浅析人防工程改建地下车位的收益权问题
来源：老雁之空 作者：老雁之空 人气： 发布时间：2017-03-18
摘要：浅析人防工程改建地下车位的收益权问题随着小区车位的紧张，不少小区的人防工程被开发商或者其指定的物业公司改建成了车位，之后出租或者出售给了小区业主。这里就涉及到人防工程改建地下车位的收益权问题。依据《中华人民共和国人民防空法》第四条“人民防空
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浅析人防工程改建地下车位的收益权问题随着小区车位的紧张，不少小区的人防工程被开发商或者其指定的物业公司改建成了车位，之后出租或者出售给了小区业主。这里就涉及到人防工程改建地下车位的收益权问题。依据《中华人民共和国人民防空法》第四条“人民防空经费由国家和社会共同负担。中央负担的人民防空经费，列入中央预算；县级以上地方各级人民政府负担的人民防空经费，列入地方各级预算。有关单位应当按照国家规定负担人民防空费用”的规定和第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防工程建设实行国家投资与社会筹资建设相结合，人防工程投资者可以就利用人防工程建成车库进行经营管理并取得收益，但因人防工程的产权归属没有立法予以明确，导致了人防工程改建地下车库的收益权问题争论不休，甚至司法实践中，也有不同的意见。第一种观点：人防工程开始由开发商投资建设，相应的经营管理及收益应归开发商享有，但小区商品房售完后，管理及收益权是否还属开发商需要具体分析，关键是看修建人防工程地下室的投资是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。如果地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购买房屋的业主，则地下人防车库的收益权依法转由作为实际投资人的小区全体业主享有。反之，如果房屋销售价格没有将人防工程开发成本纳入，则地下人防车库的收益权仍归开发商所有。（备注：详见中国国土资源报：《小区人防工程地下停车位产权该归谁？》，作者：翟国徽）同时，在甘肃省天水市中级人民法院作出的(2015)天民二终字第7号《民事裁定书》中也可推出类似观点。第二种观点：根据我国《人民防空法》第五条规定和我国《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该人防工程地下车位是开发商投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，开发商应当对此享有收益权。同时，在江苏省盐城市中级人民法院(2014)盐民终字第01318号《民事判决书》中甚至认为对人防工程地下车位是开发商投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，开发商应当对此享有所有权。而我认为：1、属于人防工程改建的地下车位，如果没有纳入业主公摊面积，且开发商与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，开发商就是人防工程管理部门批准和管理的收益人，有权出租，而不能出售，不过，现实生活中，名为租赁实为买卖该类车位的现象不少，遗憾的是：至今没有出台强制性的法律、行政法规禁止此类行为，假定购买者起诉开发商，所签订的名为租赁实为买卖车位的协议或者地下室车位使用权转让合同等，都因该协议（或合同）因未违反国家的强制性规定，认定协议（或合同）有效，导致购买者维权受挫。2、属于人防工程改建的地下车位，如果纳入业主公摊面积，且授权的业委会与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，业委会（全体业主）就是人防工程管理部门批准和管理的收益人。而我建言：立法明确人防工程的产权归属，厘清人防工程改建车位的产权、发证等有关事宜。 自由老雁 2016年8月14日（今日启发：拥抱技术，展现法维，突出革新，赢得未来） 案例：朱国宪与江苏滩涂星海置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书（2）????江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第00853号上诉人（原审原告）朱国宪。被上诉人（原审被告）江苏滩涂星海置业有限公司，住所地镇江新区大港赵声路226号。法定代表人唐正东，该公司总经理。委托代理人李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托代理人高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。上诉人朱国宪因租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2014）丹民初字第3644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：“港城尚府”小区由江苏滩涂星海置业有限公司（以下简称星海公司）开发。镇江市民防局镇民防（2011）20号文件第五条确认：小区人防工程所有权属国家，镇江市民防局享有所有权益，开发单位应在工程竣工验收时，与该局签订工程使用管理协议。2013年4月27日，星海公司与镇江新区规划局签订人防工程使用权转让合同，明确人防工程用途为平时汽车库，战时人员掩蔽，人防工程使用期间的日常费用及设备设施维护、保养、更新改造费用均由星海公司承担。2013年5月23日，朱国宪成为港城尚府小区业主。2013年9月19日，朱国宪（乙方）、星海公司（甲方）签订《港城尚府车位租赁协议》，协议约定：甲方向乙方转让港城尚府3号车位；使用期限从2013年9月19日至2033年9月18日；协议期满后，乙方可免费使用至2080年8月26日；车位总价款45000元，签约之日一次付清；乙方对车位只拥有使用权。朱国宪一审诉称：依据《江苏省物业管理条例》，人防车位租赁期限不得超过三年；随着房屋产权的转移，投资者已从当初的开发商转换为小区业主，小区全体业主作为人防车位的产权人，应享有投资者权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也规定了“避难层”属业主共有。请求确认双方当事人签订的“港城尚府”车位租赁协议无效，判令星海公司退还车位租金45000元，给付同期银行贷款利息，案件受理费由星海公司承担。星海公司一审辩称：案涉人防工程所有权属国家，由镇江新区规划局负责管理，该局已与星海公司签订使用权转让合同，该公司有权将车位使用权出租。涉案车位租赁协议是双方真实意思表示，《江苏省物业管理条例》仅是地方性法规，20年租期符合上位《合同法》的规定，租赁协议为有效合同。请求驳回朱国宪的诉讼请求。原审法院认为：在原有人防工程大多由国家投资建造的情况下，《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》（中发（2001）第9号）规定，人防工程国有并实行所有权与使用权、经营权相分离，把使用权、经营权推向市场，由经营者向国家交纳相应费用。