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河南省漯河市召陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）召民二初字第267号 原告刘爱，女，汉族，1950年12月3日出生。 委托代理人刘飞，河南银海律师事务所律师。 被告陈梅仙，女，汉族，1965年3月26日出生。 委托代理人时胜涛，河南恩达律师事务所律师。 第三人赵贺超，男，汉族，1967年2月2日出生。 原告刘爱诉被告陈梅仙、第三人赵贺超确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告刘爱及其委托代理人刘飞，被告陈梅仙及其委托代理人时胜涛到庭参加诉讼，第三人赵贺超经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。此案现已审理终结。 原告刘爱诉称：原告于2004年购买了位于经济开发区后谢乡朱庄村孙怀亮的住宅一套，并于当年办理了国有土地使用证。原告购买后，一直将该房屋租赁给别人生活居住。2012年原告发现该国有土地证丢失，经咨询有关土地部门后，即于2012年6月15日向漯河市国土资源局提出注销申请并登报予以公告，2012年8月24日，漯河市人民政府向原告补发了新的土地使用证。2014年5月6日，被告强行入住原告所有的房屋，并将承租人撵走。后原告以被告侵权为由将被告诉至召陵区人民法院，经审理原告得知，被告称房屋及土地是从第三人赵贺超和原告手中购买，并将原土地使用证交给了被告。后召陵区人民法院作出（2014）召民初字第549号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。原告认为，第三人私自将原告房屋所有权、土地使用权转让给被告，虽有被告与第三人之间达成的收条，但原告根本不知情，既未在收条上签名，又未在收条上按指印，至今原告也未追认，原告与第三人之间根本不存在表见代理、有权代理行为，第三人转让上述房屋及土地，系无权行为，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。根据法律规定，请求法院依法判决确认原、被告之间的土地使用权、房屋所有权转让行为无效，并判决被告停止侵权、排除妨碍，返还原告的房子，本案诉讼费由被告承担。 被告陈梅仙辩称：1、本案中的转让行为应为有效，被告是通过合法途径购买的房地产，并不违反相关的法律规定。2、原告无权主张房屋转让行为无效，原告没有证据证明其有所有权，原告不具有诉讼主体资格应驳回其确认房屋转让无效的诉请。3、原告申请程序错误，原告应先进行确权程序，证明其享有房屋所有权后才具有本案中确认转让行为无效的条件。4、被告购买属于善意购买，且被告已经实际购买并占有使用该房屋。依法应予维持，这样有利于维护社会稳定，更有利于社会的诚实守信，也有利于社会的和谐。5、原告第二项停止侵权排除妨害诉请已被召陵区人民法院（2014）召民初字第549号民事判决书驳回，此项诉请贵院也不应该受理，原告属于重复起诉。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人赵贺超未陈述意见。 原告为证明其主张，提供了如下证据，1、协议书及收到条各一份，证明在2004年3月30日，刘爱和孙怀亮达成协议，原告购买了孙怀亮位于朱庄村一处住宅用地及住房和附着设施（住房东临路、北临谢雪玲、西临徐玉产、南邻空地），孙怀亮并给刘爱出具一份收到条，收到刘爱钱款79500元。本案争议房屋实际所有人为刘爱。2、漯河日报一份，证明在2012年6月15日，刘爱知道漯国用（2004）第000358号土地使用证丢失后，立即向漯河市国土资源局提出申请补发土地使用证，同时在漯河日报予以公告。3、漯国用（2012）第002857号土地使用证一份。证明该土地使用证系漯河市人民政府和漯河市国土资源局给刘爱所颁发，土地使用权人登记为刘爱，刘爱为合法的土地使用权人。4、赵贺超所书写的实情说明一份，证明（1）、赵贺超是在刘爱不知道的情况下把刘爱的土地使用证和身份证拿走抵押；（2）、给陈梅仙出具的收到条不是刘爱所书写出具。5、刘爱申请法院对孙怀亮的调查笔录一份，证明涉案住宅房屋系孙怀亮转让给刘爱的及对孙怀亮的调查笔录与刘爱所出具的第一组证据能相互印证，涉案住宅房屋刘爱为所有权人。6、照片两张，证明陈梅仙侵权事实存在，把有些小物品放在了刘爱所有的住房内。 被告对原告提供的证据质证称：1、协议书是复印件，真实性不予认可，无法真实的证明原告所要主张的诉讼请求，此协议书中一方并没有刘爱签名。2、真实性无异议，但证明作用有异议，此项证据只证明刘爱有土地证，但并不能证明其享有房屋的所有权。3、真实性无异议，但对其证明作用有异议，此土地使用权证是在刘爱转让给被告后进行的补办。4、属于证人证言的性质，因赵贺超未到庭，真实性无法确认。5、调查笔录，真实性有异议，孙海亮转让房屋应有转让协议书，即便刘爱所保存一份丢失，孙海亮也还应有一份，同时此处所转让房屋位于城中村中，如村民需要转让房屋也可补充村民委员会等证据予以证实，土地使用权证只能证明刘爱享有土地使用权，并不能表明刘爱享有房屋的所有权。6、照片，对证据的真实性及证明问题均有异议，因仅凭照片不能证明其拍摄的时间地点及由谁拍摄，更不能证明其主张。 