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（2013）浦民一(民)初字第23658号 原告xx，女，1987年5月6日生，汉族，住浙江省xx室。 委托代理人xx，上海市浦东新区xx法律服务所法律工作者。 被告沈菊宝，男，1983年10月7日生，汉族，住江西省xx号。 原告xx诉被告张雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2013年8月6日公开开庭进行了审理。原告xx的委托代理人xx，被告张雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告xx诉称，被告作为二房东与原告在2012年8月1日签订了位于浦东新区商城路xx室的房屋（朝东大卧室）单间租赁合同。该合同约定了租期为2012年8月5日到2013年8月4日止。租金为每月人民币（以下币种相同）7,300元，押金为14,600元等内容。不料被告在2012年12月12日在未经通知原告的情况下擅自对商城路108弄8号402室房屋进行装修，且重新设定密码，致使原告深夜加班归来后无法进入房屋。原告作为女生，精神受到一定损害，无奈之下只好暂住酒店。且出租屋的热水器等家电经常故障无法使用，因此原告打算退租。但双方协商不通。至2013年2月1日，被告突然野蛮的强行撬门进入原告的卧室，将原告的大部分生活用品擅自扔在无探头无人监管的公共楼道上，致使原告的财产遭受了损失。故原告起诉来院，要求：1、判令被告返还房屋押金14,600元；2、判令被告赔偿HTC手机（价4,800元），压力锅（价360元），豆浆机（价400元），挂烫机（价320元），总计金额5,880元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告张雨辩称，对原告支付的押金数额予以认可，但依据双方签订的租赁合同第4.3条，原告于2012年12月25日应付租金日没有支付房租，并在2013年1月25日仍没有支付租金，在此期间，被告与原告多次进行交涉，但原告始终没有明确回应。原告逾期支付租金已经构成违约，应当承担违约责任，即支付月租金的两倍14,600元作为违约金，现被告要求将原告所支付的押金作为违约金予以抵扣，不同意退还。被告对系争房屋内除租住给原告以外的其他房间进行装修是被告的权利，无需经过原告许可，被告当时确实更换了密码，但属无意为之，并于次日第一时间改回来了。原告并无证据证明其所主张的损失物品是在走廊中丢失的，故不同意赔偿原告损失。 经审理查明，系争房屋登记的权利人为案外人xx。2012年3月25日，xx与被告张雨签订房屋租赁合同一份，将系争房屋出租给被告张雨作为住宅使用，租赁期限自2012年4月26日起至2017年4月26日止。 2012年8月1日，被告张雨（甲方）与原告xx（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于上海市浦东新区商城路108弄8号402室朝东大卧室之物业（以下简称“该房屋”）在良好的情况下出租给乙方居住使用。该房屋的建筑面积总计25平方米。租赁期限为壹年，自2012年8月5日起至2013年8月4日止。月租金为7,300元，租金按壹个月为一期支付，第一期租金应于2012年8月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的十日前。合同第4.3条约定：如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过十日，甲方则有权将房间重新挂牌出租并带新租客看房，在此期间若乙方自行支付应付租金、或在甲方告知其已收到新租客明确的承租意向后两日内补足全额租金，则本合同继续正常履行，否则视为乙方违约并按本合同第9条承担违约责任。合同第5.1条约定：除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第7.6条约定：乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过三日，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。合同第9条约定：本合同生效后，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除须按本条承担违约责任外，还须支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，则乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除须按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告亦按约向被告支付了租房押金共计14,600元。 