小区人防工程作为整体人防规划的一部分，系国家强制要求必须配建的公共设施，为鼓励小区开发商等民间资本参与人防工程建造，现行小区结建人防工程实行“谁投资，谁收益”原则。随着房屋产权的转移，业主共有设施由业主共享投资者权益自无争议，但朱国宪排除星海公司权利必须以小区人防工程系业主共有设施为前提。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的避难层也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。朱国宪主张小区人防工程所有权业主共有，是因为其未厘清“避难层”的定义。所谓“避难层”（refugestorey）是指一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下，使得人们遇到危险时能够安全逃生。案涉车位所在小区人防工程，显然与“避难层”定义不符。《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》确定了人防工程国有，镇江市民防局作为辖区内国家防空资产的管理单位也确认案涉人防工程归国家所有，故朱国宪主张小区人防工程归业主共有超越了其权利范围，不符合前述解释第三条对业主共有范围的规定。小区人防工程所有权当不属业主共有。星海公司修建人防工程虽系强制义务，建造成本也应与房屋建造、小区绿化、道路修建等一并列入小区投资计划，但投资计划不等同于投资分担。案涉人防工程具有构造及利用上的独立性，能够明确区分，可以排他使用，在性质上也有别于小区单元楼梯、物业用房等业主共有设施，不计入公用建筑面积，不纳入小区容积率计算，故不能因人防工程建造成本列入投资计划，相应建筑物就归业主共有。事实上，星海公司与镇江新区规划局所签合同明确人防工程使用期间的水、电、卫生费、物业管理费、人防工程设备设施维护保养更新改造费用均由星海公司承担，如人防工程归业主共有，而运营费用由星海公司承担，也不恰当。朱国宪未能举证证明其分担了人防工程的建造成本，未能举证证明星海公司在商品房销售时曾承诺将人防工程利益让渡全体业主。星海公司将人防工程使用权另行处分也符合行业交易习惯，无悖相关行政部门的管理要求。小区人防工程的收益权不属业主共有。星海公司依法取得的人防工程经营、收益权，应予保护。人防车位不得出售，只能出租。《合同法》规定，租赁合同的期限最长不得超过20年，该法是《江苏省物业管理条例》的上位法，应优先适用于本案。住宅小区车位使用费由市场自主调节，星海公司将人防车位以出租20年，后续免租金的形式交付业主，45000元的租金标准适当。综上，案涉《港城尚府车位租赁协议》合法有效，朱国宪的诉讼请求于法无据，不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、朱国宪与江苏滩涂星海置业有限公司于2013年9月19日签订的《港城尚府车位租赁协议》合法有效；二、驳回朱国宪的其他诉讼请求；案件受理费926元，由朱国宪负担。朱国宪不服一审判决，提起上诉，二审期间坚持一审诉辩意见，并称案涉租赁合同约定的租赁期超过了星海公司的合法经营期，请求改判支持其一审全部诉讼请求，二审案件受理费由星海公司负担。被上诉人星海公司二审期间坚持一审抗辩意见，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人二审期间均未主张新的案件事实，未提交新的证据。经本院询问，星海公司未就案涉人防工程的投资是否单列核算，案涉人防工程是否由国家投资的事实作明确说明。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《江苏省物业管理条例》并非全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律，也非国务院制定的行政法规，朱国宪以案涉租赁合同违反该条例的规定为由，主张合同无效，本院不予支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该解释第四十五条还规定，法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。该法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。据此，案涉车库的投资人是否已经因商品房销售变更为购买商品房的业主，以及案涉人防工程的所有权归属，均不导致案涉租赁合同无效。星海公司现尚合法存在，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条也规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。故上诉人以案涉合同期限超出了星海公司登记的经营期限为由，主张合同无效，本院亦不予支持。《中华人民共和国人民防空法》以及《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》均未规定非国家投资、结合商品房工程修建的防空地下人防工程归国家所有。一审法院依据《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》以及案涉人防工程不是“避难层”为由，认定案涉人防工程所有权不属业主共有，依据不足，本院不予支持。星海公司是涉案结合商品房工程修建人防工程的初始投资单位，也是商品房的销售单位，在商品房购房人是否以支付购房款的方式分担了该人防工程建造成本的事实有争议时，该公司应当承担举证证明的责任。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《江苏省物业管理条例》规定，人民防空工程平时用作停车位收取汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的，剩余部分的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。故如果案涉人防工程的投资人被最终认定为相关商品房业主，星海公司依法对该人防地下室实施了维护管理和停车管理，朱国宪承租该地下室支出的租金应当首先用于星海公司支出的维护管理和停车管理的必要支出；剩余部分则应依法处理。综上，上诉人的上诉意见均不能成立，一审判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人朱国宪负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年七月二十日书 记 员 刘 静柏志海等与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷上诉案江苏省盐城市中级人民法院民事判决书(2014)盐民终字第01318号 上诉人（原审原告）柏志海。 上诉人（原审原告）汪爱玲。 