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在天津 “崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷案”中，再审法院最终认为，那些在借名买房合同中明确表示了借名是旨在五年后再取得上市交易利益的，应当免予违法性认定。在再审审理中，被申请人认为，申请人因为不具有经济适用房的购房资格而通过借名的方式达到目的，双方签订的协议违反了经济适用房管理政策，扰乱了市场秩序，按照有关法律的规定应认定双方所签订的协议无效。被申请人在抗辩中还提出，经济适用住房是针对低收入家庭提供的保障性住房，申请人与被申请人之间的借名协议也损害了社会的公共利益。再审法院最终没有采纳这一理由，而是认定合同有效，本案借名本身并不违法或损害社会公共利益，认为“申请人崔立与被申请人白家连所签订的由崔立出资，以白家连名义购买讼争房及办理购房贷款，待允许过户时将讼争房过户至崔立名下的协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定，其具体情节也不能认定为违反社会公共利益，因此应认定协议有效，双方均应受协议约束，并应依协议约定履行自己的义务”。换言之，再审法院的论证依据，正是根据借名合同中表述了“待允许过户时”字样，从现行法律政策中主体限定的效力性规范留有解释缺口的角度，结合经济适用房允许五年后交易的规定，认定具有此种特殊意思表示的借名购房合同并不构成违法或损害社会公共利益。 四、住房保障政策背景下借名买房合同的产权归属问题 现实中借名买房合同的法律效果问题，除了合同效力问题，比较复杂的还有产权归属问题。借名买房合同有效的情况下，产权归属问题相对比较简单，对外原则上体现为产权归属与产权登记的关系，但存在如何保护作为实际出资人的借名人利益的问题，实践中频发出名人擅自处分产权而导致借名人利益如何保护问题，对此分歧较多。借名买房合同无效的情形下，特别是因为违反住房保障政策而无效的情形下，产权归属问题则比较复杂。在一般意义的无效，出名人和借名人之间，应依据无效合同效果处理，借名人失去了请求确认和转移房屋产权的依据，即使已经转移到了借名人名下，也属于失去了合法原因，应该向出名人返还；但是还应该注意到出名人和出卖人之间的出名人处于类似隐名代理人地位的关系。在基于违反住房保障法律政策而无效的情形，基于现行法律政策上的有关特殊规则，则会导致房屋产权归属问题在民法和行政法上的双重效果。 （一）借名买房合同有效情形下的产权归属问题 此种情形不问是否与住房保障政策有关。在借名买房合同有效的情况下，产权归属问题相对比较简单，一般而言主要是应当处理好产权归属与产权登记的关系。各国都有物权或产权登记制度，但是对于登记与产权归属的关系，存在登记要件主义、登记对抗主义等差别，这些差别使得产权归属和产权登记或为一体，或者存在内外有别。中国大陆地区《物权法》和《不动产登记条例》对于城市房屋所有权变动引入物权行为和债权行为区分规则，并采取了登记要件主义，登记同时具有推定产权的效力。为此学者孙宪忠认为，存在法律物权与事实物权的区分，这是在物权法中贯彻公示原则后客观存在的。由法定公示方式表征的物权，为法律物权；而真正权利人实际享有的物权，为事实物权。在这种模式下，出现法律产权和事实产权分离时，原则上应以法律产权为准。正常情况下，法律物权与事实物权是一致的，在借名登记情况下，二者发生了分离。虽然借名人和出名人之间有着关于房屋产权归属的协议，但是因为物权的登记原则，使得物权的实际归属问题变得复杂，借名人因为和出名人之间的借名买房协议虽然在事实上对房屋进行管理和处分，但是却不享有法律上的物权，从法律上说，只有登记名义上的人才是物权人，出名人因为登记而享有该房屋在法律上的物权。 可见，借名买房合同有效情形下的产权归属问题，因为登记制度因而具有对内对外的双重性效果。在借名人和出名人内部，合同约定作为当事人之间的意思自治而发挥作用。原则上，在内部关系上应当立足合同，依据约定内容保护事实物权的享有者的利益。出名人应该根据借名约定，容忍、配合借名人享有房屋的产权利益，在满足条件下出名人还需要应借名人的要求配合其移转房屋产权。但是，在对外方面，当法律物权与事实物权相分离所产生权属冲突，特别在涉及第三人的利益的时候，必须尊重法律上的物权。借名登记双方当事人之间的协议，属于他们之间的内部约定，作为第三人很难知晓该约定内容，他只能信任物权登记所公示出来的状态，因而不得对抗第三人。北京市高级人民法院2010年《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》规定，“当事人约定一方以他方名义购买房屋，并将房屋登记在他方名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意第三人利益的除外”，正是基于此种认识的结果。前述天津“崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷案”，再审法院就产权归属问题，立足认定借名合同有效这一前提，判决“认定协议有效，双方均应受协议约束，并应依协议约定履行自己的义务”，也即为此理。 借名行为一般都是发生在亲友之间，双方基于信任或者有其他利益上的约定而达成借名协议，但是现实中，随着房屋价格的上涨，出名人为了获得更大的利益，往往会对被借名登记的房屋主张所有权，甚至发生其违反内部约定而擅自处分房屋产权的情况。这种情况是不是一律保护第三人而承认这种出名人作为法律物权主体的处分效力呢？学理和实务不一。第一种观点为“无权处分说”，认为借名人是系争不动产的真正所有权人，所以出名人所做处分为无权处分。台湾地区“最高法院”2009年台上字第76号判决、2010年台上字第1114号判决等持这一立场。第二种观点为“区分说”，区别第三人为善意抑或恶意，在第三人为恶意的，应认定为无权处分，反之则为有权处分。台湾地区“最高法院”2011年台上字第2101号判决等即此立场。第三种观点，为新近发展的“有权处分说”，认为出名人是不动产所有权人，在内部虽然受到约定限制，但在借名人没有将不动产合法登记到自己名下之前，始终有权处分，而无需问第三人是否善意恶意。台湾地区高等法院2011年重上字第16号判决，“最高法院”在2013年台上字第487号判决、2014年台上字第1518号判决均为此立场。 |
