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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）山民一初字第00613号 原告（反诉被告）张新房，男，52岁，汉族，住焦作市山阳。 委托代理人王清喜，河南剑源律师事务所律师。 委托代理人邓超，河南剑源律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州经济技术开发区第五大街109号。 法定代表人范宝堂，总经理。 委托代理人赵春林，河南博联律师事务所律师。 委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。 原告张新房与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月9日作出受理决定，立案后向被告中海公司送达了起诉状、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，向原告慕迎霞送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）中海公司向本院提起反诉，本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告张新房房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，并向反诉被告送达了反诉状，原告（反诉被告）张新房的委托代理人王清喜、邓超，被告（反诉原告）中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告张新房诉称，2012年1月16日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第6号商住楼1单元1002号房，房屋总价款285289元，合同约定交房日期为2012年5月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房且至起诉之日该房屋仍不具备交房条件，基础设施、公共配套建筑未达到交付条件，逾期也未给原告办理房地产权属证书。现起诉要求：1、被告向原告支付逾期交房违约金42793元、基础设施、公共配套建筑未达到交付条件违约金21387元、逾期未取得房地产权属证书违约金11115元，共计75295元（违约金从2012年6月1日开始暂计算至2014年7月1日，之后违约金每日按照房屋总价款的万分之二：计算至取得房地产权属证书之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 本诉被告中海公司辩称，1、被告中海公司已通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日。2、焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成了重大影响，应在合同约定的违约天数基础上予以扣除233天。3、合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对于一方当事人明显不公平，被告请求法庭对合同违约条款予以调整。4、一个法律行为可以引起多个法律事实，但一个法律行为应当对应一个法律后果，故被告不应因同一法律行为而承担多种法律上不利后果。 反诉原告中海公司反诉称，2012年1月16日，双方签订商品房买卖合同，约定若买受人逾期支付购房款的，应按照合同第七条承担违约责任。反诉被告应当在2012年3月15日前支付购房款，其实际最后交款时间为2012年5月16日，逾期61天，应支付违约金1220元。现提出反诉，请求：1、反诉被告支付违约金1220元；2、诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告张新房辩称，根据双方签订的合同约定，只有在因为原告的原因导致银行在60日内未将按揭款打入被告账户的，原告才承担责任，但是本案中并非是由于原告原因造成，所以原告不承担违约责任。请求驳回中海公司的反诉请求。 根据本反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：1、原告本诉诉讼请求的依据；2、被告反诉请求的依据。 围绕争议焦点，原告（反诉被告）张新房提交证据材料如下：证据一，商品房买卖合同一份，证明原被告合同签订的时间以及交房条件；证据二，收据二份，证明原告已经按照合同约定履行了全部义务，由于被告违约，出现了未能办理相应的房屋证书以及交付达到相应条件的房屋的情况，故被告应该承担相应的违约责任，支付相应的违约金。 被告（反诉原告）中海公司质证认为，对证据一、二真实性均无异议，但是原告确实逾期交款。 对原告（反诉被告）张新房所举证据，本院认证如下：证据1、2均真实有效，予以确认。 围绕争议焦点，被告（反诉原告）中海公司提交证据材料如下：证据一，6号楼工程竣工验收报告一份，证明2012年4月1日6号楼已经单体验收合格。证据二，1、监理公司出具的停工说明一份；2、焦东路桥封闭期间公告报纸二份；3、焦东路桥附近商铺情况说明三份；4、南水北调办公室出具的证明一份；5、焦东路桥规划图一份；6、焦东路-中海丽江项目照片四张；共同证明因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的事实，中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近，规划图中的红色粗线为南水北调施工围墙（即照片中的围墙广告牌）将中海丽江施工工地全部围挡，焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工；同时，焦作日报的配图可以反映出跨渠桥两侧不能通行，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入；2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。证据三、入住办理流程表一份，证明被告已经履行了交房义务。证据四，燃气施工合同一份，证明被告已经按照商品房买卖合同约定已经将燃气安装入户。证据五、收据一份，证明原告逾期交款61天。 原告（反诉被告）张新房质证认为，对证据一的真实性无异议，但是该验收报告仅仅证实了该商品房已经达到单体验收合格，但是并不能认定该房屋已经达到交付条件，因为根据合同第八条约定，向原告交付房屋至少应该符合三个条件：第一，单体验收合格，第二，在约定的时间之前交付，第三，另外还得基础设施达标；所以仅仅验收合格，没有交付不符合约定。对证据二的真实性无异议，但这些原因都不应成为被告逾期交房的原因，根据合同第八条规定，必须是不可抗力才可予以延期交房，即使是不可抗力，也应在发生之日内30日内告知原告，而被告并未告知原告；本案中南水北调的工程远远早于中海房地产施工，所以中海公司应该能够预见到，现在不能以此来说明其并未违约。对证据三有异议，是否交房不应该以竣工验收以及住房流程表的时间来认定，必须具备合同约定的条件，才能认为被告已经履行了交房义务，对入住流程表的真实性没有异议，但是进一步证明了被告的违约情况。对证据四的真实性没有异议，但是燃气从交房日到现在仍不能实际使用。对证据五的真实性无异议，但是被告必须提交证据证明是由于原告的原因导致银行不能按时放款，仅仅提供收据不能证明是由于原告的原因导致未能按时办理按揭贷款，也不能证明原告逾期付款。 对被告所举证据，本院认证如下：对证据的真实性予以确认，对于证明指向，本院将结合案情予以综合认定。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，对本案事实确认如下： |