委托代理人柏志海（汪爱玲之夫）。 被上诉人（原审被告）盐城市力拓房地产开发有限公司。 法定代表人毛志龙，该公司董事长。 委托代理人刘咏桦，江苏刘咏桦律师事务所律师。 上诉人柏志海、汪爱玲因与被上诉人盐城市力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓房地产公司）车位纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭新民初字第0563号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 柏志海、汪爱玲在一审中诉称，2012年10月12日，其与力拓房地产公司就位于盐城市亭湖区力拓·倾城花园2某地下人防车位使用权转让签订合同一份，合同为力拓房地产公司提供的格式文本。因该合同涉及到违反《中华人民共和国人民防空法》、《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规及国家政策的规定。目前该地下人防车位虽没有交付，但力拓房地产公司己收取原告7万元转让费。请求法院判令：1、解除柏志海与力拓房地产公司于2012年10月12日签订的《力拓倾城花园2号地下室车位使用权转让合同》；2、力拓房地产公司返还柏志海转让款7万元并承担利息。 力拓房地产公司在一审中辩称，柏志海的诉讼请求没有事实和法律依据。2012年10月12日柏志海在力拓房地产公司所承建的力拓倾城花园购买商品房一套，同时签订了受让地下人防车位使用权合同一份，该份合同是双方真实意思表示，无胁迫行为存在，且不违反国家强制性规定。根据商品房买卖合同附件四第六条的规定，柏志海在购买上述商品房时已经充分了解合同约定的条款，双方并不存在重大误解，人防车位使用权受让合同是商品房合同的补充约定，如果柏志海要求退车位，其应当连同商品房一起向力拓房地产公司协商解除买卖合同。在履约过程中，力拓房地产公司不存在任何违约行为，柏志海提出解除地下室车位使用权转让合同，不符合法定解除条件。根据建设部第58号文关于《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，防空法第五条，江苏省实施防空法办法第二条的相关规定，国家是鼓励和支持企业投资人防工程，地下工程应本着谁投资谁所有，谁收益谁维护的原则，因此力拓房地产公司有权利享有地下车位的使用权，并且对自己投资开发的地下车位使用权进行流转。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原审法院经审理查明：2012年10月12日，柏志海、汪爱玲与力拓房地产公司签订《力拓·倾城花园2某地下室车位使用权转让合同》。合同约定，转让方力拓房地产公司与受让方柏志海、汪爱玲在平等、自愿、协商一致的基础上，就位于力拓·倾城花园2某地下人防停车位使用权转让事宜、达成一致。受让方确定的地下人防车位位于力拓·倾城花园2某人防地下室10-1、10-2号停车位，该停车位使用年限等同于受让方所购力拓·倾城花园房屋产权的使用年限。车位使用权转让价款为7万元，受让方在签定合同时一次性付清全款。该合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，柏志海、汪爱玲依约交付力拓房地产公司购买车位使用权款项7万元。嗣后，柏志海、汪爱玲以双方所签合同违反相关法律、法规为由向力拓房地产公司要求解除双方所签车位使用权转让合同，并返还转让款未果，故诉至法院。 原审法院认为：本案争议的焦点是法律是否禁止属于人民防空工程的地下车位使用权的转让。（一）根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》未明确规定，作为人防工程的设施的使用权禁止买卖，亦未规定人民防空工程属于国防资产。且《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。故柏志海、汪爱玲与力拓房地产公司签订的《力拓·倾城花园2某地下室车位使用权转让合同》，不属于合同法规定的无效合同。（三）关于柏志海、汪爱玲要求解除双方于2012年10月12日签订的《力拓倾城花园2号地下室车位使用权转让合同》的问题。因《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中柏志海、汪爱玲与力拓房地产公司双方之间既没有就解除合同达成一致，在合同中也没有约定解除合同的条件。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案中，柏志海、汪爱玲要求解除合同，但其未能提供符合合同法规定的解除合同的事实依据与法律依据。故柏志海、汪爱玲要求解除双方所签《力拓·倾城花园2某地下室车位使用权转让合同》并返还转让款7万元及承担利息的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十二条、第九十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，一审判决驳回柏志海、汪爱玲的诉讼请求。案件受理费1590元，减半收取795元，由原告柏志海负担。 宣判后，柏志海、汪爱玲不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、一审法院认定本案为买卖合同纠纷，被上诉人在一审中也声明本案所涉合同是商品房买卖合同的补充约定，是买卖合同的一部分。买卖合同的目的就是取得标的物的所有权。而根据相关法律法规的规定，被上诉人不能出售地下人防车位，不能向上诉人转移车位的所有权，导致合同目的不能实现，故合同应当解除。2、被上诉人向上诉人出具的收费凭证上注明“其他租赁”行业收费。上诉人与被上诉人并未达成租赁车位的协议，且被上诉人也不可能将车位长期租赁给上诉人，因为根据法律规定租赁期限不得超过二十年。3、本案所涉合同是由被上诉人提供的，条款为格式条款，对于格式条款理解产生争议的，应当作对被上诉人不利的解释，故本案被上诉人向上诉人出售地下人防车位应理解为转让所有权。本案应当适用买卖合同的相关法律规定以及《中华人民共和国人民防空法》及《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》来处理，一审法院适用法律错误。综上，被上诉人与上诉人签订的合同因为被上诉人原因导致合同目的不能实现，且被上诉人存在违约行为，故请求二审法院依法改判或者发回重审，并判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。 被上诉人力拓房地产公司辩称：1、案涉小区地下人防车位依法应当属于被上诉人所有。被上诉人已经取得相关建设用地土地使用权，根据物权法第一百四十二条规定，上诉人取得地下人防车位的所有权。人防法并未排除被上诉人对地下车位的所有权。2、上诉人与被上诉人签订的地下车位使用权转让合同合法有效。本案所涉车位没有计入公摊面积，且合同已经明确约定是使用权转让，并未被现行法律禁止。双方对于车位使用权的转让符合市场经济发展要求。 