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河南省许昌市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）魏民一初字第38号 原告：高绘玲，女，汉族，1969年9月13日生。 原告：刘惠军，男，汉族，1969年5月15日生。 二原告委托代理人：孙方璞，许昌市魏都区西大法律服务所法律工作者。 二原告委托代理人：高志安，男，汉族，1952年8月5日生。 被告：高丙炎，男，汉族，1947年5月15日生。 被告：朱培山，男，汉族，1955年3月3日生，。 委托代理人：乔宏典，河南名人律师事务所律师。 委托代理人：孟利伟，河南名人律师事务所律师 原告高绘玲、刘惠军诉被告高丙炎、朱培山房屋买卖合同纠纷一案，原告高绘玲、刘惠军于2014年1月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，后依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭审理了本案。原告高绘玲及其委托代理人孙方璞，被告高丙炎、被告朱培山及其委托代理人乔宏典、孟利伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称：因建房资金不足原告于1996年向被告高丙炎借款4万元，加上自己的10万元建盖了三间两层楼房。之后因还债，原告夫妻二人外出打工，并将房产证和建房许可证交予被告高丙炎管理、出租。2004年被告高丙炎在原告完全不知情的情况下将房屋转卖给被告朱培山，且二被告签订的购房协议上高绘玲的签名非其本人所签，涉嫌造假。因该房屋所占土地性质为农村集体所有的土地，而被告朱培山并非该集体经济组织成员，且涉嫌合同造假，故起诉至法院，请求判令：1、该房屋买卖合同无效。2、诉讼费由被告承担。 被告高丙炎辩称：本案争议房屋是答辩人父母留给原告高绘玲的。原告与1996年将老宅拆建，当时答辩人借给原告4万元来建房。后原告夫妻到外地打工，走前将房产和建房许可证交与答辩人管理、出租。当时因答辩人急需用钱，答辩人便在没有告知二原告的情况下，以58000元价格卖给了被告朱培山。卖方协议上的高绘玲的名字也是答辩人所签。答辩人也认识到不该讲原告房屋私自卖给朱培山。 被告朱培山辩称：我与高丙炎签订购房协议时一直认为其是该房屋的实际所有人，且至今未见到本案原告高绘玲。朱培山与高丙炎是在自愿协商的前提下签订的购房协议，因此该协议是真实有效的。协议签订于2004年，而原告直至2014年才开始起诉，且高绘玲、高丙炎系亲兄妹，很有可能是二人一起串通进行反悔，其行为违反诚信原则，请求法院驳回原告诉请。 根据当事人的诉辩意见，经征询当事人同意，本院归纳本案的争议焦点是：1、本案争议房屋的原所有权人是谁。2、本案的房屋买卖合同是否有效。 二原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、调解证明、协议书各一份。证明争议房屋是农村宅基地，宅基地所有权归裴山庙社区所有，房屋产权归二原告所有。2、调查笔录一份。证明高丙炎没有经过二原告同意私自以58000元的价格将房产卖给本案被告朱培山，且朱培山户籍地是驻马店而非裴山庙集体成员。高丙炎与朱培山签订的协议中高绘玲的签名系高丙炎所签，因此该协议书无效。 被告高丙炎对原告提供的证据均无异议。 被告朱培山对原告提供的第1组证据有异议，认为其形式不合法，内容不真实。村委会不具有证明的资格，其出具的证明不应被采纳；至今没有人与本人协商房屋事宜，该调解证明内容不真实。对第2组证据有异议，认为高丙炎与高绘玲系兄妹关系，与高绘玲有利害关系，二原告与高丙炎一起串通反悔，因此原告的诉请不应得到支持。 本院对原告上述证据经审查后认为：二原告提交的第1组证据，因村委会证明主体合法，内容真实，故本院对该调解证明予以确认；被告朱培山虽对该组证据中协议书内容真实性有异议，但未提供相关证据予以佐证，故本院对该协议书的真实性予以确认。因被告朱培山对第2组证据中房屋买卖协议及其户籍事实无异议，且被告高丙炎对第1、2组证据均无异议，故本院对该证据予以确认。对被告朱培山的其他异议因其未提供相关证据佐证，因此本院不予认可。 被告朱培山、高丙炎均未向本院提供证据。 本院经审理查明：原告高绘玲与刘惠军系夫妻关系，高绘玲与被告高丙炎系兄妹关系。1997年9月16日，经许昌市魏都区丁庄乡政府房建管理所批准，原告高绘玲在丁庄乡裴山庙村委会第一村民小组高庄村中路北（农村集体土地）以拆旧换新方式建盖三间两层楼房一处。房屋建好后，二原告外出打工，将房屋交由被告高丙炎管理。2004年被告高丙炎（系原告高绘玲大哥）以原告高绘玲的名义与被告朱培山签订房屋买卖协议，将该房屋以58000元的价格出售给被告朱培山，后被告高丙炎将原告高绘玲建房审批手续交给了朱培山。被告高丙炎自认该购房协议上甲方“高绘玲”之名系高丙炎代签。2008年底，被告朱培山又将该房卖给了同村居民刘磊。2009年上述房屋因城市规划而拆除。被告朱培山原籍驻马店，现在许昌居住生活，本案其他当当事人均为非裴山庙社区城镇居民。 本院认为：被告高丙炎以原告高绘玲的名义，与被告朱培山签订房屋买卖协议，符合民事行为代理的一般特征。被告高绘玲将建房审批手续等材料交付给被告高丙炎在先，被告高丙炎代原告高绘玲与被告朱培山签订房屋买卖协议在后。在签订协议时，被告朱培山根据被告高丙炎系原告高绘玲之兄且持有合法建房审批手续的事实，有足够理由相信被告高丙炎有代理权，且被告高丙炎支付了合理对价，高丙炎的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告高丙炎代原告高绘玲签订协议的行为有效，原告高绘玲作为被代理人，应负代理行为的法律后果。关于本案中的房屋买卖协议涉及农村住宅买卖问题。我国相关法律法规对农村住宅交易进行限制，目的是为了保障农村居民居有定所，使农村住宅具有社会保障功能。本案中，由于城市规划，高庄早已划归城市辖区，二原告也已成为城镇居民，纳入了城市社会保障体系，且涉案房屋已被朱培山转让给高庄同村村民，房屋转让协议不存在损害国家、集体或第三人利益的情形。同时，自2004年协议签订后，被告朱培山已实际取得涉案房屋多年，且该房屋已于2009年拆迁。根据《中华人民共和国民法通则》中诚实信用原则和社会公序良俗原则，为维护交易秩序的安全和社会的稳定，本案中的协议不宜因涉及农村住宅买卖而确认无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告高绘玲、刘惠军的诉讼请求。 诉讼费1250元，由被告原告高绘玲、刘惠军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审 判 长 吴 正 勤 代理审判员 刘 强 人民陪审员 韩 华 二〇一四年十一月二十八日 书 记 员 张岚（兼） |
