|
2012年1月16日，以张新房为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第6号商住楼1单元10层1002号房，该商品房用途为住宅，建筑面积129.5平方米，总金额285289元，买受人于2012年1月16日前支付总房款的60%计185289元，剩余总房款的40%计100000元办理按揭贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电预留入户接口；2、电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5、燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：1、逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付；2、期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用；3、条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。 中海公司于2012年1月16日收取张新房房款185289元，于2012年5月16日收取房款100000元。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年9月13日，张新房在中海公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示张新房所购丽江6号楼1单元1002号房屋的总房款、暖气热力表费等均已付清。被告至今未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告张新房与被告中海公司签订房屋买卖合同后，向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告中海公司据实予以延期的情况下，被告中海公司未如约于2012年5月31日将房屋交付给张新房使用，故张新房要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。因原告张新房已于2013年9月13日在被告中海公司处领取了房屋钥匙，接收了其所购买的房屋，应视为原告张新房以实际行为变更了双方约定的交房标准，故逾期交房违约金应自2012年6月1日起计算至2013年9月13日。根据合同约定逾期未取得房地产权属证书违约金亦应自2014年9月13日开始计算。被告中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对其工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告中海公司并未向原告张新房告知该事项，故被告中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。但结合本案实际情况，因焦东路桥施工确对中海·丽江工程施工造成一定影响，且原告张新房已在被告中海公司处领取了房屋钥匙，被告中海公司已履行了交房义务，故被告中海公司请求法院对违约金标准予以调整的请求，应予采纳。根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告中海公司按照合同约定的违约金的50%向原告张新房支付逾期交房违约金。被告中海公司未按照约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应当按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。依照合同约定，原告应当在2012年3月16日前支付购房款，而原告最后一次交纳购房款100000元的时间为2012年5月16日，原告应当按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，被告要求原告支付61天违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告张新房要求中海公司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》㈡第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款285289元向原告张新房支付逾期交房违约金13380.05元（从2012年6月1日起至2013年9月13日共计469日，按日万分之二的50%计算）； |
