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河南省漯河市召陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）召民一初字第411号 原告漯河市龙胜物业管理有限公司。 法定代表人薛东峰，总经理。 委托代理人闫伟，漯河市源汇区顺河街法律服务所法律工作者。 被告李新娜，女，汉族，1978年7月15日出生。 委托代理人王致敬，男，系被告丈夫。 原告漯河市龙胜物业管理有限公司（以下简称龙胜物业公司）诉被告李新娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员代雅萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙胜物业公司的委托代理人闫伟，被告李新娜及其委托代理人王致敬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告龙胜物业公司诉称：原告系被告所居住小区“天赐良园”西区的物业服务公司，为全小区全体业主持续提供物业管理服务。但被告在接受了物业服务工作后，却置自己的缴费义务于不顾，长期以各种理由拒不缴纳应缴物业费用，拖欠达1203元，虽经多次催要至今仍未缴纳。被告的行为己严重影响到原告正常的工作进行，同时也损害了己缴费业主的正当权益，现原告具状起诉，请求人民法院判令被告支付所欠物业费1203元，滞纳金4959元。本案诉讼费由被告承担。 被告李新娜答辩称：我们从2007年搬进去一直在交，现在我们拒交是有原因的，我们的房子漏水，找物业的人维修，物业把我的房子打了几个眼，现在我们房子的墙壁有裂缝，还往下掉东西；我们买的新车，停在下面，过几天发现挂了一块，我去找物业，物业的摄像头看不清，摄像头拐角处没有摄像内容；我买的电车也是在小区里丢的，小区一点安全都没有，业主的反应很大，各有各家的理由，请法院核对事实，给我们一个公正的说法。如果物业上在我们房子漏水时就给我们维修的话，我们也不会不交物业费。 经审理查明，原告在庭审中向本院提交的证据材料有：1、物业管理委托合同。该物业管理委托合同第一条：委托方为漯河市龙胜房屋开发有限公司，受委托方漯河市龙胜物业管理有限公司。第四条合同期限本合同期限为5年。自2010年10月1日起至2015年10月1日止。第八条收费标准。①物业管理服务费0.23元／平方／月；②公共照明费4元／月／户；…⑨业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。2、催交物业费通知书。催交通知书上显示被告李新娜共欠缴2010年6月14日至2014年6月14日60个月，未交纳物业费合计1774元，庭审中原告请求被告支付2012年6月起至2014年9月份的物业费，被告对物业管理委托合同中的照明费有异议，称没享受过照明费，被告认可物业费交到2012年左右。 另查：被告李新娜是漯河市召陵区解放路“天赐良园”西区15号楼3单元6楼西户业主，房屋面积为131.06平方米。被告未向本院提供证据材料。 本院认为：小区是被告生活，原告提供服务管理的小区，双方于小区的公共卫生、环境优美、秩序优良而言，均有责任。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。因此，原告提交的《物业管理委托合同》是合法有效的，原告依照《物业管理委托合同》对房屋共用部位公用设施设备、绿化、公共环境、交通车辆行驶及停泊等项进行维修、修缮、服务与管理。原告向被告收取物业服务费、公摊照明费正当合法，其要求被告支付拖欠的上述费用，依法应予支持。关于被告陈述的小区物业管理中存在的问题，原告应多与全体业主沟通，提高服务质量；被告对原告工作不满意，应当通过业主大会协商解决等民主合法的方式进行，而不应当采取拖欠物业费的方式表达，从而影响到小区物业服务正常工作，损害大多数业主的利益。关于物业服务费，根据物业管理委托合同约定自2010年10月1日始至2015年10月止每月每平方米0.23元，被告李新娜房屋面积为131.06平方米，原告主张自2012年6月1日始至2014年9月止共27个月的物业管理费按每月每平方米0.23元计算为813.88元（0.23元／平方×131.06平方×27个月）；公共照明费为108元（4元／月／户×27个月）。关于违约金：合同约定从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条有关当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失的规定，故对原告主张超过损失30%的滞纳金本院不予支持，被告应支付拖欠物业服务费813.88元的30%的为宜即244.16元（813.88×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告李新娜于判决生效后五日内支付原告漯河市龙胜物业管理有限公司物业服务费813.88元及违约金244.16元，支付公共照明费108元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告漯河市龙胜物业管理有限公司的其它诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告李新娜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审判员 代雅萍 二〇一五年一月十九日 书记员 宛天天 |
