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河南省漯河市召陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）召民一初字第396号 原告漯河市龙胜物业管理有限公司。 法定代表人薛东峰，总经理。 委托代理人闫伟，漯河市源汇区顺河街法律服务所法律工作者。 被告许粘，女，汉族，1984年1月4日出生。 委托代理人刘宣，男，汉族，1982年7月28日生。 原告漯河市龙胜物业管理有限公司（以下简称龙胜物业公司）诉被告许粘物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员常丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙胜物业公司的委托代理人闫伟，被告许粘的委托代理人刘宣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙胜物业公司诉称：原告系被告所居住小区“天赐良园”西区的物业服务公司，为全小区全体业主持续提供物业管理服务。双方自2006年10月签订《物业管理服务协议》，对物业费的标准、缴费方式、缴费期限等进行了约定。原告按协议对被告进行了持续的服务至今，然而被告在2012年12月份起，以种种理由拒不缴纳应缴物业费用，拖欠达1083元，虽然多次催要至今仍未缴纳。被告的行为已严重影响到原告正常的工作进行，同时也损害了已缴费业主的正当权益，现原告具状起诉，请求人民法院判令被告支付所欠物业费1083元，滞纳金3529.8元，本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：1、房屋自2008年12月入住后，客厅房顶出现裂缝，卫生间防水经常漏水，我们自己补做的防水，三个卧室都出现下沉，阳台倾斜度最大，物业没有任何措施，阳台挤压导致玻璃出现裂缝。2、我的车停靠在小区内，车辆出现两道明显划痕。3、绿化都被小区业主各自占取，小区道路和物业公司商定加宽路面1.5米，至今未见加宽。4、楼道卫生没有打扫后一次。5、我家曾经一个月之内丢了3辆自行车，小区没有安装监控，小区物业应当承担责任。6、小区路灯损坏，公共秩序乱，车位不多。综上所述，房屋质量存在问题，物业服务不到位。 经审理查明，原告在庭审中向本院提交的证据材料有：（1）、物业管理委托合同。该物业管理委托合同第一条：委托方为漯河市龙胜房屋开发有限公司，受委托方漯河市龙胜物业管理有限公司。第四条合同期限，本合同期限为5年。自2010年10月1日起至2015年10月1日止。第八条收费标准：1、物业管理服务费0.23元／平方／月；2、公共照明费4元／月／户；…9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。（2）、催交物业费通知书。催交通知书上显示被告许粘共欠缴2009年12月31日至2014年7月31日55个月，未交纳物业费合计1804元，庭审中原告请求被告支付2012年12月至起诉时2014年9月份的物业费。（3）、物业管理服务协议。甲方为中天物业公司，乙方为被告许粘，房屋面积为131.06平方米。被告对物业管理服务协议和催款物业通知书真实性无异议，但认为由于家中没人，没有接到该份通知书。 本院认为：小区是被告生活，原告提供服务管理的小区，双方于小区的公共卫生、环境优美、秩序优良而言，均有责任。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。因此，原告提交的《物业管理委托合同》是合法有效的，原告依照《物业管理委托合同》对房屋共用部位公用设施设备、绿化、公共环境、交通车辆行驶及停泊等项进行维修、修缮、服务与管理，且原、被告签订有物业服务协议，因此原告向被告收取物业服务费、公摊照明费正当合法，其要求被告支付拖欠的上述费用，依法应予支持。关于小区物业管理中存在的问题，原告应多与全体业主沟通，提高服务质量；少数业主对原告工作不满意，应当通过业主大会协商解决等民主合法的方式进行，而不应当采取拖欠物业费的方式表达，从而影响到小区物业服务正常工作，损害大多数业主的利益。关于物业服务费，根据双方合同约定自2012年12月1日始至2014年9月30日止每月每平方米0.23元，被告许粘房屋面积为131.06平方米，原告主张自2012年12月1日始至2014年9月30日止共22个月的物业管理费按每月每平方米0.23元计算为663.16元（0.23元／平方×131.06平方×22个月）；公共照明费为88元（4元／月／户×22个月）。关于违约金：合同约定从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条有关当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失的规定，故对原告主张超过损失30%的滞纳金本院不予支持，被告应支付拖欠物业服务费663.16元的30%的为宜即198.5元（663.16×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条之规定，判决如下： 一、被告许粘于判决生效后五日内支付原告漯河市龙胜物业管理有限公司物业服务费663.16元及违约金198.5元，支付公共照明费88元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告漯河市龙胜物业管理有限公司的其它诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告许粘承担5元，由原告漯河市龙胜物业管理有限公司承担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审判员 常 丽 二〇一五年一月十九日 书记员 胡茜云 |
