|
河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民一终字第00330号 上诉人（原审被告）任保珍，女，1966年6月4日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。 委托代理人姬丽丽、郑国涛，河南苍穹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）罗林，男，1960年6月28日出生，汉族，住河南省修武县。 委托代理人罗睿，男，1986年4月20日出生，汉族，住址同上，系罗林之子。 上诉人任保珍与被上诉人罗林房屋租赁合同纠纷一案，罗林于2013年9月30日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、撤销罗林、任保珍于2013年8月16日签订的房屋转让协议；2、任保珍返还罗林转让费156000元；3、本案诉讼费用由任保珍承担。焦作市解放区人民法院于2014年6月16日作出（2013）解民一初字第816号民事判决，任保珍不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理本案后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭审理了本案。任保珍及其委托代理人姬丽丽、郑国涛，罗林的委托代理人罗睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：被告任保珍租赁焦作市第五幼儿园的门面房经营服装生意，租赁期限到2014年2月底届满。2013年8月16日，原、被告签订《转让协议》，被告将其租赁焦作市第五幼儿园的门面房转让给原告，转让费156000元，包括空调、电脑、四个监控摄像、电话及110布防等物品。原告于2013年8月16日向被告支付房屋转让费156000元，于2013年8月17日向被告支付2013年9月1日至2014年2月底半年期间的房屋租金每月4000元，共计24000元，被告将房屋及房屋内空调、电脑、四个监控摄像、电话及110布防等物品交付于原告。原告接收房屋后准备经营奶吧，在对房屋进行装修期间，焦作市第五幼儿园的工作人员找到原告，告知原告该房屋的租赁期限将于2014年2月底届满，且不得私自转让，并于2013年10月16日向原告出具了不得转租的书面证明。现原告认为被告承诺原告可以长期使用该房屋，隐瞒了租赁期限及没有转租权的事实，被告的行为存在欺诈，故要求撤销双方签订的转让协议，返还转让费。另查明，2014年2月底，焦作市第五幼儿园与被告任保珍的房屋租赁合同到期后未再续签。原告罗林与焦作市第五幼儿园达成协议，本案所涉房屋目前仍由原告使用。 原审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。被告租赁焦作市第五幼儿园的房屋后，将该房屋转租于原告使用。焦作市第五幼儿园知道被告将房屋转租后，虽然告知原告该房屋的租赁期限将于2014年2月底届满，且不得私自转让，但并未积极行使解除其与被告之间的租赁合同的权利，应视为其默认被告的转租行为，原、被告之间的转让协议为有效合同。但被告在明知房屋租赁期限将于2014年2月底届满，却于2013年8月16日与原告签订转让协议，收取156000元转让费并将该房屋转让给原告使用。被告隐瞒房屋租赁期限即将届满，也未告知该房屋不得转租的事实，致使原告误解为被告可以将房屋租给原告长期使用，原告在签订转让协议时存在对房屋使用期限的重大误解。虽然转让协议中未约定房屋使用期限，但原告支出156000元的转让费，仅得到半年的房屋使用权亦与常理不符。故原告要求撤销与被告签订的转让协议的请求依法成立，原审法院予以支持。转让协议被撤销后，被告因该转让协议取得的转让费，应当予以返还，但原告接受被告所转让物品的价值应予扣除。被告将房屋交付原告的同时，还将房屋内空调、电脑、四个监控摄像、电话及110布防等物品交付原告使用。原、被告双方在签订转让协议时对该转让物品的价值未作出约定，在庭审过程中原告主张转让物品的价值为6000元，但被告对此不予认可。综合实际情况，原审法院对所转让物品的价值酌定为10000元。关于被告辩称转让费156000元中包括房子的装修费用，因双方在转让协议中并未列明装修费项目，故被告的该辩解理由不能成立，原审法院不予支持。据此，原审法院判决：1、撤销原告罗林与被告任保珍于2013年8月16日签订的《转让协议》；2、被告任保珍于本判决生效之日起十日内返还原告罗林转让费146000元；3、驳回原告罗林的其他诉讼请求。本案诉讼费4750元，保全费1580元，共计6330。由原告罗林承担300元，被告任保珍承担6030元。 任保珍上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误。