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河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）安中民三终字第1248号 委托代理人赵秀英，河南殷商律师事务所（住所地安阳市）律师。 被上诉人（原审被告）马凤英。 二被上诉人共同委托代理人侯绍景，大沧海律师事务所（住所地安阳市）律师。 上诉人李丽萍因与被上诉人马福生、马凤英房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2014）文高民初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明，马福生、马凤英系夫妻关系，2003年，被告马福生单位安阳市国家税务局集资建房，被告马福生出资购买了位于安阳市文峰区中华路街道办事处富泉街18号康馨花园10号楼8层东户房产一套，支付购房款304100元，并通过银行贷款140000元。该房产实际位于7层，连车库为8层。原告曾通过被告马凤英在海南恒宇房地产开发有限公司集资，金额为1100000元。2011年11月19日，被告马凤英因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被刑事拘留，于同年12月21日被逮捕，后于2013年2月5日被安阳市北关区人民法院以非法吸收公众存款罪判处有期徒刑5年，并处罚金人民币200000元。2011年9月25日，原、被告签订了协议一份，约定二被告自愿将康馨花园北园10号楼7层东户自用房产一套卖给原告所有，双方商定成交价格为人民币1000000元，原告在2011年9月25日将海南存款单据及合同共计1100000元整交与二被告，二被告负责向海南恒宇公司讨要，不再与原告有任何关系（差额部分双方不再互找），同时二被告将该房屋的交款凭证和手续交与原告，并于2011年10月31日前将上述房屋（包括车库）交给原告，若原告需办理房产证及过户手续，二被告应提供必要的证件并协助原告办理，所有费用均由原告承担。原告与被告马福生在该协议上签了字，被告马凤英的签名系被告马福生代签。2013年4月，原告搬入康馨花园10号楼7层东户房屋中居住。被告马福生称原告系强行入住，并于2013年4月6日报警。公安机关出警后认为属于民事纠纷，告知双方协商解决或到法院起诉。2014年1月22日，被告马福生办理了房产证，将位于安阳市文峰区中华路街道办事处富泉街18号康馨花园10号楼7层东户房产登记在自己名下。康馨花园10号楼7层东户房产自2012年至2014年的物业服务费均由被告马福生交纳。 以上事实，有原告李丽萍提交的2011年9月25日协议、电费收据、气费发票、被告马福生提交的购房集资款收到条、房屋买卖协议、担保协议书、担保费发票、住房公积金审批表、个人购房借款／担保合同、物业费收据、安阳市北关区人民法院（2012）北刑初字第144号刑事判决书、接处警登记表、房屋所有权证、土地使用权证、户口簿以及原、被告当庭陈述予以证实，以上所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。 原审法院认为，原告李丽萍虽与被告马福生签订了协议一份，但双方之间并非真实的房屋买卖关系，而是一种以房抵债行为，因双方之间根本不存在债权债务关系，且原告也并未支付实际的对价，而约定支付的是其在海南恒宇房地产开发有限公司的债权凭证，被告马福生在明知该债权有可能无法实现的情况下而仍然选择接受该债权凭证的行为违背常理，又因被告马凤英并未在该协议上签字，故该协议并未生效，且原告也未提供证据证明其按协议履行了给付债权凭证的义务，被告马福生也未将购房时的手续交于原告，也并未从该房屋中搬出，并将该房屋登记在了其自己名下，故该协议也未实际履行。综上，原告要求二被告将康馨花园北园10号楼7层东户房产（包括车库及其他附属设施）过户到其名下的主张，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：驳回原告李丽萍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李丽萍负担。 李丽萍上诉称，一、原审法院判决认定事实严重错误。上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系，双方所签协议是双方在遵循平等自由、公平公正原则下形成的约定，不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的情形，故该协议.成立且合法有效。原审判决认为并非房屋买卖关系，是以房抵债行为，双方未支付实际对价等观点错误。二、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合法有效且双方均已部分履行义务。被上诉人马凤英虽未在协议上签字，但不影响该协议的合法生效，因为被上诉人之间系夫妻关系，上诉人出于善意进行债权转让和房屋交易，有理由相信马福生的代理权，即便马凤英未在协议上签字，但不影响该协议的合法生效。同时，上诉人已将所持有的海南恒宇的债权手续交付给马福生，马福生将案涉房屋交付给李丽萍，虽然马福生未将购房手续交付李丽萍，并将房屋登记在自己名下，只能说明马福生未按协议全面履行约定义务。请求改判马福生、马凤英履行合同，将文峰区康馨花园北园10号楼7层东户的房产（包括车库及其他附属设施）过户到李丽萍名下。 马福生、马凤英辩称，被上诉人与上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，亦不存在债权债务关系，所签协议不是被上诉人的真实意思表示，且双方也从未按照协议履行。上诉人未将集资手续交与被上诉人马福生，而是在公安机关予以登记，被上诉人马福生也未将购房手续交与上诉人，且已将诉争房屋登记于马福生自己名下。同时，被上诉人马福生在没有明确授权且在其他共有人不知情的情况下处分夫妻共同共有的房屋，属于无权处分。上诉人的行为亦并非出于善意，其主张房屋买卖也并未支付实际的对价。所以认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，二审中，证人赵喜根证明签订协议的目的是为了避免麻烦，确保争议房产不被别人抢占，其他审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。 本院认为，上诉人李丽萍通过马凤英向海南恒宇房产公司非法集资110万元，李丽萍已经在公安机关登记，其属于刑事案件的被害人，马福生在明知集资款被骗无法追回的情况下与李丽萍签订房屋买卖协议有悖常理，且证人赵喜根证明签订协议的目的是为了避免麻烦，确保争议房产不被别人抢占，故上诉人主张买卖协议真实有效的理由不能成立；李丽萍主张双方已按照协议部分履行义务，但未提供充分证据证明，被上诉人亦不予认可，且房屋产权在协议签订后办理产权登记时，仍登记在马福生名下，上诉人主张房屋买卖合同合法生效，证据、理由不足。综上，上诉人李丽萍要求二被上诉人将康馨花园北园10号楼7层东户房产（包括车库及其他附属设施）过户到其名下的上诉主张证据、理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李丽萍承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫学海 审 判 员 付文华 代理审判员 秦现华 二〇一五年九月十八日 书 记 员 张文科 |
