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河南省内乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）内民初字第1271号 原告江国理，男。 委托代理人黄延提，男，内乡县湍东镇中心法律服务所法律工作者。 被告雷朝文，男。 委托代理人张国信，男。 原告江国理与被告雷朝文为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江国理的委托代理人黄延提与被告雷朝文及其委托代理人张国信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江国理诉称：2006年12月24日，原、被告双方签订了“房屋买卖协议书”一份，被告自愿将位于内乡县湍东镇屈庄村独家小院一座（二层半）卖给原告，房屋总价值14.5万元。该协议约定：被告无偿提供给原告实名房权证，原告暂押金1万元，待房权证交给原告时，押金一次性付清。协议签订后，当时，原告支付给被告房款13.5万元，后原告办理了评估手续及完税证，再去找被告办理房权证，而被告却让原告交纳3000元办证使用，可事至今日，房屋产权证也没能办理，也不交付房屋，故请求人民法院依法确认双方签订的房屋买卖协议书无效，责令被告退还房款及办证费共计13.8万元，并赔偿原告的损失106585元。 被告雷朝文辩称：合同签订后，原告将其父亲的遗像挂在该房屋内，怎能说没交付，现原告诉请该房屋买卖合同无效，我无异议，同意退还原告房款13.5万元，我不应当赔偿原告的其它损失，因这无事实和法律依据。 原告江国理为支持其诉请主张，向法院提交以下证据： 1、房屋买卖协议书一份，以证明双方买卖房屋的事实； 2、契税发票一张及收据两张； 3、房屋评估结果报告及费用，以证明原告在购买该房屋后为办理产权证而进行评估的事实。 4、河南宏基司法鉴定所的评估报告一份，以证明所购买的房屋现价为290765元。 以上证据经质证、认证，被告对原告提供的买卖房屋协议及房款收据无异议，依据证据规则应为有效证据；对办证费3000元有异议，认为与原告无关，本院认为：虽然被告出具有收据，但不能显示系原告所交付，故对该异议理由，本院予以采信。被告对宏基鉴定所的估价报告有异议，理由为：没有得到被告同意，且评估时没有通知被告。本院认为：该评估报告系法院有关部门委托所作出，故对被告的异议理由，本院不予采信。 根据有效证据，结合庭审查明，本院确认下列案件事实： 2006年12月24日，原、被告签订房屋买卖协议一份，该协议载明：“甲方为雷朝文，乙方为江国理。一、甲方出售给乙方位于屈庄村屈庄组家庭小院一座，建筑面积二层半共计196平方米，二、房价总价为14.5万元，三、甲方无偿提供给乙方房主实名房权证、甲方户口本复印件，四、房权证暂由乙方押金1万元，甲方无偿提供给乙方时，押金一次付清……甲乙双方均签字。”2006年12月24日，合同签订后，原告即付给被告房款13.5万元。随后，在办理产权过户手续中，因种种原因，至今未能办成，原告也未取得该房屋的实际所有权。 另查，被告所出售给原告的房屋的土地类型为集体所有制土地，地类为：住宅用地，使用权类型为：批准拨用宅基地。该房屋经原告申请，2014年7月25日，河南宏基房地产评估测绘有限公司鉴定该房地产现价值为290765元，支付鉴定费4000元。 本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原、被告所争议的房产，其用地性质为农村集体土地，使用权类型为宅基地，而且受买人原告非被告所在地集体组织成员，因此，原、被告双方签订的房屋买卖合同，违反了法律禁止性规定，应为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告因合同收取的房款13.5万元，应当予以返还。故原告要求被告返还房款13.5万元的请求，本院依法予以支持。本案中，纵观双方买卖的过程，被告明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，导致合同无效，因此被告应承担主要的责任，本院酌定，被告应承担60%的责任为宜。因所争议的房产目前的评估价为290765元，扣除双方买卖时价格的145000元，差价（即增值）为145765元，故被告应赔偿给原告所受到的损失87459元（145765元×60%=87459元）。关于原告所诉办证费3000元的请求，因该证据不能证实系原告交付被告，故对该项诉请本院不予支持。关于被告辩称：原告将其父亲的遗像放在该房屋内应视为房屋已交付不应赔偿损失的理由，因该房屋原告没有实际占有、使用，且产权手续也未能办理，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、2006年2月24日，双方所签订的房屋买卖协议无效。 二、被告雷朝文于本判决生效后十日内返还给原告江国理房款13.5万元。 三、被告雷朝文于本判决生效后十日内赔偿给原告江国理损失87459元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，鉴定费4000元，共计7300元，原告江国理负担3300元，被告雷朝文负担4000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 张敏祝 审 判 员 曹 群 人民陪审员 杨军剑 二〇一五年一月二十日 书 记 员 秦峻潭 |