2013年8月16日，上诉人任保珍将自己租赁经营的焦作市解放区卫校西街焦作市第五幼儿园大门南50米面积70平方米的2间门面房转让给被上诉人经营，转让费156000元，2013年9月1日至2014年2月底的房屋租赁费24000元，合计180000元。几个月前园长就答应上诉人可以转让，并且在转让当日焦作市第五幼儿园园长来店里和被上诉人见面表示同意转让，在一审中被上诉人已经自认此事实。上诉人也告知被上诉人该房2月底到期，被上诉人也将房租缴至2014年2月，也证实了被上诉人是知道房租2014年2月到期的事实的。上诉人和被上诉人之间的转让协议是双方的真实意思表示，合法有效，不存在重大误解。被上诉人解除合同，违反了民法的诚实信用原则，破坏了基本的民事交易安全，而一审判决却置此事实于不顾，错误适用法律，作出错误的的判决，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 罗林答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、罗林与任保珍签订的转让协议是否存在可撤销的情形，应否予以撤销；2、对罗林支付的转让费任保珍应否予以返还，具体数额如何确定？经征求双方意见，均无异议，本院予以确定。 针对上述争议焦点，任保珍的主张是：上诉人对被上诉人并无欺诈行为。双方签订协议时，五幼园长在场并同意了转租行为，上诉人在收取被上诉人24000元租赁费的同时也明确告知被上诉人合同半年后到期，并将其与五幼签订的租赁合同交给被上诉人，故被上诉人应该明确知道该房屋租期何时到期，所以上诉人不存在欺诈行为，双方协议不应撤销。同时，上诉人与五幼于2010年签订过一次合同，当时约定租期一年，此后合同到期均为自动续签，没有再签过合同。上诉人对五幼园长称罗睿是其外甥系罗睿岳母所教，目的是想让园方照顾一下，当时园方知道上诉人是将房屋转租给被上诉人。 针对上述争议焦点，罗林的主张是：签订合同时，上诉人说过其与五幼的租赁合同系一年一签以及租金交到半年后，但没有说合同半年后到期，当时上诉人保证合同到期后可以续签。2013年8月13日，被上诉人交给上诉人转让费100000元，剩余56000元在签协议时交给上诉人。转让费交过当天，上诉人让五幼园长过来，当着五幼园长的面上诉人要了24000元的房租。当时上诉人对园长说罗睿是其外甥，没有说转租的事。上诉人称园方同意转让不属实。在此后与园方的接触中，被上诉人告知其转让费交了156000元，当时园方称其不同意转租，如果随意转租可能会收回房子。 二审庭审中双方均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的基本事实一致。 本院认为：本案系一起房屋租赁合同纠纷案件，针对双方争执的焦点问题，本院作以下评析：关于罗林与任保珍签订的转让协议是否应予撤销。首先，本案所涉门面房的转让费达到156000元，从本案的具体情况来看，罗林通过支付转让费以取得较为长期的房屋使用权的意图显而易见，任保珍对此意图应当是明知的；其次，任保珍未举证证明其就本案所涉房屋租赁权的有关情况，尤其是租赁形式、租赁期限、能否转租等关键信息对罗林进行了明确告知，二审中，任保珍述称其与焦作市第五幼儿园在2010年后未签订书面的租赁合同，根据相关法律规定，其与焦作市第五幼儿园之间系不定期租赁合同关系。基于此种情况，罗林通过任保珍取得的租赁权利是不稳定的，其长期使用的目的无法得到保障。综上，原审判决以罗林对房屋使用期限存在重大误解为由撤销其与任保珍于2013年8月16日签订的转让协议，处理并无不当。关于应返还的转让费数额。目前，本案所涉门面房仍由罗林租赁使用，考虑到此种情况，在扣除原审确定的转让物品价值的前提下，应对原审判决返还的转让费数额进行适当调整以平衡双方当事人利益，本院酌情确定为100000元。 综上，本院认为原审认定基本事实清楚，但判决返还的转让费数额有不妥之处，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持焦作市解放区人民法院（2013）解民一初字第816号民事判决第一项，即撤销罗林与任保珍于2013年8月16日签订的《转让协议》；第三项，即驳回罗林的其他诉讼请求；及原审诉讼费负担部分。 二、变更焦作市解放区人民法院（2013）解民一初字第816号民事判决第二项为：任保珍于本判决生效之日起十日内返还罗林转让费100000元。 如果任保珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3220元，由任保珍负担2205元，罗林负担1015元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨 柳 代审判员 朱 海 代审判员 田 亮 二〇一四年十二月十二日 书 记 员 赵文培 |
