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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第00162号 上诉人（原审原告）李显阳，男。 委托代理人周荣杰，河南怡和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）南阳海昌房地产开发有限公司。 法定代表人黄宗跃，任公司董事长。 委托代理人温东旭，河南衡祥律师事务所律师。 上诉人李显阳与上诉人南阳海昌房地产开发有限公司（以下简称海昌公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2012）宛龙民商三初第137号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人周荣杰、上诉人海昌公司的委托代理人温东旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2009年7月8日，李显阳与海昌公司签订商品房认购合同，李显阳认购海昌公司开发的位于高新区蓝调街区1号楼2单元14层西户房屋一套。在海昌公司发放的宣传页上显示蓝调街区房屋的户型等情况，在节能方面的特点是社区集中供热，暖气管道直接入户，采用市政管道集中供热的方式解决冬季供暖问题。李显阳从2009年7月8日起至2010年1月28日先后向海昌公司交纳了房款340377元、契税808.8元、大修基金10211元、交易费420元、测绘费381元、登记费100元。2010年2月26日，双方签订了商品房买卖合同，合同第三条约定：房屋建筑面积139.9平方米，其中，套内建筑面积112.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.59平方米。（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2433元，总价款340377元。第五条面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、（1）以上面积为暂测面积具体以房管局的最终测量面积为准，房款据实计算。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房地装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、按照实际变更或修改以实退款。附件三装饰、设备标准10、采暖系统采用集中供热，主管入户（分支自理）主入口摄像监控。燃气采用混合气，初装费自理。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取的房地产权属证书，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。同日，海昌公司就该合同信息向南阳市房管局进行了备案。海昌公司于2010年4月5日将房屋交付给李显阳，李显阳即开始居住使用至今。该房屋2010年8月经南阳市房管局测绘，套内面积112.2平方米、共有分摊面积36.68平方米、总面积148.88平方米。海昌公司曾于2012年7月12日、2012年7月16日在蓝调街区张贴公告和通知，催促业主到公司补交面积差价。本案的争议焦点为：双方签订的房屋买卖合同后，海昌公司是否违反合同约定的办证义务。 原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案双方之间签订房屋买卖合同，是在平等、自愿的基础上签订的，其内容无违法之处，该合同合法有效，应受法律保护。李显阳按照合同约定交纳了房款、契税及办证等费用，海昌公司作为房地产开发商，在规定的期限内为李显阳办理房屋所有权证是合同的附随义务，本案合同中海昌公司明确约定，出卖人在商品房交付使用后90内办理产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。本案中，海昌公司在合同约定的期限内未到房管部门给李显阳办理房屋所有权证，应承担违约责任。海昌公司应在三十日内为李显阳办理房屋所有权证，并按合同约定已付房款340377元的1％支付违约金3403.77元。李显阳请求海昌公司支付违约金按已付房款的总额，以金融机构给付逾期利息为标准给付至办证之日止的诉请，缺乏合同依据，对此请求不予支持。海昌公司在出售房屋时承诺小区采用集中供暖，暖气管道入户，该允诺虽未载入商品房买卖合同，应视为合同内容。现海昌公司按照合同约定完成暖气管道主管入户，分户自理，现市政部门未集中供暖导致无法供暖，其行为不构成违约，李显阳请求支付违约金10000元，没有合同依据，本院不予支持。关于李显阳请求中增加13348元的部分，因未在法院指定期间交纳诉讼费用，对增加部分不予审理，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条之规定，判决，一、本判决生效后三十日内，南阳海昌房地产开发有限公司为李显阳购买的蓝调街区1号楼2单元14楼西户房屋办理房屋所有权证。并支付给李显阻违约金3403.77元。二、驳回李显阳其它诉讼请求。案件受理费100元，由南阳海昌房地产开发有限公司负担。 李显阳上诉称，1、海昌公司存在违约，合同约定的违约金明显过低，应按已付房款的总额，参照金融机构计收逾期贷款利息标准计算损失；2、海昌公司在销售时虚假宣传，合同也约定集中供热，其集中供暖系统不具备交付合用的条件，构成违约，请求判令海昌公司按合同约定向李显阳交付房屋权属证书并支付违约金；2、判令海昌公司承担违约责任并赔偿损失为10000元。 海昌公司上诉称，l、原审程序严重违法，原审时上诉人已提起反诉，原审法院已受理并审理，也已收取反诉费用，但在原审判决中却只字未提；2、未办理房产证系李显阳未履行相关合同义务，上诉人并不违约，原审判决上诉人承担赔偿责任不妥。请求撤销原这判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的全部诉求。 李显阳答辩称，海昌公司在原审时逾期交纳反诉费用，应视为自动撤回反诉，原审未对反诉予以处理正确。海昌公司已构成违约。 海昌公司答辩称，采暖系统采用集中供热、主管入户是建立在市政供暖系统正常运行的基础之上。由于政府供暖系统未建设而无法供热，不应由海昌公司承担相应后果，海昌公司不构成违约，应驳回李显阳的诉讼请求。 二审期间各方均未提交新的证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致。另查明，原审时海昌公司提出反诉，原审合议庭明确告知在7日内交纳反诉费及未按期交纳的后果，海昌公司逾期交纳。现海昌公司以李显阳未交齐部分款项为由提起诉讼，正在原审法院审理当中。 本院认为，双方对购房的事实及访房屋已实际交付使用的事实并无异议，本院对此予以确认。关于原审程序是否合法的问题，海昌公司在原审中，未按人民法院指定的期限迟延交纳反诉费用，应承担自动撤回反诉的后果，其已交纳的反诉费用可依照《诉讼费用交纳办法》的相关规定予以处理，原审在评述时未对此予以明示，本院对此予以纠正。关于本案责任如何处理的问题，本案所涉房产已实际交付使用，现海昌公司仍未按照合同约定办理房产证件，已构成事实上的违约，其应承担违约责任。此外，由于市政部门未集中供暖，导致无法供暖，海昌公司对此并不构成违约。因此，李显阳及海昌公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予采信。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，处理适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人李显阳负担100元，由南阳海昌房地产开发有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 尹庆文 审判员 宋池涛 审判员 王 勇 二〇一四年四月十八日 书记员 王 静 |