二审中，被上诉人为证明其主张，补充提交了以下证据： 一、被上诉人的企业法人营业执照，证明被上诉人是经过合法登记成立的房地产开发企业。 二、《力拓·倾城花园2某地下室车位使用权转让合同》，证明该合同系双方当事人真实意思表示，不存在重大误解、显失公平或者欺诈、胁迫、乘人之危等可以撤销合同的情形，也不存在合同法规定的合同无效的情形。另外该份合同特别约定并确认以下事实：1、双方在合同第一条已经明确约定该地下人防停车位系转让方开发投资建设，其建筑成本未计入房屋销售成本及价格，其面积未作为公用面积分摊、未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移，其使用权及收益归转让方所有（合同第一条约定）。2、受让方知晓且只享有该停车位的使用权，无法办理产权证、土地证等相关手续（合同第四条第五款约定）。 三、双方签订的商品房买卖合同（含公摊面积分摊附件），证明上诉人购买的商品房，其公共部位与房屋分摊建筑面积构成中不包含该地下人防停车位的面积，即涉案的车位面积未作为公用面积分摊、未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。 四、盐城市房地产测绘中心测绘报告，证明被上诉人建设的车位不在房屋面积分摊之内。 五、价格备案表及价目表，证明上诉人所购买的房屋，其价格构成与涉案的车位无关，该地下人防停车位建筑成本未计入房屋销售成本及价格中。 上述证据三、四、五印证了双方《力拓·倾城花园2某地下室车位使用权转让合同》第一条关于转让车位“使用权”的约定。 六、国有土地使用权出让合同、土地使用权证，证明被上诉人合法取得案涉车位建设的土地使用权。按照物权法第一百三十六条的规定，被上诉人系合法开发建设。 七、人防办文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。证明被上诉人所建设的地下停车位人防工程系经过政府部门合法批准的，其建设资金系被上诉人自行投资。 八、建设审批图纸，证明被上诉人建设的地下人防工程已经按照法律、法规的规定，得到省级人防审图机构的审核。 上诉人对被上诉人提交的证据经质证后认为： 对证据一的关联性不认可，本案不涉及被上诉人主体资格的认定。 对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的。该证据能够证明双方存在着一个特别约定，即合同第四条第5项“国家政策对该地下人防车位有政策规定或调整的，按照国家法律政策规定处理”，同时还证明，双方合同约定了不可抗力的情形，包含了政府的政策、规划、法律法规的调整等政府行为。 对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。但能够证明被上诉人提供的是格式条款合同，在附件四的第六条有约定，被上诉人是出售车位行为。 对证据四的真实性、合法性、关联性不认可，证明目的也不认可。因为测绘部门不是有权认定分摊面积的相关部门。 对证据五的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，该证据中车位的出售价格是空白。 对证据六的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，该证据不能证明被上诉人合法取得涉案车位使用权。 对证据七的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，其中盐城市人防办文件能够证明被上诉人对该地下人防平时只能作为车库使用，表明被上诉人对该物业只能行使使用和收益的权益，但该使用和收益需要遵守相关的国家政策。 对证据八的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，该证据证明被上诉人有义务依法配建该地下人防工程，但不能证明被上诉人有权违法国家政策的规定进行车位使用权转让或出售行为。 本院对被上诉人提交的证据经审查后认为：对证据一、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据二、证据三的真实性、合法性、关联性予以认可，但其证明目的应当结合其他证据及事实予以认定。据此，本院可以认定，案涉人民防空（以下简称“人防”）地下建筑系被上诉人依法取得规划许可、国有土地使用权出让、建筑工程施工许可、人民防空工程许可等权、证后的自行投入、没有纳入公用分摊的合法建筑。 本院二审查明，原审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案是由于地下车位使用权转让而引发的争议，争议焦点有三个：一、案涉人防地下车位的权利性质及权利归属；二、案涉合同的交易对象及合同效力；三、上诉人提出的解除合同的理由是否成立。 一、争议焦点一：关于案涉人防地下车位的权利性质及权利归属问题。 （一）关于土地使用权。《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”第一百三十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”被上诉人提交证据证明其已经按照法律规定的程序取得了相应的土地使用权。被上诉人与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》第四条约定了土地使用权的平面界址和空间界址，故被上诉人对本案所涉人防地下车位（在本部分指整个地下车位及其构筑物，下同）相对应的土地，拥有合法的土地使用权。 （二）关于建筑物所有权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该人防地下车位是被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被上诉人应当对此享有所有权。 （三）关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、“平时”民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，相反，该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。 总之，被上诉人对案涉人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权，并且根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。 二、争议焦点二：关于案涉合同的交易对象及合同效力的问题。 （一）涉案合同中约定的“车位使用权”的实质。双方当事人所订立的《力拓.倾城花园2某地下室车位使用权转让合同》第一条以“使用权约定”为小标题对合同交易对象进行了说明：“本合同所指地下人防停车位系转让方开发投资建设，其建筑成本未计入房屋销售成本及价格，其面积未作为公用面积分摊未随地上部分的房屋产权一并转移，其使用权及收益权归转让方所有。”