爱情合伙人的法律风险管理（六）_中南河法制网-法学学习

婚姻实务爱情合伙人的法律风险管理（六）房产证的秘密房产证加名新婚姻法出台后，许多未婚夫妻要求婚前房产证加名字，以免自己利益蒙受损失，婚前房产证上加名字要征收3%契税，加不加名字要根据自身情况考虑，夫妻房产证加名主要分两类：一是婚前房产证上加名；二是婚后房产证加名。对“房产加名”即夫妻一方所有的房产增加另一方为共有人，在法律上来说，实质就是增加房屋的共有权人，主要分为两种情形：其一、婚前房屋产权增加共有人。这种情况按转移登记中的“赠与”、“买卖”方式依据双方申请办理：1、属于赠与的，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；2、属于买卖的，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。其二、婚后房屋产权增加共有人。这种情况属于更正登记，夫妻只需持房产证、身份证和结婚证到房产交易中心办理即可。房产证有你名字，房子未必是你的其一：恋爱期间男方父母出资买房，登记在未婚夫妻名下，分手后房子该如何分割？现状：房子直接登记在未婚夫妻双方名下，一旦感情破裂。男方主张：房子是自己父母出资购买，房产证上加上女方的名字系以结婚为目的，现结婚的目的未实现，房子应当属于自己单独所有；女方主张：房产证上有自己的名字，应当视为男方对自己的赠与，自己当然是共有人，双方未约定份额，因此应当平均分配。法律分析：从国家层面尚未有统一的规定对此予以明确，但个别省市都出台相关规定，对其管辖范围内发生的此类案件规定了相对明确的标准，比如，《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条规定，从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。全国范围处理此类问题的方式也都参照上海的做法，即确定房子属双方共有，但未出资方所占的份额较小。此方式属于“按登记确定所有权人”和“按实际出资确定所有权人”两种确定所有权方式的折中，是法律为了充分考虑双方当事人的利益而做出的妥协。其二、婚后夫妻双方把一方婚前取得的房产变卖后，又添加部分款项购买了房子，离婚时房子该如何分割？现状：男方婚前购置房产，婚后女方以地角不好、面积偏小等理由要求换房，男方不得已卖掉婚前购置的房产，又添加部分款项购买了房子，但房产证上仍是其个人的名字，一旦离婚，该房子如何分割就面临很大的问题男方主张：该房子是其婚前个人财产的转化，并且现在的房产证上仍旧是自己的名字，该房子理应属于其个人财产；女方主张:该房产属于婚后取得，应当属于夫妻共同财产。法律分析：《婚姻法司法解释一》第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。根据上述规定，夫妻一方的婚前个人财产不因婚姻关系的存续而转换为夫妻共同财产，男方婚前购置房产，婚后售出后添加部分款项购置了新房子，房产证上仍旧是男方的名字，此种情形属于男方婚前财产形式的转化，而财产的性质未发生变化，因此，婚后新购置的房产仍属于男方的婚前个人财产，另行添加的部分款项如无证据证明系男方的婚前个人财产，则应认定为夫妻共同财产，在离婚时由男方以其个人财产对女方予以补偿。其三、男女双方恋爱期间共同出资买房，但未办理房产证，分手时该房产该如何分割？现状：生活中，恋爱中的男女已将结婚排上日程，与开发商签订预售合同购置了婚房，并共同出资支付了首付款，但房屋交付前由于各种原因而分手的事情比比皆是，这时购置的未交付的婚房如何处理呢？双方都觉得该房子不吉利，主张对方给予其一定的补偿，房子归对方所有。该未交付的房子应当认定为男女双方共有，由于未约定份额，通常视为按份共有，按照当初各方在支付的首付款中所占的份额，确定各方在该房子中的份额。份额确定后，会出现以下三种情况：1、如果一方主张单独取得该房子的所有权，由其按照目前的市场价格乘以对方所占的份额，减去对方已支付的首付款所得的差额，对对方予以补偿，剩余贷款由其继续偿还；2、如果双方均放弃房子的所有权，由法院主持对该房子进行拍卖，所得价款偿还贷款后，双方按份额分配；3、如果双方均主张主张房子的所有权，由双方竞价，出价高者按照第一种情况所述的方式对另一方进行补偿。

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