|
河南省三门峡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）三民终字第01565号 上诉人（原审被告）李志刚。 委托代理人李文广，河南天保律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，请求和解、调解等权利。 被上诉人（原审原告）霍社勤。 上诉人李志刚因与被上诉人霍社勤物权保护纠纷一案，不服陕县人民法院（2014）陕民初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人李志刚委托代理人李文广，被上诉人霍社勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2013年2月21日，张东与唐海强签订房地产买卖契约。双方约定唐海强将涉诉房屋以220000元出售给张东，并于当日钱款交情，房地产交付张东。2013年2月21日，张东取得上述坐落于陕县县城府后路东段南侧闻香园小区2号住宅楼3单元2层东户房屋所有权，房屋所有权证号为陕房证字第13365-1号。2013年5月8日，霍社勤与张东签订房屋转让协议，张东将上述房屋出售给霍社勤。霍社勤当日付清了房款260000元，张东出具收条未给霍社勤办理房屋过户手续。此后，霍社勤将张东诉至法院，请求解决。诉讼中，于2013年9月6日作出（2013）陕民初字第1231号民事裁定书将涉诉的房屋予以查封，该裁定于当日送达陕县住房和城乡建设局。该案经审理，于2013年11月19日作出（2013）陕民初字第1231号民事判决书，缺席判决：一、霍社勤与张东的房屋转让协议为有效协议；二、张东于判决书生效后十日内将涉诉房屋过户给霍社勤等。该判决生效后，由于张东未履行判决书确定的义务，经执行，2014年4月28日，霍社勤取得坐落于陕县县城府后路东段南侧闻香园小区2号楼住宅3单元2层东户所有权，共有人为刘姣亚；房屋所有权证号为陕房权证字第13365-2号。2014年5月以后，霍社勤与他人一道前往上述房屋，得知该房屋为李志刚占用，遂要求其腾出，遭到李志刚拒绝因而成诉。 原审法院认为，公民个人私有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。就本案而言，霍社勤经法院判决并执行依法取得坐落于陕县县城府后路闻香园小区2号住宅楼3单元2层东户房屋所有权，并持有所有权证书，因此，霍社勤对该房屋享有所有权人的全部权利。当其认为物权受到侵害时，诉请法院判决排除妨碍予以解决，理由正当；霍社勤之诉求能否获得法律支持，关键看李志刚占用的行为是否合法。首先，张东取得本案诉讼房屋的时间为2013年2月21日，从这一时间起，他才具有所有对物权的支配；而李志刚提供的张东的委托书的时间是2013年1月6日，租赁协议的时间为2013年2月9日，这时，张东对房屋租赁事宜的所谓“委托”尚未具有物权依据，张东这一委托行为侵犯了他人的利益，当然是自始无效的行为；张建廷的代理行为也因违犯法律规定而不具备合法性。所以，李志刚提交的张东的委托书和租赁协议因违法不能作为定案的依据；其次，李志刚举证证明李志刚与张建廷签订房屋租赁协议中，张建廷作为“房屋所有权人”张东的受委托人，其行为是否有效，应当先行审查其能否进行代理及代理的形式和后果。我国《民法通则》规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担法律责任”。从这一规定可以看出接受委托的张建廷依法应当以张东的名义进行所有该房屋的出租事宜，而该李志刚租赁合同的出租方为“张建廷”，所以，该证据形式不合法；第三，在以张建廷和李志刚签订的“房屋租赁协议”上，其约定“房屋产权合法唯一，并且不存在抵押担保或者其他的权利受限制的情况”，而且，“乙方以装修该房屋的费用伍万元充抵房租3年”；此时，该房屋既非“张东”所有，又尚未进行实际装修，就陕县县城周边相同或相似的房屋租金更未有前提条件的表示，却“以装修房屋的费用伍万元充抵房租3年”，与日常生活经验法则不合；第四，诉讼中，张建廷又向法庭提供说明否认其与李志刚签订的租赁协议，说明李志刚提供的证据内容上不具有真实性。综上，依法不能得出李志刚占用租赁该涉案房屋合法的结论。因此，李志刚辩称合法的理由不足。在霍社勤的要求下，李志刚应当自行消除妨害；现诉请法院，如其不为，依法应当判决其限期予以腾退，消除妨害。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十四条、第三十五条、第三十九条的规定，判决：一、李志刚在本判决书生效后一个月内腾退位于陕县闻香园小区2号楼3单元2房东户的房屋一套，交于霍社勤。二、驳回霍社勤其他诉讼请求。本案诉讼费5200元，由李志刚负担。 宣判后，李志刚不服，上诉称：租赁协议有效，一审认定事实错误，有违“买卖不破租赁”原则。张东为张建廷出具委托书的行为是效力待定行为，不是自始无效的，后因张东取得该案房屋所有权，张东的效力待定行为就成了合法有效的行为，且张东提前与人谈租房之事并未侵犯任何人的权益。张建廷作为受委托人可以以委托人名义办理事务，也可以以受托人名义办理事务，不存在租赁合同证据形式不合法的问题。一审依据日常生活经验法则纯属主观臆断。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人霍社勤答辩称：上诉人的租赁协议是虚假协议，张东房子还没有买就签订了租赁协议，不符合实际，张建廷的证言可以证实租赁协议是假的，且我买房之前该房已经装修过，李志刚并未进行装修，我看房时李志刚也并没有居住在内。一审判决正确，请求维持原判。 本院经审理查明的事实与原审相同。 本院认为，本案的争议焦点是张建廷与上诉人李志刚之间的租赁协议的真实性。双方在租赁协议中约定“以装修该房屋的费用伍万元充抵房租3年”，此时装修费用尚未实际发生，不可能确定数额，且上诉人李志刚提供的装修费用票据非正规发票，也没有其他证据予以佐证，结合张建廷证言，一审认定该租赁协议内容不真实并无不当，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人霍社勤系本案诉讼房屋所有权人，上诉人李志刚应当腾退房屋，消除妨害。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人李志刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁森林 审 判 员 乔建刚 代理审判员 孟大艳 二〇一五年三月五日 书 记 员 郭肖辉 |