2012年12月12日，原告与被告进行了短信联系，内容为：原告称：我的密码怎么不好使了呀，进不来了；被告回复：晕，对不起可能昨天给装修师傅设密码把你的编号记错了误删掉了，1234，这个可用，见面帮你恢复，不好意思。 2012年12月14日、15日，原告与被告又进行了短信联系，内容为：原告称：没热水了，晕；被告回复：明天上门维修。 2013年2月1日，被告向原告发送了一条短信，内容为：xx，至今我已连续两个月未收到你应交房租，你早已构成违约，数次与你沟通后均无任何进展，因此我已合理合法收回你房间使用权，你在这里的居住从今天起正式结束，未经我允许你任何形式的进入房子都属违法行为，大门密码已消除，门禁卡即将失效。任何除了业主和我的以外的物品均视为你自主放弃，并已堆放至门口安全楼梯。此前我已至陆家嘴警方做过相关陈述，此后我会尽量避免在除了人民法院或派出所以外的地方与你有任何形式的直接沟通。 2013年2月26日，原告向上海市公安局浦东分局梅园新村派出所报案称：2013年2月1日晚上17时30分许，xx在商城路108弄8号402室内的个人物品因为房租问题，被其同租人张雨搬到了房间外面并堆放到楼道内的安全楼梯里，并把该房间密码锁的密码换掉了，后xx清点后发现有以下物品不见了：HTC T9199手机一部价值6,000元、电压力锅一只价值450元、挂烫机一台价值400元、进口水壶一只价值200元、豆浆机一台价值500元、还有一套古钱币（西安产）价值约50,000元，其他还有一些厨房用品。 2013年5月9日，上海市浦东新区陆家嘴街道菊园居民委员会出具了一份情况说明，内容为：2013年2月2日下午，居委接汇豪物业电话反映商城路108弄8号402室二房东张雨和其租客xx因房租问题发生纠纷，张雨将xx的大部分生活用品搬到门外的公共楼道上，居委社工乔国宝和物业保安领班一起上门了解情况，同时110警察也来到现场，见张雨和她的母亲已在现场整理物品，社工乔国宝与保安领班陪同张雨和她母亲一起进入402室拿回了其余的生活用品。 2013年5月27日，原告xx向本院提起诉讼，诉请如前。 庭审中，原、被告双方一致确认，合同签订后，原告已经向被告支付了截止至2013年1月4日的租金，之后未付，被告曾就原告拖欠的租金催讨过两次，被告在催讨租金的同时亦告知原告如其未按期支付租金，被告将按合同约定解除合同收回系争房屋，但原告既未支付租金也未搬离系争房屋。原告称其未支付租金的原因一方面是双方就被告擅自装修房屋导致原告在外居住酒店的费用赔偿问题无法协商达成一致意见，另一方面是系争房屋的热水器经常故障无法使用，双方就退租和赔偿维修问题亦无法协商达成一致意见。被告则称装修设置密码时其是误将原告密码删除，后及时给原告恢复了密码，且热水器损坏属于正常使用过程中的问题，其亦及时进行了维修，不能构成原告退租的理由。 审理中，因被告无法提供系争房屋产权人同意被告转租的相关证据，经本院释明合同无效的后果，被告要求原告双倍支付2013年1月5日至2013年2月1日的房屋租金12,716元。 以上事实，由原、被告提供的房屋租赁合同、收条、上海市公安局案（事）件接报回执单、情况说明、照片、上海市房地产权证以及原、被告的庭审陈述等证据在案佐证。 本院认为，被告未经原出租人同意擅自将系争房屋的部分转租给原告，故原、被告之间的租赁合同应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。现被告已于2013年2月1日自行将原告在系争房屋内的物品搬离并收回系争房屋，故原告要求被告退还房屋押金14,600元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿物品丢失的各项损失，因原告在收到被告发送的关于物品搬离情况的短信后未及时自行取回自己的物品，且原告亦未能提供充分证据证明其所主张的物品损失的实际发生，故对原告该要求本院不予支持。经本院释明合同无效的后果，被告要求原告按照合同约定的租金标准双倍支付自2013年1月5日至2013年2月1日的租金12,716元，于法无据，本院不予支持。鉴于原告实际使用了租赁物，理应支付2013年1月5日至2013年2月1日相应的使用费，至于具体计算标准应参照双方约定的租金标准确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、 原、被告之间的房屋租赁合同无效； 二、 被告张雨应于本判决生效之日起十日内返还原告xx房屋押金人民币14,600元； 三、 原告xx应于本判决生效之日起十日内向被告张雨支付自2013年1月5日起至2013年2月1日止的房屋使用费人民币6,358元； 四、 驳回原告xx其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费312元，减半收取156元，由原告xx承担46元，被告张雨承担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 孟筱晖 二〇一三年九月二十二日 书 记 员 尹俐媛 |