结合该条内容及前文关于人防地下车位（指整个地下车位及其构筑物）权利性质及其权利归属的认定，可见该条中所界定的交易对象名义上为“车位使用权”，实质上为“车位所有权”。此外，涉案合同中的其他条款也证明交易对象实质上为“车位所有权”：1、第二条约定“车位使用年限等同于受让方所购房屋产权使用年限”；2、第四.4条约定“在相关政策允许下，受让方除享有该停车位使用权外，同时享有该车位使用权的继承权。如将该停车位转让或出租，应将转让或出租范围限定在本小区范围内业主，并征得业主委员会及物业管理公司同意。转让或出租后，受让方承担一切连带责任。”该关于车位权属的再次转让、出租的限制性约定符合《物权法》第七十四条第一款的规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，表明了这是一个与《物权法》第七十四条第一款规定相调适的限制，而不是对车位权属的权能的限制。3、第四.5条约定“受让方知晓且只享有该停车位的使用权（不享有土地使用权），无法办理产权证、土地证等相关手续。若国家政策对地下停车位使用年限和性质做出具体规定或调整，该停车位使用年限和性质随国家法律政策规定处理。”从以上约定足以认定，涉案合同交易的车位“使用权”具有“所有权”的实质要义及其占有、使用、处分、收益等权能。 （二）关于案涉合同性质及其效力的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记为特定业主所有权的客体。”本案中的车位专门划定区域并编号，具备该条款规定的前两个特征。至于第三个特征即是否“能够登记”，建设部《房屋登记办法》第九十六条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。”江苏省建设厅《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干问题的指导意见》（苏建房（2009）196号）第十二.2条规定：“地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。”可见，案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。 《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案被上诉人对案涉整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。所以，将案涉合同认定为实质上的“地下车位所有权转让（出售）合同”，符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有其他合同无效的事由，而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。 （三）关于案涉车位所有权是否须经登记才能取得？《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中被上诉人未经登记即享有案涉人防地下车位的所有权，如前所述，是基于《物权法》第三十条这一“法律另有规定”所规定的情形。本院认为，上诉人未经登记，也已取得合同中约定的两个车位的所有权，相应的“法律另有规定”则是前述《物权法》第七十四条第二款。结合前述《房屋登记办法》、《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干年问题的指导意见》的有关规定可以看出，就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案上诉人可以不经登记而取得地下车位所有权，符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。 三、争议焦点三：关于上诉人提出的解除合同的理由是否成立的问题。 《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”这两条分别是关于合同约定解除和法定解除的规定。 针对上诉人提出的解除合同的理由： 1、关于上诉人主张案涉合同为买卖合同，以取得买卖标的所有权为合同目的，但上诉人无法取得车位所有权，故合同目的不能实现的解除理由。前文已述，案涉合同实质上为“地下车位所有权转让（出售）合同”，且上诉人只要依法履行合同，就能取得车位所有权，故该解除理由实质上并不成立。 2、被上诉人出具的标有“其他租赁”行业的收费凭证不能作为认定双方签订合同的内容和性质的依据，案涉合同并不是租赁合同，所以不适用《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的规定。且该规定是关于合同效力的规定，而非关于合同解除的规定。故该理由显然也不成立。 3、上诉人关于本案所涉合同是由被上诉人提供的，条款为格式条款，对于格式条款理解产生争议的，应当作对被上诉人不利的解释，故本案被上诉人向上诉人出售地下人防车位应理解为转让所有权的上诉理由，与本院对合同性质的认定一致，本院予以采纳。但其依据《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》的有关规定，仍以本案合同标的不得出售，合同目的仍无法实现为由的主张解除合同，本院不予采纳。《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》第二条第四款规定：“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。”依据盐城市人民防空办公室给被上诉人的批复文件，本案地下车位并不属于“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建”的防空地下室，不适用该条规定。况且该规定在效力等级上属于地方性法规，在规范性质上属于管理性规定而非效力性规定，故对本案合同效力及是否成就解除权均无影响。 综上，上诉人柏志海、汪爱玲的上诉理由中，仅部分有理，但关于解除合同的理由，均不成立。原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费2070元，由上诉人柏志海、汪爱玲负担。 本判决为终审判决。审 判 长 吴海龙审 判 员 刘仁海代理审判员 王 珩二〇一四年十月三十日书 记 员 许其娟唐云龙与天水市嘉诚物业管理有限责任公司租赁合同纠纷上诉案甘肃省天水市中级人民法院民事裁定书(2015)天民二终字第7号 上诉人（原审原告）唐云龙。 被上诉人（原审被告）天水市嘉诚物业管理有限责任公司。 法定代表人黄卫东，该公司经理。 委托代理人刘启明，陕西汉廷律师事务所律师。 委托代理人辛朝，陕西汉廷律师事务所律师。 