原告刘爱对被告陈梅仙的质证称：1、本案原告刘爱不会书写任何字，包括自己的名字都不会书写。协议书刘爱按的有指印。2、结合孙海亮给刘爱出具的收到条及法院询问孙海亮的调查笔录均显示孙海亮在2004年3月30日将位于朱庄村的住房、住宅用地及附着设施转让给了刘爱，刘爱为该住房的实际所有权人。 被告陈梅仙为证明其主张，提供了原郾城县人民政府郾国用（2004）第000358号国有土地使用证及刘爱、赵贺超出具的收到条及刘爱身份证复印件一份，证明被告陈梅仙向原告赵贺超及刘爱购买了所争议的土地及房产，并支付了25万元，当时原告将土地使用权证书等交付给被告，被告随后实际占有并使用该房屋。 原告对被告提供的证据发表质证意见为：1、土地使用证真实性无异议，但该证在2012年6月15日已经被注销，现该证已不具有法律效力。2、对刘爱的身份证复印件及收到条均有异议，刘爱不会书写自己的名字也从未向任何人出示过收到条，从被告出示的证据也恰恰证明了原告对诉争的房产具有所有权，原告诉讼主体适格。 本院根据双方当事人的陈述、答辩、举证和质证意见及庭审情况，对本案事实确认如下：2004年3月30日，孙海亮作为甲方刘爱作为乙方双方签订一份协议书，约定甲方自愿将邓襄镇朱庄村一处住宅用地（住房东临路、北临谢雪玲、西临徐玉产、南邻空地）及住房、附着设施转让给乙方，乙方一次性付款柒万玖仟伍佰元给甲方，住宅用地及住房、附着设施归乙方所有。刘爱将钱款79500元支付给孙海亮，孙海亮给刘爱出具一份收到条，内容为：“今收到刘爱交来住房及住宅用地、附着设施款柒万玖仟伍佰元￥79500.00元。”2004年4月8日，原郾城县人民政府给刘爱颁发了郾国用（2004）第000358号国有土地使用证，土地使用权人为刘爱。后刘爱将该房租赁给别人生活居住。2012年6月15日，刘爱以郾国用（2004）第000358号国有土地使用证丢失为由向漯河市国土资源局提出注销申请并在漯河日报予以公告。2012年8月24日公告期满后，漯河市人民政府向刘爱补发了漯国用（2012）第002857号土地使用证。2014年5月份，刘爱以陈梅仙侵权为由诉至召陵区人民法院，要求判令被告陈梅仙停止侵权，搬离刘爱的位于后谢乡朱庄村的房屋，并赔偿损失2000元。召陵区人民法院经过审理后于2014年7月9日作出（2014）召民初字第549号民事判决书，认为刘爱提供的证据不能证明陈梅仙构成侵权和租赁损失2000元，依法驳回了刘爱的诉讼请求。 另查明，2012年5月份，陈梅仙通过朱庄的闫付亭、陈占立介绍，与陶留柱协商从陶留柱处购买了本案争议房屋，并于2012年6月4日给付陶留柱钱款250000元，陶留柱把郾国用（2004）第000358号国有土地使用证及收到条给了陈梅仙，收到条内容为：“收到条，今收到地号104—053—206郾国用（2004）第000358号面积为147M2土地及住宅款贰拾伍万元整￥250000.00元，收到人：赵贺超刘爱2012年5月31日。”陈梅仙称把钱给陶留柱，从陶留柱手里拿到土地证及收到条后，未给陶留柱提出过见房主刘爱，争议房屋中陈梅仙存放有床、被子等生活用品。刘爱称收到条中刘爱的签名和指印均不是刘爱所书写和按印，也从未卖过该房或委托他人卖过该房。后原告刘爱要求被告陈梅仙搬离该房，被告陈梅仙以已支付过钱款为由拒绝履行，遂酿成本诉。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案争议的焦点为原告刘爱是否具有主体资格，原告请求确认原、被告间的土地使用权、房屋所有权转让行为无效是否有依据，原告要求被告停止侵权、排除妨害、返还住房是否有依据。1、本案所争议房屋系原告刘爱2004年3月30日购买孙海亮的，刘爱为该房屋的实际所有人，且原郾城县人民政府和漯河市人民政局均给刘爱颁发有国有土地使用权证，故刘爱作为该房屋的实际所有人，具有本案诉讼主体资格。2、陈梅仙购买刘爱房屋，未与刘爱有书面合同或口头合同，其在2012年6月4日把250000元钱款交给陶留柱，陶留柱给其郾国用（2004）第000358号国有土地使用证和收到条，均未得到原告刘爱的追认，故该行为对刘爱不发生法律效力，其行为应当由行为人承担责任，故根据上述法律规定，原告刘爱与被告陈梅仙之间的土地使用权和房屋所有权转让行为应属无效。3、被告陈梅仙庭审中称在该房屋中存放有床、被子等生活用品，因该房屋实际所有权人为刘爱，且其与刘爱之间的土地使用权和房屋所有权转让行为为无效，所以，其应当停止侵害、排除妨碍、返还房屋，把存放在刘爱房屋内的床、被子等生活用品予以搬出。综上，原告刘爱与被告陈梅仙之间的土地使用权、房屋所有权转让合同无效，被告陈梅仙应返还原告刘爱位于朱庄村的住房一套，并停止侵权、排除妨碍。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下： 一、原告刘爱与被告陈梅仙之间的土地使用权、房屋所有权转让合同无效。 二、被告陈梅仙应于本判决生效后十日内返还原告刘爱位于朱庄村的住房一套，并停止侵权、排除妨碍。 三、驳回原告刘爱的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告陈梅仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审判长 韩春莹 审判员 兰 晶 审判员 于胜华 二〇一四年十二月四日 书记员 李 彬 |
