨公司返还原告人民币20000元；3、诉讼费用由被告利亨公司承担。 二被告辩称：原告诉称不属实，合同真实有效。原告在合同签订后既不提交银行按揭手续材料，亦不按约定向卖方支付首付款，且以各种理由表示不再购买房屋，向利亨公司讨要定金、佣金未果的情况下，长达两个月音讯全无。2013年3月18日卖方做出公证委托，4月15日自行办理完解押手续，但因原告违约，致使未能按期办理房屋过户手续。综上，原告主张要求利亨公司返还20000元无事实及法律依据，请求依法驳回原告诉请。 经审理查明：2013年1月14日，被告徐波以汪亚（卖方，甲方）代理人的名义与原告（买方，乙方）、被告利亨公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：汪亚将其位于管城回族区航海东路2号57号楼5层4号的房屋（产权证号为1001036898号）出售给原告，房屋总价款527000元；原告于合同签订时支付定金及佣金30000元，其中佣金10540元，余额作为利亨公司代汪亚保管的定金；付款方式为按揭贷款，原告在2013年1月23日前付给汪亚首付款277000元。 合同签订当日，被告利亨公司向原告出具金额为30000元、内容为购房佣金、代办费及定金的收据一张，同时，原告出具金额为10000元的购房定金欠条一张。后原告要求确认被告徐波的委托授权，因出售人汪亚本人未出现，二被告亦未能提供汪亚出具的有效授权委托手续，双方就合同履行产生争议，最终致使房屋买卖交易未成，并引发本案纠纷。 另查明：庭审中，二被告表示合同签订之时被告徐波并未提供相关委托手续，但得到了汪亚的口头授权。另外，二被告提交2013年3月18日《公证书》一份，显示汪亚委托徐波办理涉案房屋的买卖、过户等手续，委托期限六个月，自2013年3月18日起至2013年9月18日止。现二被告认可涉案房屋已于2013年6月份另行出售。 上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。 本院认为：根据审理查明的事实，2013年1月14日，原告与出售人的代理人被告徐波在被告利亨公司居间下虽然签订了《房屋买卖合同》，但徐波并未提供有效委托手续，该合同应视为效力待定的合同，尚需出售人的明确追认。之后原告要求确认徐波的委托授权，是其出于交易安全考虑的合法之举，二被告均有义务向原告提供出售人的有效授权等追认手续，而二被告并无证据证明其及时履行了该义务，故对本案纠纷的发生，二被告负有不可推卸的责任。如按二被告庭审中所述，原告曾主张退还定金、佣金，亦是原告依法享有的权利，与法律就善意相对人撤销权的规定不悖，同时反映当事人之间就此发生的争议，原告行为不构成违约，二被告辩称原告违约缺乏事实依据，本院不予采纳。关于二被告就本案提交的《公证书》，首先，该公证书的出具时间在涉案合同签订两个月之后，当事人当时已发生纠纷；其次，二被告不能证明及时向原告提供该公证书，原告亦否认知情；第三，该公证书载明委托期限系自2013年3月18日起至2013年9月18日止，不宜直接视为对涉案合同的追认。综上考虑，本院认为，利亨公司在徐波无出售人有效授权委托之下撮合买卖双方签订合同，后终因缺乏出售人的明确追认，致使当事人产生纠纷、合同未能依约履行，故现原告主张当事人于2013年1月14日所签《房屋买卖合同》无效符合法律规定，本院予以支持，利亨公司应向原告退还相关费用20000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条及相关法律之规定，判决如下： 一、原告魏涛与被告徐波、郑州利亨房地产营销策划有限公司所签《房屋买卖合同》无效； 二、被告郑州利亨房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告魏涛交付的20000元。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由被告郑州利亨房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。 审判员 杨绿水 二〇一四年六月四日 书记员 高媛媛 |