上诉人唐云龙因与被上诉人天水市嘉诚物业管理有限责任公司（以下简称嘉诚公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2014）天秦民二初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐云龙，被上诉人嘉诚公司法定代表人黄卫东及其委托代理人刘启明、辛朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：唐云龙系天水市秦州区天庆路天府华庭2-111室业主，嘉诚公司系该小区物业服务单位，同时管理天水市天府房地产开发有限责任公司（以下简称天府公司）投资建设的天府华庭小区地下人防工程，租赁给该小区业主用于停放车辆。2011年8月11日，双方当事人口头约定，唐云龙以每月180元租金租赁了该小区人防工程中划定的1号车位停放车辆，租赁费累计一年一交。2014年初，嘉诚公司通知唐云龙车位不再出租，如唐云龙需要车位，可另选车位购买，因唐云龙承租的1号车位占用了消防通道，按规划要取消这一车位。2014年7月底，当唐云龙找嘉诚公司交付下年度租赁费时，嘉诚公司拒收。 原审法院认为，双方当事人之间有口头租赁合同的事实客观存在，租期届满前嘉诚公司已头口通知唐云龙不再出租。租期届满之后，唐云龙交付下年度租金时，嘉诚公司也拒收，说明嘉诚公司已不同意与唐云龙建立租赁关系。依据合同法的相关规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，嘉诚公司为该小区物业服务单位，管理该小区地下人防工程，是否出租车位，嘉诚公司有权决定。且唐云龙停放车辆的位置处于消防通道，有碍消防安全，故在嘉诚公司拒租的情况下，唐云龙要求继续租赁的理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决驳回唐云龙的诉讼请求。案件受理费35元，由唐云龙负担。 唐云龙不服一审判决，提出上诉称，一审判决对租赁标的物及租赁关系法律性质认识错误，事实认定不当，请求二审依法纠正并支持上诉人的主张，具体理由为：第一，上诉人与被上诉人之间系特定的物业服务租赁关系。上诉人作为业主，对小区用于业主停车的车位拥有承租权，这种承租权只有小区业主公约另有安排，或法律与公共利益排除时才可能终止。本案中上诉人所举证据充分证明被上诉人将本应用于小区公共停车的人防工程非法出售而强行终止了上诉人的承租权。第二，一审法院无证据认定上诉人停放车辆的位置占用消防通道，在一审中上诉人未见任何证据证实上诉人停放车辆的位置处于消防通道。 嘉诚公司当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果公证，应驳回唐云龙的上诉，维持原判，理由为：一是本案当事人之间存在特定的物业关系；二是业主有承租权不代表有承租的机会；三是涉案1号车位占用了消防通道，况且租赁合同期限已满，唐云龙要求承租没有事实和法律依据。 本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第四条、第五条的规定，人防工程建设实行国家投资与社会筹资建设相结合，建成后的人防工程，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。新建住宅小区配套的人防工程，一般由开发商投资建设，如满足人防工程的建筑面积计算在公摊面积之中，开发商将建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内等条件，在房屋销售后，购房的全体业主会成为小区人防工程的实际投资人，依法行使对相关人防工程的管理使用及收益权利。对于人防工程地下车位，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，权利人在管理使用时，也应当首先满足业主的需要。由上分析，就新建住宅小区配套的人防工程而言，其投资人可能为国家、开发商或小区全体业主，但明显不是维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的物业公司，因此物业公司无权决定小区人防工程的管理使用。就本案而言，诉争车位系小区地下人防工程的组成部分，不论该小区地下人防工程的投资人是开发商还是全体业主，嘉诚公司作为为涉案小区提供物业服务的物业公司，其本身无权决定本案诉争的地下人防车位是否出租，因此嘉诚公司作为本案一审被告诉讼主体不适格，唐云龙以其与嘉诚公司存在特定物业服务租赁关系为由，要求与不是地下人防车位权利人的嘉诚公司履行车位租赁合同于法无据，其主张依法不能成立。 另外，根据双方当事人庭审陈述，涉案小区共有业主200多户，但地下人防车位只有32个（含唐云龙之前一直承租使用的1号车位），即使该人防工程投资人明确，唐云龙基于小区业主的身份，也只是享有要求与地下人防车位权利人建立车位租赁合同的权利，但由于车位的有限性，其并不必然能租得车位停放车辆；同时，根据嘉诚公司提供的涉案小区地下一层人防工程平面图，唐云龙要求继续租赁的1号车位确实占用了消防通道，该车位客观上也不能继续使用，因此唐云龙起诉要求继续履行车位租赁合同，既没有法律依据，也不符合小区客观实际。 至于诉讼中唐云龙向本院递交的调取天府华庭小区地下一层规划及用途相关材料的申请，在嘉诚公司诉讼主体不适格的情况下，对唐云龙申请的证据进行调取与本案处理并无实际意义，故不予准许。 综上，本案中嘉诚公司诉讼主体不适格，本案应裁定驳回唐云龙的起诉，一审法院判决驳回唐云龙的诉讼请求不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审 判 长 杨宏权 审 判 员 李虓晖 代理审判员 朱金平 二〇一五年三月三十一日 书 记 员 郭子菲梅州市梅江区金骏花园业主委员会,杜丽琴与梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷案民事判决书广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2014)粤高法民一提字第120号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梅州市梅江区金骏花园业主委员会。地址：广东省梅州市梅江区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司。住所地：广东省梅州市。再审申请人梅州市梅江区金骏花园业主委员会（以下简称业委会）因与被申请人梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司（以下简称金骏公司）、一审第三人杜丽琴建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省梅州市中级人民法院（2013）梅中法民一终字第319号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月27日作出（2013）粤高法民一申字第1181号民事裁定，裁定提审本案，并依法组成合议庭对本案进行了审理。【当事人一审的意见】2012年12月28日，业委会向梅州市梅江区人民法院起诉请求判令：1、金骏公司立即腾退擅自出售（或出租）的梅州市梅江区金骏花园业主共有环保停车场中的22号停车位给业委会；2、金骏公司承担本案诉讼费用。主要理由：梅州市梅江区金骏花园（以下简称金骏花园）a、b、c、d栋168户中的业主从2007年起陆续与金骏公司订立购房合同。金骏公司在整个金骏花园售楼过程存在许多违法、违规的事实。例如：占用公共道路、绿地建立的环保停车场擅自改成停车位。环保停车场的权属，依法应属金骏花园全体业主共同共有。业委会认为金骏公司将环保停车场中的22号停车位出售、出租给第三人杜丽琴的行为，侵害了金骏花园全体业主的合法权益，依法应承担腾退责任。金骏公司辩称：业委会诉请金骏公司腾退车位没有理由，因车位是经过规划的，车位面积也未分摊到各业主。车位所占面积属金骏公司，有国土使用证为凭。金骏公司有权出售车位。第三人杜丽琴未到庭，未发表意见。【一审法院查明的事实】梅江区人民法院一审查明，业委会于2010年9月29日经梅州市住房和城乡建设局登记备案，金骏公司则是一间房地产开发公司。金骏花园是金骏公司在梅城江北开发的一个住宅小区，该住宅小区于2008年1月31日通过竣工验收，小区内共a、b、c、d四栋大楼，呈“回”字形。小区中央有一块公共绿地，沿绿地四周建有一带状环保停车场，环保停车场依序划了几十个停车位，并有编号。至于车位的个数，双方均确认有37个。环保停车场及各车位均未独立办理土地使用证。2010年1月22日，金骏公司与杜丽琴签订一份《车位租赁合同》，22号车位出租给一审第三人使用，期限60年。业委会与金骏公司均确认22号车位现由杜丽琴使用。对金骏公司将环保停车场车位出租等处置行为，业委会提出异议，认为环保停车场是占用公共道路、绿地建立，属全体业主共有，金骏公司无权处置。在与金骏公司沟通无效情况下，多次向政府部门投诉，但双方纠纷仍未解决。业委会遂将金骏公司诉至法院，提出上述诉讼请求，并申请追加22号车位使用方杜丽琴作为第三人参加诉讼，要求其配合腾退车位。【一审法院的处理意见】梅江区人民法院一审认为：本案业委会已经政府部门备案登记，符合国务院《物业管理条例》相关规定，具备原告主体资格，有权代表金骏花园全体业主起诉金骏公司。双方的争议焦点是22号车位使用权归属问题。业委会诉请金骏公司及第三人腾退环保停车场内的22号车位，前提需证明该车位使用权属于金骏花园全体业主共有。从业委会提交的证据即金骏花园环保停车场的规划图看，该环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批的。根据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该规定可看出，对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，物权法采用的是“约定说”，即车位、车库的归属由开发商与业主通过出售、出租、附赠等方式进行约定。本案环保停车场经过了规划，22号车位已由金骏公司与第三人通过出租方式进行约定，使用权已有归属。业委会主张22号车位使用权为金骏花园全体业主所有的意见依据不足，不予支持。业委会认为本案车位使用权的归属应适用《物权法》第七十四条的第三款即：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”来确定，因环保停车场经过规划且已通过政府相关职能部门审批，并未占用金骏花园全体业主共有道路或其他场地，故该条款并不适用本案争议，业委会属适用法律错误。综上，业委会诉请依据不足，根据“谁主张、谁举证”的规则，应承担举证不能的不利后果。业委会作为金骏花园业主大会的执行机构，起诉金骏公司已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意及授权，符合法定程序，应为有效。金骏公司质疑业委会提交的授权书业主签名真实性，但未提供证据证实，该异议不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，于2013年6月18日作出（2013）梅江法民二初字第37事判决：驳回业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由业委会负担。【当事人二审意见】业委会不服一审判决，向广东省梅州市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决：2.金骏公司立即腾退擅自出售（或出租）的金骏花园的环保停车场中的22号车位给业委会；3.金骏公司承担本案诉讼费用。主要理由：环保停车场中的22号停车位的使用权依法属梅州市梅江区金苑小区金骏花园全体业主共有。金骏花园a、b、c、d栋168户业主从2007年起陆续与金骏公司订立购房合同，金骏公司在整个金骏花园售楼过程中存在着许多违法、违规的事实。例如：占用公共道路、绿地建立的环保停车场擅自改成停车位。环保停车场的权属，依法应属金骏花园全体业主共同共有。建筑物区分所有权中除了专有部分外就是共有部分。金骏公司将业主共同共有的环保停车场中的停车位出售、出租给第三人的行为违反了《物权法》第七十三条、第七十四条的规定，侵害了金骏花园全体业主的合法权益。本案纠纷所涉及的所有证据都由金骏公司掌握，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》应由金骏公司负举证责任。金骏公司二审答辩称：1、金骏公司是涉案车位的合法权属人，有权把涉案车位依法处置给第三人使用。涉案停车位是金骏公司经职能部门依法规划的车位，金骏公司是当然的权属人，依法有权以出售、附赠、出租等方式处分给业主使用，不存在侵害各业主合法权益的情况。这有国有土地使用证、车位规划图纸和金骏公司与各业主签订的《金骏花园商住楼买卖合同》第四条“内院物业产权属甲方所有，乙方无权干预甲方物业产权变动”（注：甲方即为金骏公司）的合同内容等证据予以证实。可见，涉案车位属已依法规划的停车位，金骏公司有权依法处置。2，到目前为止，业委会没有从金骏公司处通过附赠、购买、出租等合法形式拥有涉案停车位的权属。而且，业委会诉称涉案停车位属业主共有无事实和法律依据。3、一审判决认定业委会具备原告主体资格依据不足。综上所述，业委会的上诉无事实和法律依据，请依法给予驳回上诉或业委会起诉，以维护金骏公司合法、正当的权益。【二审法院查明的事实及处理意见】二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审审理认为，本案的焦点是争议的22号车位使用权的归属问题。金骏花园环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批，争议的停车位位于该环保停车场内，由金骏公司与杜丽琴通过出租方式约定了使用权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，金骏公司与杜丽琴通过出租方式约定争议停车位的使用权符合法律规定。金骏公司与杜丽琴通过出租方式约定争议停车位使用权的行为并未侵害金骏花园全体业主的合法权益。业委会上诉主张争议的22号车位的使用权为金骏花园全体业主所有的意见依据不足，难以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，予以维持。业委会上诉理由不充分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院于2013年9月16日作出（2013）梅中法民一终字第319事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人业委会负担。【当事人再审阶段的意见】业委会不服二审判决，向本院申请再审，请求：1.撤销一、二审判决；2.判令金骏公司腾退擅自出售、出租的涉案环保停车场内的22号车位给业委会。主要理由：涉案22号停车位是占用小区公共道路、绿地建设的，依法应属金骏花园全体业主共有。金骏公司将业主共有的环保停车场中停车位出售、出租给第三人的行为违反了《物权法》第七十三条、第七十四条的规定，侵害了金骏花园全体业主的合法权益。另外，金骏花园的业主与金骏公司签订的房屋买卖合同并无约定涉案环保停车位属金骏公司所有，即使有约定也是无效的。一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，请求再审法院判决上述所请。金骏公司及杜丽琴经本院传票传唤，无正当理由未参加再审庭询，亦未提供书面答辩意见。【本院再审查明的事实及判决理由和结果】经审查，二审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院查明，金骏公司在二审期间，向二审法院提交一份其公司与谢某签订的《金骏花园商住楼买卖合同》，拟证明其与业主约定涉案环保停车场归其所有，并称其可以找到148份合同有约定车位归其所有。在合同中的四、载明“内院物业产权属甲方所有，乙方无权干预甲方物业产权变动，乙方要服从物业管理，不得乱拆、乱建、乱堆、乱放，如有特殊情况需改动要经过甲方同意，否则造成的后果由乙方承担，防盗网要按甲方要求统一规格、形状安装，公共主门、对讲机、监控管理系统由甲方做好后按实向乙方收取”。该合同中的五、载明：“其他约定事项：乙方付清全部款项，甲方办好房产证后本合同自动失效。”业委会对此认为，上述合同并无明确约定涉案环保停车场归金骏公司所有，且在梅州市住房和城乡建设局存档的所有房屋买卖合同都没有关于涉案环保停车场的约定。即使合同有约定也应是格式条款而属无效，更何况合同最后一条也约定乙方付清全部款项，甲方办好房产证后本合同自动失效，故金骏公司以此主张涉案环保停车场属其所有理由不成立。上述中的甲方指金骏公司，乙方是指买方即业主。另查明，金骏花园小区共有168个单元。再审审查期间和再审期间，本院依法就涉案环保停车位所占的土地性质向梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅、广东省国土资源厅等相关部门征求意见。梅州市城乡规划局于2014年2月25日函复：1.金骏花园总面积规划于2006年8月审批，技术指标中的绿地面积包括环保停车场面积在内。2.环保停车场面积按100％计入绿地面积。绿地面积具体计算方式为：中心绿地面积＋环保停车场面积＋用地东侧的宅旁绿地面积。广东省住房和城乡建设厅于2014年12月1日函复：根据梅州市城乡规划局的相关答复，梅州市金骏花园的环保停车场用途应属于该小区建筑区划内的绿地。广东省国土资源厅于2014年11月28日函复：一、根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”的规定，鉴于该小区的环保停车场是建立在绿地的基础上，其面积100％计入绿地面积，即在用地时按照规划功能属于绿地面积，依法应为全体业主共有。二、根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，没有约定或者约定不明确的，车位、车库应属于全体业主共有。该小区环保停车位的权属没有约定，依法应属于全体业主共有。业委会确认上述函复内容的真实性、合法性、关联性。本院认为，本案的争议焦点为涉案停车位的所有权归属问题。根据梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅函复的内容，涉案环保停车场占用的是金骏花园小区公共绿地的面积，其本质上属于业主共有的公共绿地，依照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，涉案环保停车场应属金骏花园小区全体业主共有。金骏公司将该车场内的22号车位擅自出租给第三人的行为，损害了金骏花园全体业主的合法权益，业委会诉请其腾退该车位有事实和法律依据，本院予以支持。关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属金骏公司所有的依据。金骏公司在不具有涉案环保停车场所有权或使用权的情况下，通过出租方式约定涉案停车位的使用权是无权处分行为，应属无效，二审法院认为金骏公司该行为符合《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，属适用法律错误。关于金骏公司提供的《金骏花园商住楼买卖合同》能否作为认定涉案环保停车场归其所有的依据问题。从金骏公司提供的上述合同分析，首先，涉案环保停车场设在金骏花园建筑区划内、属金骏花园全体业主共有的绿地之上，不能独立取得产权证书，不能成为金骏花园院内具有独立产权的物业，可见该合同并无包含约定涉案环保停车场归金骏公司所有的内容，更何况双方同时约定在业主付清全部款项，金骏公司办好房产证后本合同自动失效。其次，根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，即使金骏公司与金骏花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归金骏公司所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。综上所述，金骏公司称《金骏花园商住楼买卖合同》约定涉案环保停车场归其所有，并以此主张其拥有涉案环保停车场的所有权依据不足，本院不予采纳。综上所述，一、二审判决处理欠妥，本院予以撤销。业委会的再审申请理据充分，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民二初字第37号民事判决和广东省梅州市中级人民法院（2013）梅中法民一终字第319号民事判决；二、梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，腾退梅州市梅江区金骏花园环保停车场内的22号车位给梅州市梅江区金骏花园业主委员会。本案一、二审案件受理费各100元，均由梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判 长： 申良洪代理审判员：洪望强代理审判员：郭尔绚二Ｏ一四年十二月十九日书 记员： 范怡倩
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